Ministerstwo Inwestycji
i Rozwoju - archiwum

Przedsięwzięcia termomodernizacyjne

Podstawowym celem termomodernizacji budynku jest zmniejszenie zużycia energii oraz związane z tym zmniejszenie kosztów zapewnienia odpowiednich warunków komfortu użytkowania i odpowiedniego mikroklimatu w pomieszczeniach. Najczęściej trzeba w tym celu ocieplić przegrody zewnętrzne, wymienić lub wyremontować okna, zmodernizować lub wymienić system grzewczy, unowocześnić system wentylacji i usprawnić system wytwarzania ciepłej wody.

Co to jest przedsięwzięcie termomodernizacyjne?

W rozumieniu ustawy przedsięwzięciem termomodernizacyjnym jest przedsięwzięcie, którego przedmiotem jest:

• ulepszenie, w wyniku którego następuje zmniejszenie zapotrzebowania na energię dostarczaną na potrzeby ogrzewania i podgrzewania wody użytkowej oraz ogrzewania do budynków mieszkalnych, budynków zbiorowego zamieszkania oraz budynków stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego służących do wykonywania przez nie zadań publicznych,
• ulepszenie, w wyniku którego następuje zmniejszenie strat energii pierwotnej w lokalnych sieciach ciepłowniczych oraz zasilających je lokalnych źródłach ciepła, jeżeli budynki, do których dostarczana jest z tych sieci energia, spełniają wymagania w zakresie oszczędności energii, określone w przepisach prawa budowlanego, lub zostały podjęte działania mające na celu zmniejszenie zużycia energii dostarczanej do tych budynków,
• wykonanie przyłącza technicznego do scentralizowanego źródła ciepła, w związku z likwidacją lokalnego źródła ciepła, w wyniku czego następuje zmniejszenie kosztów pozyskania ciepła dostarczanego do budynków,
• całkowita lub częściowa zamiana źródeł energii na źródła odnawialne lub zastosowanie wysokosprawnej kogeneracji.

Komu przysługuje premia termomodernizacyjna?

Z tytułu realizacji przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, premia przysługuje każdemu właścicielowi lub zarządcy budynku mieszkalnego, budynku zbiorowego zamieszkania, budynku służącego do wykonywania przez jednostki samorządu terytorialnego zadań publicznych, lokalnej sieci ciepłowniczej lub lokalnego źródła ciepła, jedynie z wyłączeniem jednostek budżetowych i samorządowych zakładów budżetowych. Premia ta przysługuje więc w szczególności gminom, spółdzielniom mieszkaniowym, wspólnotom mieszkaniowym i właścicielom domów jednorodzinnych.

Warunek oszczędności energii

Przedsięwzięcie termomodernizacyjne musi przynosić oszczędność energii, której minimalny poziom został określony w zależności od charakteru tego przedsięwzięcia:

• zmniejszenie rocznego zapotrzebowania na energię dostarczaną do budynków na potrzeby ogrzewania i podgrzewania wody użytkowej oraz ogrzewania:
  • o co najmniej o 10 proc., w budynkach, w których modernizuje się wyłącznie system grzewczy,
  • o co najmniej o 15 proc., w budynkach, w których po 1984 r. przeprowadzono modernizację systemu grzewczego,
  • o co najmniej 25 proc., w pozostałych budynkach,
• zmniejszenie rocznych strat energii w lokalnych sieciach ciepłowniczych oraz zasilających je lokalnych źródłach ciepła o co najmniej 25 proc., lub
• zmniejszenie kosztów zakupu ciepła dostarczanego do budynków w wyniku likwidacji lokalnego źródła ciepła, z jednoczesnym wykonaniem przyłączy technicznych do scentralizowanego źródła, o co najmniej 20 proc.

Minimalny poziom oszczędności energii nie został określony jedynie w przypadku zastąpienia źródła energii źródłem odnawialnym lub zastosowania wysokosprawnej kogeneracji.

Wysokość wsparcia

Wysokość premii termomodernizacyjnej stanowi 20 proc. wykorzystanej kwoty kredytu zaciągniętego na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, jednak nie więcej niż:

• 16 proc. kosztów poniesionych na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego,
• i dwukrotność przewidywanych rocznych oszczędności kosztów energii, ustalonych na podstawie audytu energetycznego.

