{"register":{"columns":[{"header":"Numer projektu","value":"UD257","registerId":20476989,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"sequence":{},"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Rodzaj dokumentu","registerId":20476989,"dictionaryValues":[{"id":"Projekty ustaw","value":"Projekty ustaw"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Typ dokumentu","registerId":20476989,"dictionaryValues":[{"id":"D – pozostałe projekty","value":"D – pozostałe projekty"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Informacje o przyczynach i potrzebie wprowadzenia rozwiązań planowanych w projekcie","value":"Od kilku lat minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa podejmuje działania zmierzające do stopniowej eliminacji użytkowania wieczystego. Uzasadnieniem takich kierunków prac jest obserwowane od czasu transformacji ustrojowej znaczące zainteresowanie użytkowników wieczystych nabywaniem gruntów na własność, jak również głosy orzecznictwa oraz doktryny kwestionujące niektóre cechy prawa użytkowania wieczystego. Zastrzeżenia co do racjonalności tego prawa są zgłaszane zarówno w odniesieniu do użytkowania wieczystego ustanowionego na cele niekomercyjne (np. garaże, zapewnienie obsługi komunikacyjnej, technicznej), jak i ustanowionego na cele prowadzenia działalności gospodarczej (mikro-, małe, średnie i duże przedsiębiorstwa).\nPierwszym etapem procesu stopniowego wygaszania użytkowania wieczystego była ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2022 r. poz. 1495). Skutkiem przyjętych w tej ustawie rozwiązań było uwłaszczenie użytkowników wieczystych gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Skutek ten nastąpił z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r. przy równoczesnym wykluczeniu - co do zasady – możliwości ustanawiania nowych praw użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Stanowiło to wyraz dążenia ustawodawcy do stopniowej eliminacji użytkowania wieczystego z polskiego systemu prawnego.\nPrzedstawiony projekt ustawy realizuje kolejny etap eliminacji użytkowania wieczystego poprzez:\n1) wprowadzenie zgodnej z unijnymi przepisami o pomocy publicznej preferencyjnej zasady ustalania ceny gruntu sprzedawanego na rzecz użytkownika wieczystego w drodze umowy; zasada ta nawiązujące do funkcjonującego już w systemie modelu odpłatności odpowiadającego wielokrotności dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, \n2) przyznanie w przepisach epizodycznych użytkownikom wieczystym gruntów oddanych na różne cele ograniczonego w czasie roszczenia o nabycie prawa własności; rozwiązanie to będzie dedykowane użytkownikom wieczystym gruntów zabudowanych, którzy wykonali obowiązki wynikające z umowy użytkowania wieczystego. \nZ wyjątkiem roszczenia o nabycie własności gruntu, proponowane rozwiązania będą dedykowane wszystkim użytkownikom wieczystym bez ograniczenia w czasie. Podmioty, które spełnią ustawowe warunki, ale w określonym ustawowo terminie nie zdecydują się na skorzystanie z roszczenia, będą mogły nadal ubiegać się o nabycie własności gruntu w warunkach autonomii woli stron.\nNiepewność co do potencjalnych podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste lub w dalszej perspektywie co do możliwości przedłużenia umowy po upływie okresu trwania użytkowania wieczystego powoduje, że na rozwiązania umożliwiające efektywne nabywanie własności oczekują w szczególności przedsiębiorcy, dla których uzyskanie nieograniczonego w czasie tytułu prawnego będzie stanowiło impuls dla działalności inwestycyjnej. W wystąpieniach kierowanych do Ministra Rozwoju i Technologii przedsiębiorcy manifestują obawy odnośnie celowości oraz bezpieczeństwa długofalowego inwestowania na gruntach będących przedmiotem użytkowania wieczystego. Z raportu opracowanego przez Polską Izbę Nieruchomości Komercyjnych w 2021 r. na podstawie ankiet skierowanych do przedsiębiorców działających na rynku nieruchomości komercyjnych