Zanim rozpoczniesz budowę domu, sprawdź, czy dla terenu, na którym znajduje się twoja działka, został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Możesz o to zapytać w urzędzie powiatowym albo w urzędzie miasta, na którego terenie jest działka. 

Jeśli dla terenu, na którym znajduje się twoja działka:

• nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – potrzebujesz decyzji o warunkach zabudowy.
• obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – nie musisz składać dodatkowych dokumentów.

Możesz rozpocząć budowę domu, czyli roboty budowlane, gdy:

• geodeta wytyczy dom na działce,
• wykonasz niwelację terenu, to znaczy zlecisz pomiary geodezyjne i odpowiednio wyprofilujesz grunt, na przykład go wyrównasz,
• podłączysz się do sieci infrastruktury technicznej (to znaczy do prądu i wody),
• zagospodarujesz teren budowy (na przykład ogrodzisz go i umieścisz na nim kontenery, z których korzystać będą robotnicy w czasie budowy).

Ty, jeśli jesteś inwestorem i będziesz właścicielem domu.

Dokumenty możesz też złożyć przez pełnomocnika. Dowiedz się w urzędzie, jak załatwić sprawę przez pełnomocnika.

• zgłoszenie budowy,
• projekt zagospodarowania działki lub terenu i projekt architektoniczno-budowlany w formie:
  • papierowej, w 3 egzemplarzach, lub
  • elektronicznej,

• opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty, jeśli zobowiązują cię do tego przepisy odrębnych ustaw, lub kopie tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów,
• zaświadczenie, które potwierdzi, że projektant ma odpowiednie uprawnienia do projektowania domów. Zaświadczenie musi być wydane przez właściwą izbę samorządu zawodowego (na przykład izbę architektów) i być aktualne na dzień, w którym został opracowany projekt,
• oświadczenie, że masz prawo dysponować nieruchomością na cele budowlane,
• decyzję o warunkach zabudowy – jeśli dla terenu, na którym znajduje się twoja działka, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dowiedz się, jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy),
• oświadczenie projektanta o możliwości podłączenia domu do istniejącej sieci ciepłowniczej,
• potwierdzenie zapłaty – jeśli część domu będziesz użytkować w innych celach niż mieszkaniowe, na przykład będziesz prowadzić sklep lub warsztat,
• inne dokumenty, jeśli wymaga tego urząd – dowiedz się w urzędzie powiatowym lub urzędzie miasta, czy musisz dostarczyć dodatkowe dokumenty.

Materiały

1. Sprawdź, czy dla terenu, na którym znajduje się twoja działka, został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
2. Przygotuj wszystkie potrzebne dokumenty – listę potrzebnych dokumentów znajdziesz w sekcji Co musisz przygotować.
3. Zapłać opłatę skarbową – tylko jeśli część domu będziesz użytkować w innych celach niż mieszkaniowe, na przykład będziesz prowadzić sklep lub warsztat.
4. Otwórz plik z wnioskiem dotyczącym zgłoszenia budowy w nowym oknie. Następnie pobierz, wydrukuj i wypełnij wniosek (w domu w urzędzie powiatowym lub urzędzie miasta). 

Możesz też zgłosić budowę przez internet – na portalu e-Budownictwo.

5. Do zgłoszenia dołącz:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu i projekt architektoniczno-budowlany,

• zaświadczenie, które potwierdzi, że projektant ma odpowiednie uprawnienia do projektowania domów – szczegółowe informacje znajdziesz w sekcji Co musisz przygotować,
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – otwórz plik w nowym oknie, w którym potwierdzisz, że możesz zarządzać działką, na której będzie budowany dom – pobierz oświadczenie i wypełnij w domu albo weź w urzędzie powiatowym albo urzędzie miasta,
• decyzję o warunkach zabudowy – jeśli dla terenu, na którym znajduje się twoja działka, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dowiedz się, jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy,
• oświadczenie projektanta o możliwości podłączenia domu do istniejącej sieci ciepłowniczej,
• potwierdzenie zapłaty – jeśli część domu będziesz użytkować w innych celach niż mieszkaniowe, na przykład będziesz prowadzić sklep lub warsztat,
• inne dokumenty, których wymaga urząd.

6. Złóż dokumenty w urzędzie – w sekcji Gdzie składasz wniosek dowiesz się, w którym urzędzie złożyć dokumenty. 
7. Czekaj na odpowiedź urzędu.