Przy tak określonej wysokości premii termomodernizacyjnej, najbardziej racjonalne z ekonomicznego punktu widzenia będzie realizowanie takich kompleksowych przedsięwzięć termomodernizacyjnych, w przypadku których przewidywana wysokość rocznych oszczędności kosztów energii będzie stanowiła co najmniej 10 proc. łącznych kosztów ponoszonych na realizację przedsięwzięcia, zaś kredyt będzie stanowił co najmniej 80 proc. tych kosztów. Choć ustawa dopuszcza finansowanie przedsięwzięcia termomodernizacyjnego nawet w 100 proc. z kredytu, to należy pamiętać, że kredyt przekraczający 80 proc. kosztów będzie trzeba dłużej spłacać, lub spłacać w wyższych ratach. Z kolei, zwiększając udział własny ponad 20 proc. kosztów przedsięwzięcia uzyska się niższe wsparcie (premię). Lepiej więc przeznaczyć wolne środki na wcześniejszą spłatę części kredytu, niż zwiększać udział własny do poziomu przekraczającego 20 proc. łącznych kosztów przedsięwzięcia termomodernizacyjnego.

Praktycznie nigdy nie uda się tak dobrać zakresu przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, by jego koszty stanowiły dokładnie dziesięciokrotność przewidywanych rocznych oszczędności kosztów energii. Zawsze jednak należy rozważyć realizację wariantu przedsięwzięcia termomodernizacyjnego o szerszym zakresie, a więc generującego nieco niższe oszczędności kosztów energii w relacji do kosztów przedsięwzięcia. Analizując taki wariant warto uwzględnić wpływ jego realizacji na wartość nieruchomości, oraz korzyści w postaci polepszenia warunków i komfortu jej użytkowania (mikroklimat, estetyka). Warto również wziąć pod uwagę, że koszty energii i jej nośników będą z pewnością rosły w okresie spłaty kredytu. Oznacza to, że nawet w przypadku przedsięwzięć termomodernizacyjnych, generujących nieco niższe oszczędności kosztów energii w relacji do kosztów przedsięwzięcia niż w przypadku najbardziej racjonalnym z ekonomicznego punktu widzenia, kredyt będzie mógł być w całości spłacony z oszczędności kosztów energii w okresie nie przekraczającym ok. 10 lat.

Etapowanie termomodernizacji

Ustawa jest przede wszystkim adresowana do osób nie dysponujących odpowiednio dużymi środkami własnymi. Istotnym problemem dla części takich osób może być zbyt niska, w ocenie banku kredytującego, zdolność kredytowa. W takim przypadku rozwiązaniem może być etapowanie termomodernizacji, polegające na realizacji w pewnym odstępie czasowym dwóch lub więcej przedsięwzięć termomodernizacyjnych. Jedyne ograniczenie na liczbę takich przedsięwzięć wynika z konieczności każdorazowego spełnienia warunku dotyczącego uzyskania oszczędności energii na odpowiednim poziomie. Dlatego, planując realizację termomodernizacji w kilku etapach należy dążyć do tego, by każde z odpowiadających im przedsięwzięć termomodernizacyjnych było możliwie bliskie wariantowi najbardziej racjonalnemu z ekonomicznego punktu widzenia (udział własny 20 proc. i roczne oszczędności kosztów energii wynoszące ok. 10 proc. kosztów przedsięwzięcia). Wówczas, przeprowadzając termomodernizację etapami będzie można oczekiwać, że w efekcie końcowym zostanie przeprowadzona termomodernizacja w zakresie nie odbiegającym istotnie od zakresu jednorazowej, kompleksowej termomodernizacji.

Przedsięwzięcia remontowe

Podstawowym celem przedsięwzięć remontowych jest zmniejszenie tzw. luki remontowej. Zjawisko to w największym stopniu koncentruje się w najstarszych zasobach mieszkaniowych, prowadząc do ich bardzo wysokiego zużycia technicznego i funkcjonalnego.

Zgodnie z ustawą:

• przedmiotem przedsięwzięć remontowych mogą być wyłącznie budynki wielorodzinne, przez które rozumie się budynki mieszkalne, w których występują więcej niż dwa lokale mieszkalne, których użytkowanie rozpoczęto przed 14 sierpnia 1961 roku. Są to bowiem budynki o najgorszym stanie technicznym i najniższym standardzie wyposażenia. Wymagają one przeprowadzenia znacznie szerszego zakresu prac remontowo-modernizacyjnych, niż jest to możliwe w przypadku przedsięwzięć termomodernizacyjnych. Stąd też, chociaż wymaga się, by po zakończeniu prac budynki te spełniały współczesne wymagania w zakresie oszczędności energii, w przypadku przedsięwzięć remontowych oszczędności te są warunkiem koniecznym, ale nie stanowią celu pierwszoplanowego,
• przedmiotem przedsięwzięcia remontowego nie może być ani remont lokali mieszkalnych, ani rozbudowa lub nadbudowa budynku.

