Światowe Forum Miejskie
WUF11

Nie kupujemy już filmów na DVD, ale oglądamy je w opartych na opłatach abonamentowych serwisach streamingowych. Podobnie z autami – obecnie coraz częściej nie kupowanymi, ale wypożyczanymi (albo raczej leasingowanymi), o współdzielonych hulajnogach czy rowerach nie wspominając. Jeśli spojrzeć na głosy w debacie o mieszkalnictwie, można zauważyć pewną zależność – osoby opowiadające się za własnością mieszkań urodziły się w większości przed 1989 r., a te wskazujące na najem są już dziećmi „nowego systemu”.

Ta rozbieżność nie wynika z bliżej nieokreślonej magii daty przełomu systemowego, ale z tego, że model rozwoju oparty na własności wypala się jako powszechnie dostępne rozwiązanie. Prywatyzacja zasobu mieszkaniowego po 1989 r. była jedną z rekomendacji Banku Światowego i służyła przywiązaniu właścicieli do ziemi i nowego systemu ekonomicznego. Przyjęto założenie, że ludzie posiadający własność mają więcej do stracenia, więc ostrożniej negują nowy porządek. Z czasem dostęp do własności stawał się coraz bardziej utrudniony. O ile wykup mieszkania komunalnego za ułamek wartości nie był kosztowny, to już kupno własnego mieszkania z każdym kolejnym rokiem stawało się coraz bardziej nieosiągalne. Pojawiły się nowe programy służące kompensacji negatywnych skutków mechanizmów rynkowych – Rodzina na Swoim i Mieszkanie Dla Młodych – oba promujące zakup mieszkania na własność i wsparcie w dostępie do kredytów, branych często we frankach szwajcarskich, które wydawały się dobrym rozwiązaniem dla osób niemogących spełnić warunków kredytu złotówkowego. Na doświadczeniach pokolenia „frankowiczów” jako społeczeństwo nauczyliśmy się, na czym polega pułapka kredytowa, ale nie jest ona jeszcze ostatecznym argumentem na rzecz najmu jako alternatywy dla własności kupionej na kredyt.

Mieszkania się sprzedają, ale...

Dodatkowym czynnikiem jest coraz trudniejszy dostęp przedstawicieli młodszych pokoleń do kredytów. Istotne znaczenie dla tego problemu mają  zmiany na rynku pracy oraz upowszechnienie umów nazywanych „śmieciowymi”, które odgradzają kolejne grupy młodych od opcji kredytowej. Proces pogłębiła pandemia, pokazując jak bardzo „kruche” są miejsca pracy najmłodszych pracowników i pracowniczek. Tego problemu nie widać z perspektywy rynku deweloperskiego, bo mieszkania nadal „schodzą” – z tym że większość nabywców należy do pokolenia wyżu demograficznego, czyli osób wchodzących w dorosłość przed transformacją. To oni kupują mieszkania na wynajem, które mają być stabilną lokatą kapitału i dodatkowym w stosunku do emerytury źródłem dochodu. Mieszkać w nich będą natomiast lokatorzy z najmłodszego pokolenia. Dodatkowy pakiet mieszkań na wynajem budują fundusze, ale jeszcze przez jakiś czas będzie to zasób mniejszy niż ten będący w rękach indywidualnych właścicieli.

Przyszłość rynku najmu

Walka o dostępny najem nie będzie więc – jak na zachodzie – walką ludu i kapitału, ale debatą pokoleń, które miały w życiu różne punkty startu. To nie będzie też batalia o to, czy przyszłe pokolenia będą wybierać pomiędzy własnością a najmem. Rola funduszy inwestycyjnych jest jednym z czynników kształtujących dostępność oferty mieszkaniowej, ale – jak pokazuje przykład Berlina – możliwa jest dyskusja o uspołecznieniu zasobu, kiedy ceny są zbyt wysokie. Znacznie trudniejszym aspektem sporu jest fakt, że po jego obu stronach są ludzie – indywidualni właściciele oraz najemcy.

Polska będzie musiała znaleźć swoją własną trajektorię uporania się z problemem słabej dostępności mieszkań. Kluczowe będzie określenie, czym jest dostępne cenowo mieszkanie oraz jaka powinna być rola władz centralnych i samorządowych w uczynieniu go osiągalnym. Konieczne jest wskazanie, jak wiele mieszkań może powstać w ramach nowych publicznych zasobów i stać się „dostępnymi” dzięki rządowym lub samorządowym dopłatom. Program dopłat Mieszkanie na Start jest zalążkiem projektu opartego na takich założeniach. Jednak zanim dobierzemy narzędzia, musimy zwrócić uwagę na to, że różne pokolenia miały zupełnie inny start i zadać sobie pytanie o wizję mieszkalnictwa w Polsce za trzydzieści lat. 

Autor:  Joanna Erbel 
Artykuł powstał we współpracy z Instytutem Rozwoju Miast i Regionów.