wynika, że wśród gruntów zabudowanych budynkami komercyjnymi lub przeznczonych pod taką zabudowę, grunty w użytkowaniu wieczystym stanowią powyżej 50%, a w niektórych przypadkach nawet 100% gruntów inwestycyjnych. Jako zasadnicze bariery wynikające z tej formy korzystania z gruntów w porównaniu z prawem własności ankietowani przedsiębiorcy wskazali:\n- nieprzewidywalne ryzyko finansowe wynikające z cyklicznych aktualizacji opłat rocznych i niekontrolowanego wzrostu wartości gruntu, \n- trudności ze znalezieniem nabywcy gruntu, ponieważ w szczególności dla inwestorów zagranicznych niejasna jest konstrukcja użytkowania wieczystego,\n- ryzyka prawne wynikające z narzuconego celu i terminu zabudowy nieruchomości, co uniemożliwia sprawne zmiany sposobu zagospodarowania nieruchomości w celu reagowania na potrzeby rynku, \n- trudności z wyceną rzeczywistej wartości prawa użytkowania wieczystego w kontekście porównania do wartości rynkowej prawa własności.\nDodatkową barierą dla przedsiębiorców są problemy z nabywaniem własności użytkowanych wieczyście gruntów zgodnie z obowiązującą w art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami zasadą odpłatności za nabycie prawa własności. Reguła nakazująca pomniejszenie ceny rynkowej gruntu o wartość prawa użytkowania wieczystego w opinii Komisji Europejskiej wymaga modyfikacji w sposób eliminujący ryzyko udzielenia niedozwolonej pomocy publicznej. Ocena ta obliguje projektodawcę do wprowadzenia odmiennych od dotychczasowych zasad odpłatności za nabywanie gruntów publicznych, uwzględniających ich wartość oraz rynkowe oprocentowanie płatności w przypadku jej rozłożenia w czasie.\nW wystąpieniach kierowanych do resortu przez organizacje zrzeszające przedsiębiorców z różnych branż, jak również regionalnych rad dialogu społecznego wskazywano, że brak perspektywy wzmocnienia prawa do gruntu za cenę możliwą do zaakceptowania przez użytkownika wieczystego, zniechęca przedsiębiorców do podejmowania działań na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Przedsiębiorcy oczekują rozwiązań zapewniających możliwość uzyskania w najbliższej perspektywie stabilnego prawa do gruntu na warunkach zbliżonych do zastosowanych wobec przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność na gruntach mieszkaniowych i tym samym skorzystali z przekształcenia ex lege za cenę ustaloną w oparciu o wielokrotność dotychczasowych opłat rocznych za użytkowanie wieczyste oraz z zastosowaniem mechanizmu pomocy de minimis. \nMając zatem na względzie politykę Rządu w zakresie wspierania przedsiębiorczości i innowacyjności, przedłożony projekt ustawy wprowadza rozwiązania zwiększające poczucie stabilności prawnej użytkowników wieczystych, co w perspektywie przełoży się na rozwój przedsiębiorstw prowadzących działalność na gruntach publicznych, a w ujęciu globalnym wpłynie na wzrost potencjału gospodarczego kraju. Proponowane rozwiązania będą w szczególności dotyczyły przedsiębiorców, więc projektowane reguły odpłatności za uzyskanie prawa własności gruntu należało uzgodnić z Komisją Europejską pod względem zgodności z zasadami udzielania pomocy publicznej.\nProjekt przewiduje dodatkowo zmiany w przepisach o gospodarce nieruchomościami, które odpowiadają na zgłoszony przez Ministra Obrony Narodowej wniosek legislacyjny dotyczący zapewnienia sprawnych mechanizmów prawnych umożliwiających podejmowanie działań w obszarze obronności państwa. Dostrzeżono bowiem również potrzebę pilnej realizacji postulatu dotyczącego uzupełnienia regulacji ustawowych w zakresie wynagrodzeń oraz innych świadczeń przysługujących członkom Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oraz obrońcom z urzędu. Przedmiotowy wniosek został zgłoszony w ramach prowadzonego niezależnie procesu uzgodnień międzyresortowych nowelizacji rozporządzenia wykonawczego do art. 197 pkt 8 ustawy o gospodarce nieruchomościami, precyzującego m.in. zasady przyznawania świadczeń członkom Komisji Odpowiedzialności Zawodowej.