Prokuratura Krajowa

Umowa sprzedaży mieszkania była sprzeczna z ustawą

Małżeństwo Gabriela i Tadeusz S. mieszkające w miejscowości Baranowo gmina Tarnowo Podgórne borykało się z kłopotami finansowymi. Ich trudną sytuację wykorzystało dwóch mężczyzn reprezentujących biuro finansowe i udzieliło im kilku prywatnych pożyczek po kilka tysięcy złotych. Następnie, wykorzystując niezaradność życiową małżonków i brak wiedzy prawniczej, namówili ich do podpisania umowy sprzedaży mieszkania. Wprowadzili ich w błąd informując, że umowa ta będzie sporządzona tylko dla celów kredytu, który obiecali załatwić. Sprawcy tłumaczyli, że po spłacie pożyczki nastąpi przeniesienie własności mieszkania z powrotem na małżonków. Sporządzenie umowy odbyło się w jednej z kancelarii notarialnych w Poznaniu. Działająca w zmowie z mężczyznami notariusz odczytała tylko fragment umowy, w zasadzie ograniczając się do wskazania miejsca złożenia podpisów. Małżonkowie nie mieli świadomości, że dokonują sprzedaży swego mieszkania. Byli przekonani, że to tylko formalne zabezpieczenie pożyczki. Nie otrzymali przy tym sumy, za jaką, zgodnie z aktem notarialnym, dokonali sprzedaży mieszkania będącego dorobkiem ich życia i jedynym miejscem zamieszkania. Mieszkanie to zostało następnie sprzedane przez sprawców innej osobie.

Gdy Prokuratura Okręgowa w Poznaniu uzyskała informację, że z mieszkania prowadzona jest egzekucja, prokurator wystąpił do Sądu o zwolnienie od egzekucji zajętej nieruchomości. W ten sposób udało się skutecznie zablokować działania komornika. Następnie prokurator wystąpił do Sądu Rejonowego w Poznaniu z pozwem o uregulowanie stanu prawnego mieszkania zgodnie ze stanem rzeczywistym, podnosząc że zawarta umowa sprzedaży mieszkania była sprzeczna z ustawą i z tego powodu nieważna.

Sąd Rejonowy w Poznaniu podzielił stanowisko prokuratora i małżonkowie odzyskali swoje mieszkanie.

Pokrzywdzona może wrócić do swego mieszkania

Podobna sytuacja miała miejsce w przypadku mieszkanki Poznania, właścicielki mieszkania na Osiedlu Piastowskim. Jej również dwóch mężczyzn udzieliło pożyczki, a następnie wykorzystując jej stan zdrowia i niezaradność życiową nakłoniło do podpisania w tej samej kancelarii notarialnej umowy sprzedaży mieszkania. Także ona była przekonana, że umowa została sporządzona jedynie jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Mieszkanie zostało następnie sprzedane przez oszustów innej osobie.

Prokuratura Okręgowa w Poznaniu również w tym przypadku wystąpiła do Sądu Rejonowego w Poznaniu z pozwem o uregulowanie stanu prawnego mieszkania zgodnie ze stanem rzeczywistym, podnosząc iż zawarta umowa sprzedaży mieszkania była sprzeczna z ustawą i z tego powodu nieważna. Sprawa ta zakończyła się sukcesem prokuratury i pokrzywdzona może wrócić do swego mieszkania.

Akt oskarżeni został skierowany do Sądu

Nabywcą obu mieszkań była ta sama osoba, która nie była zainteresowana zamieszkiwaniem w nich, a jedynie wykorzystywała je jako zabezpieczenie kredytów hipotecznych zaciąganych w różnych bankach.

Oba wyroki są już prawomocne.

Postepowanie karne przeciwko 40 osobom zajmującym się wyłudzeniami w podobny sposób mieszkań od różnych osób, w tym notariuszowi, toczy się przed Sądem Okręgowym w Poznaniu na skutek aktu oskarżenia skierowanego przez prokuratora Prokuratury Okręgowej w Poznaniu.

Powództwa wytaczane przed zakończeniem śledztw

Sprawy prowadzone przez prokuratorów z Prokuratury Okręgowej w Poznaniu to nie jedyne przykłady skutecznych pozwów mających na celu przywrócenie prawa własności nieruchomości np. mieszkania. Chodzi o osoby, które z różnych – zwykle niezawinionych przez siebie przyczyn – utracili je wskutek wadliwie lub podstępnie zawartych umów w formie aktów notarialnych. W tego typu sprawach prokuratorzy przystępują również do postępowań, które już toczą się przed sądami.

