Prokuratura Krajowa

Istota skarg

Na mocy wadliwych postanowień sądów doszło do wpisania w księdze wieczystej nieruchomości należącej do uczestników postępowania tj. osób na rzecz, których kierowane są skargi, hipoteki łącznej kaucyjnej w kwocie ponad 27 mln złotych. Stało się to w związku z przekształceniem z mocy ustawy przysługującego im spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu w prawo własności przy sprzedaży upadłej spółdzielni, której grunty obciążone były hipoteką.

Stan faktyczny sprawy

W lipcu 2002 roku w związku z prawomocnym nakazem zapłaty Sądu Okręgowego w Szczecinie doszło do wpisania hipoteki przymusowej do kwoty ponad 27 mln złotych na nieruchomości należącej do spółdzielni mieszkaniowej w Kołobrzegu na rzecz jednego z banków – wierzyciela spółdzielni mieszkaniowej. Na mocy umowy z 16 grudnia 2008 roku bank zbył zabezpieczoną hipotecznie wierzytelność na rzecz podmiotu z siedzibą w Księstwie Lichenstein, w związku z czym 5 maja 2009 roku Sąd Rejonowy w Kołobrzegu na wniosek nabywcy wpisał spółkę do księgi wieczystej jako wierzyciela hipotecznego. Następnie 13 kwietnia 2012 roku syndyk masy upadłości spółdzielni mieszkaniowej w Kołobrzegu sprzedał upadłe przedsiębiorstwo – spółdzielnię wraz z jego udziałem w nieruchomości. Udział upadłej spółdzielni był obciążony ograniczonymi prawami rzeczowymi w postaci spółdzielczych własnościowych praw do kilkudziesięciu lokali.

Syndyk dokonując sprzedaży, powołując się na przepisy prawa upadłościowego i naprawczego, złożył oświadczenie wskazujące na nabycie upadłego przedsiębiorstwa w stanie wolnym od obciążeń i braku odpowiedzialności za zobowiązania upadłego oraz wygaśniecie obciążeń na składnikach przedsiębiorstwa. Dlatego też doszło do wykreślenia z księgi wieczystej macierzystej i ksiąg wieczystych lokalowych kwestionowanej hipoteki.

Po kilku latach do Sądu Rejonowego w Kołobrzegu zaczęły wpływać wnioski spółki z siedzibą w Księstwie Lichenstein o dokonanie wpisu hipoteki przymusowej kaucyjnej łącznej na kwotę ponad 27 mln złotych na odłączonych nieruchomościach. Wnioskodawca argumentował, że w związku z przekształceniem z mocy prawa na podstawie umowy zawartej przez syndyka masy upadłości spółdzielni z nabywcą przedsiębiorstwa, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność nieruchomości lokalowej położonej na nieruchomości obciążonej hipoteką, hipoteka ta zgodnie z prawem obciążyła także lokale wyodrębnione, dla których zostały założone nowe księgi wieczyste. W związku z wnioskiem podmiotu z siedzibą w Księstwie Lichenstein referendarz sądowy dokonał wpisu hipoteki na kwotę ponad 27 mln złotych na kolejnych lokalach.

Właściciele lokali weszli więc na drogę sądową, domagając się wykreślenia hipoteki. Jednakże w kolejnych sprawach, sądy orzekały na niekorzyść właścicieli lokali, uzasadniając wyroki utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego. Wskazywały, że zgodnie z tym orzecznictwem, następstwem podziału nieruchomości obciążonej hipoteką wskutek ustanowienia odrębnej własności choćby jednego lokalu, jest co do zasady, powstanie hipoteki łącznej. W razie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu księga wieczysta prowadzona dla ograniczonego prawa rzeczowego staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a hipoteka obciążająca ograniczone prawo rzeczowe staje się hipoteką na nieruchomości.

W związku z uprawomocnieniem się postanowień sądów, spółka z siedzibą w Księstwie Lichenstein wystąpiła przeciwko aktualnym właścicielom lokali jako dłużnikom rzeczowym do sądów z pozwami o zapłatę z tytułu ustanowionej hipoteki. Postępowania w tym zakresie pozostają w toku.

Wadliwe postanowienia Sądu

W ocenie Prokuratora Generalnego orzeczenia Sądu Okręgowego w Koszalinie i Sądu Rejonowego w Kołobrzegu naruszają zasady wolności i prawa człowieka i obywatela określone w Konstytucji RP, w tym prawo do równej dla wszystkich ochrony prawnej poprzez wydanie orzeczeń skutkujących niezasadnym pokrzywdzeniem osób, de facto pozbawiając te osoby ich prawa majątkowego, a także rażąco naruszają przepisy prawa materialnego tj. Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Ustawy prawo spółdzielcze oraz Ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Prokurator Generalny wskazał, że sądy dokonując błędnej wykładni przepisów prawa de facto pozbawiły uprawnionych ochrony wynikającej z art. 1718 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Błędnie uznały, że z momentem sprzedaży przedsiębiorstwa spółdzielni mieszkaniowej obejmującego również budynek, gdzie znajdują się lokale uprawnionych doszło do podziału nieruchomości, skutkującego obciążeniem wydzielonej nieruchomości hipoteką, a zatem że właściciele lokali będą odpowiadali za długi zabezpieczone hipoteką na nieruchomości macierzystej. Uznały tak pomimo tego, iż zgodnie z postanowieniami Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie spółdzielni nie ponoszą odpowiedzialności za długi spółdzielni, a sami właściciele nie przyczynili się do ich powstania oraz nie mieli żadnego wpływu na to kto będzie nabywcą przedsiębiorstwa.

Stanowisko Prokuratora Generalnego wyrażone w skargach nadzwyczajnych znajduje potwierdzenie  w aktualnej linii orzeczniczej Sądu Najwyższego z 2019 i 2020 roku, która została ukształtowana również w sprawach związanych ze sprzedażą spółdzielni mieszkaniowej w Kołobrzegu.

Dlatego też Prokurator Generalny wniósł o uchylenie wadliwych postanowień i przekazanie do ponownego rozpoznana spraw objętych skargami do sądów, które wydały orzeczenia kończące.

Dział Prasowy

Prokuratura Krajowa