Co to jest przedsięwzięcie remontowe?

W rozumieniu ustawy przedsięwzięciami remontowymi są przedsięwzięcia związane z termomodernizacją, których przedmiotem jest:

• remont budynków wielorodzinnych,
• wymiana w budynkach wielorodzinnych okien lub remont balkonów, nawet jeśli służą one do wyłącznego użytku właścicieli lokali,
• przebudowa budynków wielorodzinnych, w wyniku której następuje ich ulepszenie,
• wyposażenie budynków wielorodzinnych w instalacje i urządzenia wymagane dla oddawanych do użytkowania budynków mieszkalnych, zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi.

Komu przysługuje premia remontowa?

Z tytułu realizacji przedsięwzięcia remontowego, premia przysługuje wyłącznie osobom fizycznym, wspólnotom mieszkaniowym z większościowym udziałem osób fizycznych, spółdzielniom mieszkaniowym i towarzystwom budownictwa społecznego.

Warunki jakie powinno spełniać przedsięwzięcie remontowe

Na warunki, jakie spełniać powinno przedsięwzięcie remontowe, składają się:

• wymogi odnoszące się do minimalnego poziomu efektywności realizowanego przedsięwzięcia remontowego pod względem uzyskiwanych oszczędności zużycia energii. Wymogi te są zróżnicowane w zależności od tego, czy jest to pierwsze czy kolejne przedsięwzięcie remontowe, oraz zależą od właściwości budynku związanych z zapotrzebowaniem na energię końcową (ciepło) do jego ogrzewania w sezonie grzewczym,
• wykluczenie możliwości finansowania stosunkowo niewielkich remontów i prac zabezpieczających (określona została bowiem w ustawie minimalna skala przedsięwzięcia remontowego), jak również możliwości finansowania przedsięwzięć remontowych, których łączna wartość jest zbliżona do poziomu aktualnych kosztów budowy podobnego budynku mieszkalnego.

Wysokość wsparcia

Wysokość premii remontowej stanowi 20 proc. wykorzystanej kwoty kredytu zaciągniętego na realizację przedsięwzięcia remontowego, jednak nie więcej niż 15 proc. całkowitych kosztów tego przedsięwzięcia. Jednocześnie, jeśli w budynku będącym przedmiotem tego przedsięwzięcia remontowego znajdują się lokale inne niż mieszkalne, wysokość premii remontowej ulega obniżeniu, wprost proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych w powierzchni użytkowej wszystkich lokali w tym budynku. Wynika stąd, że maksymalną kwotę wsparcia będą mogły uzyskać te osoby, które - nie posiadając środków własnych na realizację inwestycji remontowej, muszą zaciągnąć kredyt w wysokości co najmniej 75 proc. kosztów planowanego przedsięwzięcia.

Etapowanie

Podobnie jak w przypadku termomodernizacji, ustawa dopuszcza możliwość uzyskania wsparcia z tytułu kilku przedsięwzięć remontowych dotyczących tego samego budynku. Oczywiście przedsięwzięcia te nie mogą obejmować powtarzających się prac. Ponadto, został wprowadzony górny limit wsparcia udzielanego zarówno w formie premii termomodernizacyjnych, jak i premii remontowych, przysługujących w związku z przedsięwzięciami dotyczącymi tego samego budynku. Chodzi bowiem o to, by wykluczyć możliwość finansowania przedsięwzięć, których łączna wartość jest zbliżona do poziomu aktualnych kosztów budowy podobnego budynku mieszkalnego.

Premia kompensacyjna

Premia ta stanowi element mechanizmu kompensowania strat, jakie ponieśli w wyniku obowiązywania systemu czynszu regulowanego właściciele budynków z lokalami kwaterunkowymi.
W rozumieniu ustawy, lokalem kwaterunkowym jest "lokal mieszkalny w budynku będącym własnością osoby fizycznej, najem którego został nawiązany na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale lub na podstawie innego tytułu prawnego przed wprowadzeniem w danej miejscowości publicznej gospodarki lokalami albo szczególnego trybu najmu, i skutkiem czego czynsz za najem którego podlegał ustawowym ograniczeniom w okresie między 12 listopada 1994 r. a 25 kwietnia 2005 r.".

Komu przysługuje premia kompensacyjna?