\n","registerId":20476989,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Istota rozwiązań ujętych w projekcie","value":"1. Zmiana zasady ustalania ceny nieruchomości gruntowej zbywanej na rzecz użytkownika wieczystego.\nDoświadczenia stosowania przepisów o przekształceniu użytkowania wieczystego na gruntach mieszkaniowych dowodzą, że funkcjonujący już od 2019 r. model odpłatności może zostać odpowiednio wykorzystany w odniesieniu do gruntów innych niż mieszkaniowe, w tym na rzecz przedsiębiorców, w sposób zgodny z zasadami udzielania pomocy publicznej.\nW uzgodnieniu z Komisją Europejską zaproponowano zastosowanie mechanizmów rynkowych przy ustalaniu ceny nabycia prawa własności gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, w tym w szczególności wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej. Przyjęto zatem, że adekwatnym do realizacji zamierzonego celu oraz spójnym systemowo rozwiązaniem będzie zastosowanie mechanizmu odpłatności analogicznego do ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. \nZgodnie z proponowanymi regulacjami cena nieruchomości niewykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej nabywanej przez użytkownika wieczystego w drodze umowy cywilnoprawnej, będzie ustalana jako dwudziestokrotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Cena nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej będzie ustalana w przedziale pomiędzy dwudziestokrotnością opłaty a wartością gruntu. Dla zapewnienia aktualnej wartości gruntu, na której oparta będzie jego cena przewidziano możliwość sporządzenia wyceny.\nW zależności od obowiązującej stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, określonej stosownie do wskazanego w umowie celu (0,3%, 1%, 2%, 3% lub wyższa), użytkownik zapłaci za własność gruntu odpowiednio równowartość 6%, 20%, 40%, 60% lub więcej wartości rynkowej gruntu, ale nie więcej niż ta wartość.\nDla zapewnienia zgodności nowej zasady z regułami udzielania pomocy publicznej korzyść przedsiębiorcy obejmujące różnicę pomiędzy wartością rynkową gruntu i ustaloną ceną, będzie mogła zostać rozliczona w ramach limitu pomocy de minimis. W przypadku gdy różnica ta przekroczy dostępny limit pomocy de minimis przedsiębiorca będzie zobowiązany do uiszczenia dopłaty, co zapewni zgodność mechanizmu odpłatności z wytycznymi Komisji Europejskiej wyrażonymi w sekcji 4.2 Zawiadomienia Komisji w sprawie pojęcia pomocy państwa w rozumieniu art. 107 ust. 1 Traktatu (Dz. Urz. UE C 262 z 19 lipca 2016 r.), że „zbycie nieruchomości publicznej po cenie niższej niż rynkowa powoduje konieczność zastosowania przepisów o pomocy publicznej”.\nZaproponowano również możliwość rozłożenia na raty ceny gruntu, jak również ustalonej dopłaty, co pozwoli złagodzić obciążenia finansowe nabywców, a zbywcom (samorządowi, Skarbowi Państwa) zapewnić stałe, okresowe dochody wynikające z rozłożenia płatności w czasie.\nWymaga przy tym wskazania, że z uwagi na zasadę ochrony praw nabytych, dotychczasowy mechanizm odpłatności za grunt zakładający możliwość potrącenia wartości użytkowania wieczystego zostanie utrzymany przy przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Jednocześnie projekt zakłada, że w celu zwiększenia poczucia stabilności prawnej publicznego właściciela gruntu oraz umożliwienia planowania dochodów z mienia należącego do zasobów Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, składanie wniosków w trybie ww. ustawy zostanie ograniczone w czasie.