Światowe Forum Miejskie
WUF11

Polityka komunalna w obszarze wsparcia młodych, ambitnych osób, które mogłyby wpłynąć na rozwój gospodarczy miasta, budzi w ostatnim czasie zrozumiałe zainteresowanie. Wydawać się może, że kwestia ta jest na tyle istotna dla rozwoju regionalnego ekosystemu gospodarczego, by uzyskać wysoki priorytet wśród zadań władz centralnych oraz miejskich.

Niestety, poza kilkoma programami rządowymi („Mieszkanie dla młodych”, dopłaty do kredytów mieszkaniowych, „Mieszkanie bez wkładu własnego”) polityka mieszkaniowa w Polsce kształtowana jest przede wszystkim przez rynek, co pozostawia większość młodych ludzi bez szansy na dostęp do lokum.

Przykłady krajów Europy Zachodniej pokazują, że mądra polityka komunalna może przynieść aglomeracji miejskiej wiele korzyści gospodarczych oraz rozwojowych. W krajach Unii Europejskiej możemy wyróżnić dwa podstawowe modele użytkowania mieszkania: własność oraz najem. Największy odsetek mieszkań własnościowych notuje się w Rumunii (95,8%), a najmniejszy w Szwajcarii (41,6%). Polska w tym zestawieniu (Eurostat 2019) plasuje się na wysokim szóstym miejscu (84,2%).

A jakie są tymczasem szanse młodych ludzi na zakup własnego „M”? Biorąc pod uwagę nieustannie rosnącą inflację i poziom stóp procentowych, można założyć, że niezbyt duże, a przynajmniej znacznie bardziej ograniczone niż w poprzednich latach. Nawet gdyby oba wymienione wskaźniki były na podobnym poziomie co w 2021 roku, to i tak młodym nie byłoby łatwo o zakup mieszkania.

Posłużmy się przykładem: w marcu 2021 roku firma Sedlak&Sedlak opublikowała zestawienie zarobków absolwentów uczelni technicznych – statystycznie najlepiej wynagradzanych na rynku pracy spośród osób z wyższym wykształceniem. Pod koniec maja br. ukazał się także raport Narodowego Banku Polskiego dotyczący cen transakcyjnych metra kwadratowego na rynku nieruchomości. Jak zestawienie zarobków absolwentów uczelni wyższych ma się do średniej ceny transakcyjnej metra kwadratowego na rynku pierwotnym?

Mediana wynagrodzeń brutto osób po studiach różni się w zależności od miasta. Przykładowo, w przypadku absolwentów Politechniki Wrocławskiej wynosi ona 7004 zł, Politechniki Gdańskiej – 6529 zł, Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego w Szczecinie – 6472 zł, a Politechniki Poznańskiej – 6367 zł.

Średnie ceny transakcyjne metra kwadratowego na rynku pierwotnym w I kwartale 2022 r. wahały się natomiast od 8791 zł (Poznań) do 11 231 zł (Gdańsk). We Wrocławiu osiągnęły z kolei wysokość 10 029 zł, a w Szczecinie – 8840 zł.

Po zestawieniu powyższych cen nieruchomości z relatywnie wysokimi zarobkami absolwentów uczelni technicznych doskonale widać, że w żadnym z powyższych przypadków miesięczne zarobki nie pozwalają na zakup jednego metra kwadratowego w wybranym mieście.

Stąd też zasadnym jest prowadzenie polityki przydzielania mieszkań komunalnych młodym ludziom z pożądanym wykształceniem – z możliwością ich wykupu na preferencyjnych warunkach po upływie kilku lat.

Oczywiście pewnym rozwiązaniem jest również najem długoterminowy mieszkań należących do zasobów towarzystw budownictwa społecznego (TBS), ale zwiększenie jego popularności wymagałoby niewątpliwie zmiany sposobu myślenia Polaków o tej formie korzystania z lokalu.

Czy są miasta, które pochyliły się nad powyższym problemem i zaproponowały w odpowiedzi na nie konkretne narzędzia? Okazuje się, że tak!

Piła – „Mieszkanie na start”

Piła to dawne miasto wojewódzkie, a obecnie powiatowe, położone na północno-zachodnim krańcu województwa wielkopolskiego. To właśnie pilskie TBS wprowadziło jedno z wzorcowych rozwiązań – program „Mieszkanie na start” adresowany do specjalistów, ludzi młodych, ambitnych, z kompetencjami pożądanymi na lokalnym rynku pracy.

O tym, czy dany zawód lub specjalność jest na lokalnym rynku potrzebna, decyduje Izba Gospodarcza Północnej Wielkopolski, która wystawia w tej sprawie rekomendację. W ramach programu „Mieszkanie na start” oferowane są na preferencyjnych warunkach lokale komunalne (w ramach TBS) o wielkości 30–60 m2 (czynsz na poziomie 200 zł–300 zł bez dodatkowych opłat).

