UD193

Projekty ustaw

D – pozostałe projekty

I. Modyfikacji poddawany jest art. 49[1] ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2024 r. poz. 558), zwanej dalej „u.s.m.” Art. 49[1] u.s.m. zakłada prowadzenie postępowania sądowego w trybie procesowym, który utrudnia, a nawet uniemożliwia osobie uprawnionej wyegzekwowanie ustanowienia odrębnej własności lokalu w przypadku, gdy spółdzielnia nie podejmuje czynności materialno-technicznych niezbędnych do ustanowienia odrębnej własności lokalu takich jak np. przeprowadzenie prac adaptacyjnych.
II. U.s.m. wymaga również doprecyzowania, kto może pełnić rolę pełnomocnika zastępującego członka spółdzielni mieszkaniowej podczas walnego zgromadzenia. Obecna regulacja art. 8[3] ust.1[1] u.s.m. stanowi, że członek spółdzielni może uczestniczyć w walnym zgromadzeniu osobiście albo przez pełnomocnika. Pełnomocnik nie może zastępować więcej niż jednego członka. Pełnomocnictwo powinno być udzielone na piśmie pod rygorem nieważności i dołączone do protokołu walnego zgromadzenia. Lista pełnomocnictw podlega odczytaniu po rozpoczęciu walnego zgromadzenia.
Przepisu art. 36 § 3 zdanie pierwsze ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze nie stosuje się.
III. Wskazane jest także ułatwienie wspólnotom mieszkaniowym nabywania sąsiednich działek w celu dostosowania działki wspólnoty do wymogów przewidzianych dla działek budowlanych – dostosowanie art. 32 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048 z późn. zm.), zwanej dalej „uwl”, do zmienionego art. 209a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145), zwanej dalej „ugn”. Zmianą w ugn wyeliminowano istniejący dotąd warunek zgłoszenia roszczenia łącznie przez właścicieli wszystkich lokali, a w przypadku braku zgody – stosowania art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2024 r. poz. 1061), dalej Kc umożliwiającego wydanie przez sąd zastępczej zgody na realizację roszczenia na wniosek większości właścicieli lokali. Aktualnie realizacja roszczenia wymaga jedynie podjętej bezwzględną większością głosów uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na jej dokonanie tej czynności. Należy jednak zauważyć, że nabycie nieruchomości przyległej (bądź wydzielonej geodezyjnie części takiej nieruchomości) następuje bezpośrednio do majątku właścicieli lokali w wysokości równej ich dotychczasowym udziałom w nieruchomości wspólnej, nie zaś jak wynika to z art. 32a uwl do odrębnego majątku wspólnoty mieszkaniowej.
IV. Wskazanie wspólnoty mieszkaniowej jako ustawowego zarządcy wyodrębnionego garażu wielostanowiskowego.
Aktualnie garaż mający status odrębnego lokalu (własną księgę wieczystą), jest zarządzany przez jego współwłaścicieli na podstawie przepisów Kc. Podejmują oni decyzje i czynności dotyczące tego garażu: w przypadku decyzji w zakresie zwykłego zarządu rzeczą wspólną (bieżącego utrzymania) następuje to stosownie do art. 201 w związku z art. 204 Kc większością udziałów w nieruchomości garażowej; w przypadku zaś decyzji przekraczających ten zakres jednogłośnie (art. 199 Kc). Współwłaściciele mogą zatem w umowie zlecić zarząd garażem osobie trzeciej (np. wspólnocie), określając przy tym zakres praw i obowiązków zarządcy. W praktyce następuje to jedynie przy realizacji niektórych inwestycji deweloperskich na etapie wyodrębnieniu własności i sprzedaży pierwszego lokalu w danej nieruchomości; deweloper jako pierwotny właściciel całej nieruchomości oraz nabywca lokalu i udziału w garażu powierza zarząd wyodrębnionym wielostanowiskowym lokalem garażowym wspólnocie mieszkaniowej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali określony w taki sposób zarząd garażem odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu oraz współwłaściciela garażu. Najczęściej jednak garaż zarządzany jest przez wspólnoty bezumownie a zatem i bez określenia jej obowiązków w tej mierze. Związane jest to wielością współwłaścicieli garażu, odpowiadającą liczbie lokali w danym budynku.
Uzyskanie zgody większości z nich (w świetle wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 3.06.2015 r., sygn. akt I ACa 95/15 nie jest to czynność wymagająca jednomyślnej zgody), stanowi barierę w umownym wskazaniu zarządcy oraz określeniu jego obowiązków.
V. Wyłączenie stosowania wobec spółdzielni mieszkaniowych przepisu art. 15zzzr ustawy 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, dalej specustawa. Zgodnie z tą regulacją, posiedzenia organów osób prawnych mogą odbywać się z wykorzystaniem środków komunikacji elektronicznej bez konieczności jednoczesnej
obecności członków tych organów. Przepis ten, który w pierwotnym założeniu miał obowiązywać w czasie epidemii COVID-19, dotyczy możliwości składania w formie dokumentowej oświadczeń przez członków organów osób prawnych oraz zdalnego trybu organizacji posiedzeń organów osób prawnych, w tym spółdzielni mieszkaniowych. Ww. przepis dotyczy ogółu osób prawnych, a więc obejmuje szeroki katalog podmiotów m.in. spółki, fundacje, spółdzielnie, w tym
spółdzielnie mieszkaniowe.
Pomimo zniesienia stanu epidemii oraz zagrożenia epidemicznego obecnie niektóre spółdzielnie mieszkaniowe organizują głosowania na piśmie nad uchwałami walnego zgromadzenia w trybie art. 15zzzr specustawy zamiast zwołać walne zgromadzenie w formie tradycyjnej (stacjonarnej).
Stosowanie przez spółdzielnie mieszkaniowe art. 15zzzr specustawy godzi w prawa członków do osobistego udziału w walnym zgromadzeniu i ogranicza znacząco możliwość realizowania przyznanych im ustawowo praw. Walne zgromadzenie jako najwyższy organ spółdzielni, powinno zbierać się co roku, a prawo uczestniczenia w posiedzeniu przysługuje wszystkim członkom. Posiedzenie walnego zgromadzenia w formie stacjonarnej umożliwia dyskusję i
głosowanie nad uchwałami. Walne zgromadzenie podejmuje uchwały m.in. w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego spółdzielni mieszkaniowej, sprawozdania z działalności spółdzielni, podziału nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego) lub sposobu pokrycia strat oraz udzielenia absolutorium członkom zarządu. Stosowanie art. 15zzzr specustawy pozbawia spółdzielców swoistej formy kontroli nad działalnością spółdzielni oraz jej organów.