\n\n2. Przyznanie użytkownikom wieczystym gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa roszczenia o nabycie prawa własności gruntu. \nAktualnie w kraju ponad 405 tys. nieruchomości znajduje się w użytkowaniu wieczystym. W celu przyśpieszenia procesu eliminacji prawa użytkowania na gruntach, które zostały już zagospodarowane na określone cele zaproponowano przyznanie użytkownikowi wieczystemu, użytkującemu grunt od co najmniej 25 lat, prawa zgłoszenia w zakreślonym ustawą terminie żądania zawarcia umowy nabycia prawa własności. Z roszczenia będzie można skorzystać co do zasady bez względu na sposób wykorzystywania gruntu. Projekt zakłada reglamentację roszczenia ze względu na szczególną funkcję terenu lub sytuację prawną. Roszczenie nie będzie co do zasady obejmowało nieruchomości Skarbu Państwa powierzonych Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, Agencji Mienia Wojskowego, Państwowemu Gospodarstwu Leśnemu Lasy Państwowe, państwowym osobom prawnym – parkom narodowym, Państwowemu Gospodarstwu Wodnemu Wody Polskie. Z uwagi bowiem na szczególne znaczenie tych gruntów dla gospodarki narodowej, celowe jest zapewnienie nadzoru nad sposobem ich wykorzystywania, a więc pozostawienie Skarbowi Państwa prawa własności tych nieruchomości.\nPonadto spod roszczenia wyłączone zostaną grunty:\n1) niezabudowane,\n2) zajmowane przez rodzinne ogrody działkowe,\n3) położone na obszarze portów i przystani morskich,\n4) oddane w użytkowanie wieczyste w okresie 25 lat poprzedzających zgłoszenie roszczenia,\n5) w odniesieniu do których użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązań określonych w umowie użytkowania wieczystego,\n6) w stosunku do których toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.\nZaproponowano wyłączenie spod roszczenia gruntów, w stosunku do których użytkowanie wieczyste trwa krócej niż 25 lat, czyli powstało w okresie gdy użytkowanie wieczyste nie było już jedyną dostępną dla obywateli formą korzystania z nieruchomości publicznych i nabrało charakteru rynkowego. Rozwiązanie to zapewnia należytą ochronę własności publicznej, a w szczególności uwzględnia konstytucyjną ochroną mienia samorządów. Redukuje bowiem stan niepewności po stronie samorządów co do celowości zawierania nowych umów. Na ogół bowiem umowy użytkowania wieczystego zawierane w warunkach wolnorynkowych stanowią jeden z instrumentów kształtowania lokalnej polityki przestrzennej oraz sposobu zagospodarowywania gruntów, w szczególności w miastach. Przyznanie roszczenia w przypadku umów zawartych stosunkowo niedawno, już po transformacji ustrojowej, w warunkach wolnorynkowych powodowałoby po stronie samorządów permanentny stan niepewności co do realizowania wcześniej określonych celów zagospodarowania terenów, a więc czyniłoby iluzorycznym tę formę oddania gruntu publicznego do korzystania. \nZ tego również względu roszczenie nie będzie także dotyczyć gruntów niezabudowanych, a także nieruchomości, w odniesieniu do których cel użytkowania wieczystego nie został zrealizowany, bądź w stosunku do których toczy się postępowanie o rozwiązanie tej umowy.\nPubliczny właściciel gruntu, a w szczególności samorządy będą mieć w ten sposób zapewnioną stabilność trwających umów, których cel nie został zrealizowany, a także możliwość podejmowania racjonalnych decyzji co do ustanawiania nowych praw użytkowania wieczystego, co jest niezwykle istotne z punktu widzenia zasad prawidłowej gospodarki. \nProponowane roszczenie o zawarcie umowy, zgłaszane na wniosek użytkownika wieczystego uwzględnia głosy przedsiębiorców, których w znacznej mierze będą dotyczyły projektowane rozwiązania. Tryb wnioskowy – w przeciwieństwie do uwłaszczenia ex lege - pozwoli na podejmowanie przez użytkowników wieczystych decyzji o nabyciu gruntu z uwzględnieniem aktualnej kondycji finansowej lub planów inwestycyjnych. Taki mechanizm pozwoli również na rozłożenie w czasie procesu nabywania gruntów. Ponadto obserwując znaczną dynamikę obrotu nieruchomościami komercyjnymi, masowe uwłaszczenie użytkowników wieczystych (np. analogicznie do przekształcenia na gruntach mieszkaniowych) mogłoby doprowadzić do sparaliżowania rynku nieruchomości, gdyż do czasu potwierdzenia przez organ faktu uwłaszczenia wyłączona byłaby możliwość zawierania umów mających za przedmiot grunt objęty uwłaszczeniem.