Budynki wybudowano jako energooszczędne, wykorzystujące nowoczesne technologie proekologiczne, m.in. pozwalające na odzyskiwanie „szarej wody”. Najem oferowany jest na trzy lata, choć w uzasadnionych przypadkach można go wydłużyć do maksymalnie 5 lat. Ma on więc charakter rotacyjny i zwrotny, co sprawia, że jest alternatywą dla komercyjnego najmu mieszkań, ale nie gwarantuje uzyskania własności lokalu.

Płock – „Mieszkania na start”

Kolejne z prezentowanych rozwiązań zostało zaimplementowane w Płocku. To także dawna stolica województwa, a dziś powiatu. W mieście uruchomiono program o nazwie bardzo podobnej do tego rozpoczętego w Pile – „Mieszkania na start”.

Jego głównym założeniem jest budowa mieszkań na wynajem dla ludzi młodych, chcących swoją przyszłość związać z Płockiem, a których nie stać jeszcze na kupno własnego mieszkania lub dla których z innych przyczyn jego zakup nie jest dobrym rozwiązaniem.

Trzeba tutaj zaznaczyć, że mieszkania te nie są przyznawane bezterminowo – pierwsza umowa podpisywana jest na pięć lat. Istnieje możliwość przedłużenia okresu najmu, jednak łącznie na nie dłużej niż 10 lat. Program, adresowany do ludzi w wieku 18–35 lat, ma zapewnić im stabilność sytuacji mieszkaniowej na początku dorosłego życia, aby mogli się skupić się na rozwoju zawodowym i osobistym.

Dzięki temu – w założeniu – w przyszłości będą oni w stanie samodzielnie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Co ciekawe, o taki lokal mogą starać się także studenci, którzy nie mają jeszcze stabilnego dochodu. Łącznie do 2022 roku w ramach programu przyznano prawie 300 lokali.

Opole – „Mieszkanie dla specjalisty”

Podobne działania realizują również miasta wojewódzkie. W Opolu działa Opolskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego, które prowadzi program „Mieszkanie dla specjalisty”. Jakie są jego założenia i do kogo jest on kierowany?

Adresatami są przede wszystkim osoby, które posiadają kwalifikacje kluczowe dla rozwoju miasta. Na dziś są to przedstawiciele któregoś z 63 zawodów znajdujących się na liście, m.in. informatycy, automatycy, lekarze i pielęgniarki, ale także nanotechnolodzy czy inżynierowie awioniki. Ponadto osoby te muszą być absolwentami (lub pracownikami) opolskich uczelni wyższych, a także odprowadzać podatek do opolskiego urzędu skarbowego. Oczywiście kandydat do uzyskania mieszkania nie może posiadać własnego lokalu.

Kryterium dla cudzoziemców jest natomiast posiadanie stosownego zezwolenia na pracę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. W przypadku mieszkań wynajmowanych w ramach tego typu programu oczywistą kwestią jest partycypacja w kosztach ich budowy. Na uwagę zasługuje fakt, że wkład może zapłacić także pracodawca lub inna osoba prawna chcąca uzyskać mieszkanie dla swojego pracownika.

Opolskie TBS w swoich materiałach informacyjnych podaje też przykładową kalkulację: w przypadku wynajęcia mieszania o powierzchni prawie 35m2 wszelkie opłaty (czynsz, woda, ogrzewanie, śmieci) zamykają się w kwocie nieco ponad 860 zł. Jest to rzeczywiście korzystniejsza alternatywa dla najmu komercyjnego, jednakże również i w tym przypadku nie ma możliwości wykupu mieszkania na własność.

Poznań – „Mieszkanie dla Absolwenta”

W 2015 roku Poznański TBS zrealizował pierwszą inwestycję w programie „Mieszkanie dla Absolwenta”. Jego oferta jest adresowana do pracujących w Poznaniu absolwentów uczelni wyższych, którzy nie ukończyli 36 roku życia. Umowy z najemcami podpisywane są na okres 10 lat, a po jego zakończeniu mieszkanie wraca do puli.

Dla obecnych i przyszłych najemców przeznaczone są cztery budynki, w których znajdują się 143 mieszkania (77 jednopokojowych i 66 dwupokojowych) oraz dwie podziemne hale garażowe.

Podobnie jak w przypadku opolskiego programu partycypować w kosztach może pracodawca albo inna osoba prawna. Poznań również stawia uczestnikom wymóg płacenia podatków w mieście.