Podejmowanie takich działań zalecił prokuratorom Zastępca Prokuratora Generalnego Robert Hernand. W piśmie skierowanym do wszystkich prokuratorów regionalnych polecił on, by w tego typu sprawach powództwa były wytaczane jeszcze przed zakończeniem postępowania przygotowawczego. Powinny one zawierać wnioski o zabezpieczenie roszczenia poprzez np. wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej. Jest to szczególnie ważne z uwagi na fakt, że często w tego typu sprawach dochodzi do dalszego obrotu nieruchomością. Ma to również znaczenie z uwagi na wpływ publicznej wiary ksiąg wieczystych na możliwość podważenia transakcji.

W postępowaniach wyjaśniających oraz w trakcie procesu prokuratorzy mają uwzględniać materiał dowodowy zebrany w toku postępowania przygotowawczego, w tym m.in. zeznania osoby pokrzywdzonej. W trakcie jej przesłuchania prokuratorzy powinni ustalać nie tyko okoliczności faktyczne sprawy, ale także związane z sytuacją życiową i zdrowotną pokrzywdzonego. Wiek pokrzywdzonego i związane z tym ewentualne obniżenie sprawności intelektualnej, zmiany demencyjne, ewentualne choroby psychiczne, upośledzenie umysłowe, choroba Alzheimera lub inne zaburzenia psychiczne, czy korzystanie ze świadczeń z pomocy społecznej, mogą mieć bowiem wpływ na wadliwą ocenę okoliczności skłaniających do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Prokuratorzy mają też zwracać uwagę na przyjmowane leki, inne choroby oraz ewentualne wady wzroku.

Wszystkie te okoliczności mają być analizowane szczególnie pod kątem wad oświadczenia woli (art. 82 kodeksu cywilnego i następne).

Sytuacja finansowa pozwanego ma znaczenie

Zbieranie materiału dowodowego przez prokuratorów nie ogranicza się do przesłuchania pokrzywdzonego. W postępowaniu wyjaśniającym oraz w razie wniesienia powództwa brane są też pod uwagę zeznania opiekuna faktycznego lub prawnego osoby pokrzywdzonej, jej małżonka lub osoby pozostającej we wspólnym gospodarstwie domowym.

W toku prowadzonych postępowań prokuratorzy powinni też szczegółowo analizować dostępne dokumenty, jak choćby księgi wieczyste. Pozyskiwane są także informacje od notariuszy co do wykonania obowiązku wynikającego z przepisów ustawy z 16 listopada 2000 roku o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 299 ze zm.).

Dla wyjaśnienia okoliczności sprawy nie bez znaczenia są również możliwości finansowe wykonania umowy przez osobę, która przejęła lub nabyła nieruchomość. Właściwej ocenie realnych możliwości pozwanego powinna służyć analiza zeznań podatkowych za ostatnie 5 lat, wielokrotność i powtarzalność podobnych transakcji, szczególnie w różnych miejscach kraju oraz historia rachunków bankowych. Prokuratorzy uwzględniają również skuteczność postępowań egzekucyjnych prowadzonych przeciwko pozwanemu. Służyć ma temu m.in. analiza informacji uzyskanych od komorników. Zbierane są także dane z rejestrów i ewidencji. Mogą one bowiem wskazywać np. na niespłacone zobowiązania. Prokuratorzy badają także, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą i jakiego rodzaju.

Jeśli te wszystkie dane i informacje nie zostaną zebrane w toku postępowania przygotowawczego, to prokuratorzy mają podejmować odpowiednią inicjatywę dowodową w postępowaniu przed sądem cywilnym.

Wytyczne Prokuratora Generalnego

Jeszcze w 2016 roku (22 sierpnia 2016 roku) Prokurator Generalny Zbigniew Ziobro wydał wytyczne w sprawie zasad prowadzenia postępowań przygotowawczych o przestępstwa udzielania pożyczek o charakterze lichwiarskim oraz o przestępstwa oszustwa skutkujące utratą przez pokrzywdzonych prawa własności nieruchomości.

Zgodnie z wytycznymi postępowania powinny być prowadzone w kierunku przestępstwa tzw. lichwy (art. 304 kodeksu karnego), a także oszustwa (art. 286 par. 1 kodeksu karnego). W obu przypadkach sprawami powinni zajmować się prokuratorzy z właściwej prokuratury okręgowej pod nadzorem prokuratury regionalnej.

Dział Prasowy
Prokuratura Krajowa