W starostwie powiatowym, na którego terenie znajduje się twoja działka. W przypadku miast na prawach powiatu – zgłoszenie budowy złóż w urzędzie miasta. Jeśli twoja działka jest w Warszawie – zgłoszenie budowy złóż w urzędzie dzielnicy.

Złóż wniosek do wojewody, jeśli twoja działka znajduje się na obszarze o szczególnym statusie prawnym.

Pełną listę inwestycji, dla których pozwolenie na budowę wydaje wojewoda, znajdziesz w:

• art. 82 ust. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane,
• rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 25 listopada 2010 r. w sprawie obiektów i robót budowlanych, w sprawach których organem pierwszej instancji jest wojewoda.

• nic – jeśli budujesz dom jednorodzinny i nie będziesz w nim prowadzić żadnej działalności gospodarczej,
• 1 zł za każdy m² powierzchni użytkowej, jednak nie więcej niż 539 zł – jeśli część domu jednorodzinnego będziesz użytkować w innych celach niż mieszkaniowe, na przykład będziesz prowadzić sklep lub warsztat.

Urząd powiatowy albo urząd miasta może:

• dać ci tak zwaną milczącą zgodę – to znaczy, że nie dostaniesz z urzędu żadnej odpowiedzi. Jeśli urząd nie odpowie przez 30 dni od zgłoszenia, możesz rozpocząć budowę,
• zgłosić sprzeciw – to znaczy nie zgodzić się na budowę. Taką informację i uzasadnienie urzędnik musi wydać najpóźniej 30 dni kalendarzowych od zgłoszenia budowy. Decyzję o sprzeciwie dostaniesz pocztą,
• poprosić cię o uzupełnienie zgłoszenia – jeśli twoje zgłoszenie nie zawiera wszystkich potrzebnych dokumentów lub informacji. Urzędnik poinformuje cię o tym i wskaże termin, do kiedy musisz uzupełnić zgłoszenie. Jeśli nie uzupełnisz zgłoszenia w tym terminie, urząd zgłosi sprzeciw. Urząd ma na odpowiedź 30 dni kalendarzowych.

Projekt budowlany z pieczątkami urzędu – jeśli dostaniesz „milczącą zgodę”. Projekt musisz odebrać osobiście lub przez pełnomocnika. Pełnomocnik musi dostać od ciebie pełnomocnictwo i przedstawić je w urzędzie. Dowiedz się w urzędzie, jak załatwić sprawę przez pełnomocnika.

3 lata.

Zgoda traci ważność, jeśli:

• przez 3 lata nie rozpoczniesz budowy domu,
• przerwiesz budowę domu i ta przerwa będzie trwać dłużej niż 3 lata.

Wtedy musisz zgłosić budowę w urzędzie powiatowym albo urzędzie miasta jeszcze raz.

To obszar wokół projektowanego domu, na którym występują ograniczenia dotyczące zagospodarowania i zabudowy terenu. Każdy dom ma wokół siebie obszar oddziaływania, czyli teren, na którym przepisy prawa zabraniają budować obiekty uciążliwe dla mieszkańców domu.

Jeśli obszar oddziaływania domu wychodzi poza twoją działkę, na przykład na sąsiednią działkę – będziesz potrzebować pozwolenie na budowę. Obszar oddziaływania domu określa projektant, który sporządził projekt budowlany. Pełną definicję obszaru oddziaływania obiektu znajdziesz w art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

To potoczna nazwa działań, które podejmuje urząd, aby ocenić, jak inwestycja wpływa na środowisko lub obszar Natura 2000. Urząd może przeprowadzić takie postępowanie, jeśli działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody. Urząd bada wtedy, czy inwestycja nie będzie szkodzić środowisku. O tym, czy trzeba przeprowadzić takie postępowanie, decyduje urząd po tym, jak zapozna się z projektem budowlanym. Jeśli uzna, że postępowanie środowiskowe jest konieczne, inwestor składa wniosek o wydanie decyzji środowiskowej. Kiedy inwestor ją otrzyma – składa wniosek o pozwolenie na budowę, ponieważ wtedy nie wystarczy zgłoszenie budowy domu.

Postępowanie środowiskowe jest prowadzone na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Lista inwestycji, które mają wpływ na środowisko znajduje się w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 2023 poz. 682 ze zm.)