Szczecin – „Dom dla absolwenta” i „Mieszkanie za remont”

W Szczecinie działają dwa programy mieszkaniowe: jeden adresowany do absolwentów, drugi do wszystkich zainteresowanych. Program „Dom dla Absolwenta” jest przeznaczony dla osób, które ukończyły studia albo szkołę ponadgimnazjalną i są zatrudnione lub mają ofertę zatrudnienia w podmiotach działających na terenie Szczecina w branżach szczególnie istotnych dla rozwoju miasta.

Podczas naboru do programu ogłaszane są branże deficytowe, których absolwenci są szczególnie cenni dla rozwoju miasta. Połowę kwoty partycypacji pokrywa miasto, a drugą połowę absolwent. Umowa jest zawierana przez osoby poniżej 35 roku życia, które płacą podatek dochodowy w Szczecinie. Długość umowy to minimum trzy lata z opcją przedłużenia.

Bardzo ciekawy program przygotował również Zarząd Budynków i Lokali Komunalnych (ZBiLK) – inicjatywa „Mieszkanie za remont” funkcjonuje w już od 10 lat. Jest ona przeznaczona dla pełnoletnich mieszkańców Szczecina, którzy np. żyją z rodzicami lub wynajmują mieszkanie na wolnym rynku, przy czym ich zarobki muszą mieścić się w określonych widełkach. Od 2012 roku skorzystało z niej ponad dwa tysiące rodzin, a do tej pory nikt z najemców nie opuścił mieszkania, które wyremontował na swój koszt.

Obecnie na stronie internetowej ZBiLK widnieje wykaz 130 mieszkań przeznaczonych na wynajem w zamian za renowację dokonaną przez przyszłego najemcę. Zwykle wymagają one gruntownego remontu, kosztującego nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Umowa najmu po czynszu komunalnym jest zawierana na czas nieokreślony, a część mieszkań w przyszłości będzie można wykupić. Oczywiście przy przydziale stosuje się punktację i zdarza się, że o jeden lokal stara się kilku nabywców, natomiast w zasobie znajdują się też lokale dostępne „od ręki”. Zaletą programu jest to, że mieszkania położone są praktycznie na terenie całego miasta, a znaczna ich część znajduje się w ścisłym centrum.

W 2022 roku (do lipca) wpłynęło 350 wniosków o nabycie mieszkania, a 100 rodzin otrzymało lokale do remontu – to prawie dwukrotnie więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.

Najem przede wszystkim

Jak wspomniano na wstępie, w Polsce potrzeba posiadania nieruchomości na własność jest bardzo silnie zakorzeniona. Możliwości kredytowe i stosunek zarobków do ceny mieszkań tym bardziej determinują jakość życia młodych ludzi.

Niejednokrotnie zdarza się, że ktoś wynajmuje mieszkanie komercyjnie, ponosząc opłaty porównywalne ze spłatą kredytu hipotecznego, bo jest do tego po prostu zmuszony ze względu na brak zdolności kredytowej.

Jak pokazano wyżej, niektóre polskie miasta – zarówno powiatowe, jak i wojewódzkie – starają się pomóc młodym ludziom w początkach życia zawodowego. Znaczna część zaprezentowanych przykładów to jednak oferty najmu. Wyjątkiem jest miasto Szczecin, które oferuje mieszkania komunalne do remontu z możliwością ich wykupu.

Prowizorka czy przemyślana strategia?

Z analizy sytuacji mieszkaniowej młodych Polaków wynika, że ponad 46% osób w wieku 25–34 lat nadal mieszka z rodzicami. Należy nadmienić, że zgodnie z danymi Eurostatu w 2019 roku ponad 84% Polaków mieszkało w mieszkaniach zajmowanych przez właściciela – Polska należy w tej kategorii do czołówki krajów europejskich. W wynajmowanych mieszkaniach mieszka zaledwie 15,8% Polaków, podczas gdy średnia unijna jest prawie dwa razy większa i wynosi 30,2%.

Warto zadać sobie pytanie, czy samorządy idąc za przykładami dobrych praktyk TBS-ów mają nadal zmieniać przyzwyczajania Polaków i promować stabilny najem długoterminowy, czy powinny jednak skupić się na działaniach ukierunkowanych na uzyskiwanie lokali na własność.

Należy również rozważyć, czy polityka komunalna rzeczywiście ułatwia dostęp do mieszkań osobom utalentowanym, czy też działania te są prowizoryczne, nakierowane na branże z listy, która ma niewiele wspólnego z rzeczywistymi potrzebami rynku (np. w przypadku firm i instytucji badawczo-rozwojowych).

Biorąc pod uwagę znaczne oddalenie sektora publicznego od realiów biznesowych, należy założyć, że działania prorozwojowe miast wymagają jeszcze wiele uwagi oraz pracy.

Autor: Konrad Frontczak
Artykuł powstał we współpracy z Instytutem Rozwoju Miast i Regionów.