Premia kompensacyjna przysługiwała będzie jednorazowo osobie fizycznej, która jest właścicielem budynku mieszkalnego z co najmniej jednym lokalem kwaterunkowym albo właścicielem części budynku mieszkalnego i w dniu 25 kwietnia 2005 r. była właścicielem tego budynku mieszkalnego albo tej części budynku mieszkalnego, albo nabyła ten budynek albo tę część budynku w drodze spadkobrania od osoby będącej w tym dniu właścicielem.

Warunki uzyskania premii kompensacyjnej

1. premia kompensacyjna jest przeznaczona na spłatę kredytu udzielonego na poprawę stanu technicznego budynku z którym wiąże się prawo do premii kompensacyjnej,
2. w przypadku budynku wielorodzinnego, premia kompensacyjna co do zasady powinna zwiększać efekt wsparcia uzyskanego na zasadach ogólnych (premia remontowa),
3. osobą uprawnioną jest wyłącznie właściciel budynku lub jego spadkobierca prawny, wg stanu na dzień 25 kwietnia 2005 r. i w momencie ubiegania się o przyznanie premii,
4. jeżeli między 12 listopada 1994 r. a 25 kwietnia 2005 r. budynek z przynajmniej jednym lokalem kwaterunkowym został sprzedany innej osobie, ustawa nie daje prawa do ubiegania się o uzyskanie premii kompensacyjnej poprzedniemu właścicielowi lub właścicielom (były właściciel zbył prawo do nieruchomości, na której ze środków premii ma zostać przeprowadzony remont, a więc przeprowadzenie inwestycji remontowej jest bezprzedmiotowe), oraz określa wymiar wsparcia uwzględniając jedynie okres czasu posiadania nieruchomości z lokalem kwaterunkowym przez ostatniego nabywcę lub jego spadkobiercę.

Ustawa dopuszcza możliwość zastosowania alternatywnego, uproszczonego trybu realizowania uprawnień do premii kompensacyjnej, bez konieczności jednoczesnego korzystania z premii remontowej i spełnienia związanych z tym warunków, w tym warunków dotyczących źródeł finansowania inwestycji.

Wysokość premii kompensacyjnej

Kwota tej premii ustalana jest w oparciu o powierzchnię użytkową lokalu kwaterunkowego, liczbę takich lokali w budynku, okres czasu w którym inwestor uprawniony do wsparcia był właścicielem budynku mieszkalnego i okresów czasu w jakich uprawnienia te przysługiwały z tytułu poszczególnych lokali kwaterunkowych, oraz w oparciu o wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
W szczególności, w przypadku osoby, której przysługuje premia kompensacyjna w wysokości wyliczanej w oparciu o powierzchnię wszystkich lokali w budynku (w budynku są wyłącznie kwaterunkowe lokale mieszkalne) i za cały okres od 12 listopada 1994 do 25 kwietnia 2005, premia kompensacyjna będzie równa, w przeliczeniu na 1 m2 lokalu kwaterunkowego, co najmniej 10,5 proc., lecz nie więcej niż 14,7 proc. wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.

Procedura ubiegania się o premię

Bankiem kredytującym przedsięwzięcie termomodernizacyjne lub przedsięwzięcie remontowe może być wyłącznie instytucja finansowa ustawowo upoważniona do udzielania kredytów, która zawarła w tej sprawie umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego (BGK). Listę tych instytucji BGK publikuje na swojej stronie internetowej. W banku kredytującym składa się komplet wymaganych dokumentów, w tym również wniosek o przyznanie premii. Można tam również uzyskać pomoc w sporządzeniu i skompletowaniu tych dokumentów. Bank kredytujący przesyła do BGK wniosek o premię wraz z załącznikami oraz umową kredytu zawartą pod warunkiem przyznania premii. BGK przeprowadza weryfikację otrzymanych dokumentów i na tej podstawie podejmuje decyzję w sprawie przyznania i wysokości premii. W przypadku uproszczonego trybu realizowania uprawnień do premii kompensacyjnej, inwestor składa wymagane dokumenty bezpośrednio w BGK.

Przekazywanie premii

Bezpośrednim odbiorcą premii jest bank kredytujący. Z chwilą wpływu środków do kredytodawcy, premia zmniejsza pozostającą do spłaty kwotę wykorzystanego kredytu. Warunkiem przekazania przez BGK premii bankowi kredytującemu jest realizacja odpowiedniego przedsięwzięcia zgodnie z projektem budowlanym oraz zakończenie kredytowanej inwestycji w terminie określonym w umowie kredytu. Jedynie w przypadku premii kompensacyjnej nie obowiązuje zasada refundowania kosztów poniesionych w ramach przedsięwzięcia dopiero po jego zakończeniu. Premia ta wypłacona zostaje bowiem bezpośrednio po wykorzystaniu części kredytu w wysokości nie niższej niż wysokość przyznanej premii kompensacyjnej, co oznacza, że z punktu widzenia kredytobiorcy ta część kredytu pełni rolę "kredytu pomostowego". Natomiast w uproszczonym trybie realizowania uprawnień do premii kompensacyjnej, BGK przekazuje premię bezpośrednio inwestorowi.