\nCena gruntu zbywanego w trybie roszczenia, stanowiącego własność Skarbu Państwa, została określona ustawowo i wyniesie 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego - w przypadku płatności jednorazowej. Użytkownicy wieczyści gruntów Skarbu Państwa, którzy wybiorą płatność ratalną zapłacą natomiast równowartość 25 opłat rocznych. Samorządy będą mogły przyjąć tę samą zasadę lub negocjować cenę z nabywcą, przy czym cena gruntu zbywanego przez jednostkę samorządu terytorialnego nie będzie mogła przekroczyć rynkowej wartości gruntu. Samorządy będą mogły podejmować autonomiczne decyzje co do udzielania bonifikat od ceny sprzedawanych nieruchomości. W przypadku nieruchomości Skarbu Państwa wysokie bonifikaty ustawowe przyznano osobom fizycznym znajdującym się w szczególnej sytuacji osobistej, czy socjalnej.\nW przypadkach realizacji roszczenia na rzecz przedsiębiorcy, zastosowanie znajdą reguły udzielania pomocy publicznej analogiczne jak przy nabyciu gruntu w trybie cywilnoprawnym (vide pkt 1). Korzyść przedsiębiorcy obejmujące różnicę pomiędzy wartością rynkową gruntu i ustaloną ceną, będzie mogła zostać rozliczona w ramach limitu pomocy de minimis. W przypadku, gdy różnica ta przekroczy dostępny limit pomocy de minimis przedsiębiorca będzie zobowiązany do uiszczenia dopłaty. Będzie też istniała możliwość rozłożenia na raty ceny gruntu, jak również ustalonej dopłaty, co pozwoli złagodzić obciążenia finansowe nabywców.\nRoszczenie zostało uregulowane w przepisach epizodycznych ustawy o gospodarce nieruchomościami. W konsekwencji jednoznacznie przesądzono, że roszczenie to nie będzie znajdowało zastosowania do gruntów należących zasobów, w odniesieniu do których uprawnienia właścicielskie wykonują inne, niż starosta, podmioty reprezentujące Skarb Państwa. Wyłączenie to nie wpłynie istotnie na skalę gruntów objętych ustawą, bowiem nieruchomości znajdujące się w tych zasobach, które zostały oddane w użytkowanie wieczyste stanowią niewielki odsetek z ogólnego wolumenu gruntów będących własnością Skarbu Państwa.\n\n3. Uzupełnienie katalogu celów publicznych.\nW celu zapewnienia sprawnych mechanizmów prawnych umożliwiających podejmowanie działań w obszarze obronności państwa w projekcie zaproponowano korektę redakcji przepisu ustawy o gospodarce nieruchomościami zawierającego definicję celu publicznego. \n\n4. Doprecyzowanie podstawy świadczeń przysługujących członkom Komisji Odpowiedzialności Zawodowej.\n\nDla zachowania spójności z obowiązującymi przepisami wykonawczymi regulującymi kwestie świadczeń na rzecz członków Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oraz obrońców z urzędu w związku z prowadzonymi postępowaniami wyjaśniającymi w sprawach odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, projekt przewiduje uzupełnienie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami o precyzyjną podstawę prawną realizacji świadczeń przysługujących ww. osobom.\n","registerId":20476989,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ odpowiedzialny za opracowanie projektu","registerId":20476989,"dictionaryValues":[{"id":"MRiT","value":"MRiT"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Osoba odpowiedzialna za opracowanie projektu","value":"Piotr Uściński Sekretarz Stanu","registerId":20476989,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ odpowiedzialny za przedłożenie projektu RM","registerId":20476989,"dictionaryValues":[{"id":"MRiT","value":"MRiT"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Planowany termin przyjęcia projektu przez RM","value":"I kwartał 2023 r. ZREALIZOWANY Rada Ministrów przyjęła 23 maja 2023 r. z autopoprawką w trybie obiegowym","registerId":20476989,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Informacja o rezygnacji z prac nad projektem","value":"","registerId":20476989,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Status realizacji","registerId":20476989,"dictionaryValues":[{"id":"Zrealizowany","value":"Zrealizowany"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"}]}}