I. Przewiduje się zmianę art. 49 i 49[1] u.s.m. umożliwiając osobom zainteresowanym realizację przed sądem roszczeń o ustanowienie odrębnej własności lokalu w przypadku bezczynności spółdzielni. Projektowane przepisy precyzują katalog przypadków, w których postępowanie przekształceniowe przed sądem będzie się toczyło w trybie procesowym (jeżeli spółdzielnia uchyla się jedynie od złożenia oświadczenia woli) oraz przypadków, w których postępowanie będzie się toczyło w trybie nieprocesowym (pozostałe sytuacje).
II. Projekt ustawy przewiduje określenie katalogu osób, które będą mogły pełnić funkcję pełnomocnika członka spółdzielni mieszkaniowej podczas walnego zgromadzenia.
W celu wyeliminowania nieprawidłowości podczas udzielania pełnomocnictw osobom, które nie są powiązane z członkiem spółdzielni, proponuje się, aby pełnomocnikiem członka mogła być wyłącznie osoba bliska członka, o której mowa w art. 2 ust. 5 u.s.m., tj. zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu.
III. Projekt przewiduje zmianę w art. 32a uwl dostosowującą go do art. 209a ust. 1 ugn, zmienionego ustawą z 8 lipca 2021 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1561), ułatwiającą wspólnotom mieszkaniowym zgłaszanie wobec Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego roszczenia o zawarcie umowy przeniesienia własności przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z działką wspólnoty umożliwi jej spełnienie wymogów przewidzianych dla działki budowlanej. Proponowana zmiana jednoznacznie wskaże, iż nabycie
przyległej nieruchomości gruntowej następuje do majątku właścicieli lokali na podstawie roszczenia zgłoszonego przez zarząd/zarządcę wspólnoty, na podstawie uchwały o wyrażeniu zgody na nabycie działki oraz uchwały udzielającej zarządowi/zarządcy pełnomocnictwa w tej sprawie. Wiąże się to też z rozszerzeniem art. 21 ust. 3 uwl – dotyczącego składania przez zarząd/zarządcę oświadczeń w celu wykonania uchwał ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali – o uchwałę zawartą w art. 32a.
Powyższe pozwoli zarządowi/zarządcy na skuteczne złożenie przed organem jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa wniosku o nabycie nieruchomości sąsiedniej w sytuacji, gdy grunt wspólnoty nie spełnia wymogów działki budowlanej, tj. jest wydzielony po obrysie budynku z pominięciem dróg dojazdowych oraz gruntu położonego pod urządzeniami technicznymi obsługującymi budynek, takimi jak hydrofory i kotłownie. Proponowana zmiana ma zatem
umożliwić prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych.
IV. Dodanie art. 33a w uwl wskazującego, iż wspólnota mieszkaniowa jest ustawowym zarządcą wyodrębnionego lokalu garażowego wchodzącego w skład wspólnoty.
Na podstawie nowo projektowanego art. 33a wspólnota z mocy prawa i bez względu na przyjętą w niej formę zarządu (zarząd składający się z osób fizycznych bądź zarządcę powierzonego) będzie zarządzać garażem stanowiącym wyodrębniony lokal.
W zakresie praw i obowiązków wspólnoty oraz współwłaścicieli stosować się będzie odpowiednio wybrane przepisy uwl. Wspólnota reprezentowana przez zarząd/zarządcę będzie kierować sprawami garażu, prowadzić ewidencję kosztów oraz dokumentację techniczną, dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy oraz składać współwłaścicielom sprawozdanie ze swej działalności wraz z częścią finansową. Dla współwłaścicieli zastrzeżone będzie prawo podejmowania wszelkich czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu garażem (np. uchwał w sprawie wysokości zaliczki na jego utrzymanie,
przeprowadzenia remontu czy dokonania inwestycji. Powyższe pozwoli zapewnić właściwy zarząd garażem, m.in. utrzymanie go w należytym stanie technicznym i użytkowym.
V. Kolejną propozycją będzie modyfikacja art. 15zzzr w specustawie dotyczącej szczególnych rozwiązań związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych ustawy. Zasadne jest wyłączenie stosowania art. 15zzzr specustawy w odniesieniu do spółdzielni mieszkaniowych. Takie rozwiązanie zagwarantuje członkom możliwość udziału w stacjonarnym walnym zgromadzeniu spółdzielni mieszkaniowej.

MRiT

Tomasz Lewandowski Podsekretarz Stanu

MRiT

II/III kwartał 2025 r.