Informacja o obowiązujących przepisach ochrony środowiska

Obowiązek uwzględnienia ochrony środowiska, w trakcie prowadzenia robót budowlanych przez inwestora realizującego przedsięwzięcie remontowe lub przedsięwzięcie termomodernizacyjne, wynika z art. 5 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane oraz z art. 75 ust.1 Ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska.

Ochroną gatunkową ścisłą objęty jest w szczególności jerzyk (Apus apus), ptak z rzędu wróblowych, którego siedliskiem są m.in. wysokie budynki mieszkalne (zgodnie z liczbą porządkową 285 załącznika nr 1 do Rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 12 października 2011 r. w sprawie ochrony gatunkowej zwierząt). W paragrafie 7 rozporządzenia określono obowiązujące zakazy, w tym: umyślnego niszczenia jaj, postaci młodocianych i form rozwojowych, niszczenia siedlisk, ostoi i gniazd. Spośród tych zakazów, jedynie w przypadku braku rozwiązań alternatywnych i jeżeli nie jest to szkodliwe dla zachowania we właściwym stanie ochrony populacji tego gatunku i jego siedlisk, w okresie od 16 października do końca lutego nie obowiązuje zakaz usuwania gniazd z budek dla ptaków i ssaków, oraz usuwania gniazd ptasich z obiektów budowlanych i terenów zieleni, jeżeli wymagają tego względy bezpieczeństwa lub sanitarne.

Zgodnie z art. 75 ustawy - Prawo ochrony środowiska, w trakcie prac budowlanych inwestor realizujący przedsięwzięcie jest obowiązany uwzględnić ochronę środowiska na obszarze prowadzenia prac. Przy prowadzeniu tych prac dopuszcza się wykorzystywanie i przekształcanie elementów przyrodniczych wyłącznie w takim zakresie, w jakim jest to konieczne w związku z realizacją konkretnej inwestycji. Jeżeli ochrona elementów przyrodniczych nie jest możliwa, należy podejmować działania mające na celu naprawienie wyrządzonych szkód, w szczególności przez kompensację przyrodniczą.

W art. 56 ust. 2 pkt 2 Ustawy z dnia 16 kwietnia 2014 r. o ochronie przyrody ustawodawca upoważnił regionalnego dyrektora ochrony środowiska, na obszarze jego działania, do wydawania zezwoleń na czynności podlegające zakazom wymienionym w paragrafie 7 rozporządzenia, w przypadku braku rozwiązań alternatywnych, jeżeli nie spowoduje to zagrożenia dla dziko występujących populacji chronionych.

Organ nadzoru budowlanego wstrzymuje prowadzenie robót budowlanych wykonywanych w sposób mogący spowodować zagrożenie środowiska (art. 50 ust. 1 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane). Ponadto, zgodnie z art. 181 paragraf 22 Kodeksu karnego ten, kto niszczy albo uszkadza zwierzęta pozostające pod ochroną gatunkową powodując istotną szkodę, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

Biorąc powyższe pod uwagę:

• przed rozpoczęciem prac remontowych lub termomodernizacyjnych, powinna zostać sporządzona inwentaryzacja przyrodnicza w zakresie występowania ptaków gatunków chronionych, w celu uniknięcia nieumyślnego zniszczenia schronień tych ptaków podczas prac budowlanych,
• w przypadku konieczności zniszczenia schronień ptaków gatunków chronionych należy zwrócić się do regionalnego dyrektora ochrony środowiska o wydanie stosownego zezwolenia, a także zapewnić tym ptakom zastępcze miejsca lęgowe,
• podczas prowadzenia prac wskazane jest zawieszenie budek lęgowych w miejscach, w których dotychczas miały swoje lęgi ptaki gatunków chronionych. Termin i sposoby wykonywania tych prac powinien uwzględniać okres lęgów, rozrodu i hibernacji gatunków chronionych,
• w przypadku konieczności zamontowania kratek w otworach wentylacyjnych budynków, uniemożliwiających ptakom powrót do miejsc lęgowych, z których korzystały w poprzednich latach, inwestor winien zapewnić stosowne budki lęgowe.

Więcej o Funduszu Termomodernizacji i Remontów  przeczytasz na stronie BGK.