Prokuratura Krajowa

Stan faktyczny sprawy

W lipcu 2002 r. w związku z prawomocnym nakazem zapłaty wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie doszło do wpisania hipoteki przymusowej do kwoty ponad 27 mln zł na nieruchomości należącej do spółdzielni mieszkaniowej w Kołobrzegu na rzecz jednego z banków – wierzyciela spółdzielni mieszkaniowej. Na mocy umowy z 16 grudnia 2008 r. bank zbył zabezpieczoną hipotecznie wierzytelność na rzecz podmiotu z siedzibą w Księstwie Lichenstein, w związku z czym 5 maja 2009 r. Sąd Rejonowy w Kołobrzegu na wniosek nabywcy wpisał spółkę do księgi wieczystej jako wierzyciela hipotecznego. Następnie 13 kwietnia 2012 r. syndyk masy upadłości spółdzielni mieszkaniowej z Kołobrzegu sprzedał upadłe przedsiębiorstwo – spółdzielnię wraz z jego udziałem w nieruchomości. Udział upadłej spółdzielni był obciążony ograniczonymi prawami rzeczowymi w postaci spółdzielczych własnościowych praw do kilkudziesięciu lokali. Na nieruchomości macierzystej i na lokalach z niej wówczas wyodrębnionych ciążyła hipoteka przymusowa kaucyjna łączna na rzecz podmiotu z siedzibą w Księstwie Lichenstein w wysokości ponad 27 mln zł. W dacie nabycia przedsiębiorstwa, tj. 13 kwietnia 2012 r. osobom fizycznym na rzecz których wnoszona jest przedmiotowa skarga przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które w związku ze sprzedażą spółdzielni podmiotowi nie będącego spółdzielnią mieszkaniową zostało automatycznie przekształcone na mocy art. 17(18)Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w prawo własności tego lokalu. W oparciu o wniosek właścicieli, Sąd Rejonowy w Kołobrzegu w grudniu 2013 r. odłączył z księgi wieczystej nieruchomości macierzystej należący do nich lokal mieszkalny i założył nową księgę wieczystą dla tego lokalu. Pod koniec czerwca 2016 r. do Sądu Rejonowego w Kołobrzegu wpłynął wniosek spółki z siedzibą w Księstwie Lichenstein o dokonanie wpisu hipoteki przymusowej kaucyjnej łącznej na kwotę ponad 27 mln zł na odłączonej nieruchomości. Wnioskodawca argumentowa, że w związku z przekształceniem z mocy prawa na podstawie umowy zawartej przez syndyka masy upadłości spółdzielni z nabywcą przedsiębiorstwa, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność nieruchomości lokalowej położonej na nieruchomości obciążonej hipoteką, hipoteka ta zgodnie z prawem obciążyła także lokal wyodrębniony, dla którego została założona nowa księga wieczysta. W związku z wnioskiem podmiotu z siedzibą w Księstwie Lichenstein referendarz sądowy dokonał wpisu hipoteki na kwotę ponad 27 mln zł. Hipoteka do tej kwoty obciążała również nieruchomość macierzystą i inne nieruchomości lokalowe. W wyniku skargi właścicieli lokalu na czynność referendarza sądowego, Sąd Rejonowy w Kołobrzegu utrzymał zaskarżony wpis w mocy. Właściciele lokalu wnieśli apelację od tego postanowienia, którą wyrokiem z dnia 19 października 2016 r. oddalił Sąd Okręgowy w Koszalinie. Sąd Okręgowy uzasadniał wyrok utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego, zgodnie z którym następstwem podziału nieruchomości obciążonej hipoteką wskutek ustanowienia odrębnej własności choćby jednego lokalu, jest co do zasady, powstanie hipoteki łącznej. W razie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu księga wieczysta prowadzona dla ograniczonego prawa rzeczowego staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a hipoteka obciążająca ograniczone prawo rzeczowe staje się hipoteką na nieruchomości. Postanowienie o wpisie hipoteki stało się prawomocne. Skarga kasacyjna uczestników postępowania została oddalona postanowieniem z dnia 20 marca 2018 r.
W związku z uprawomocnieniem się postanowienia, spółka z siedzibą w Księstwie Lichenstein wystąpiła przeciwko aktualnym właścicielom lokalu jako dłużnikom rzeczowym do Sądu Okręgowego w Szczecinie z pozwem o zapłatę 300 tyś zł z tytułu ustanowionej hipoteki. Postępowanie w tym zakresie pozostaje w toku.

Wadliwe postanowienie Sądu

Działając z upoważnienia Prokuratora Generalnego skargę nadzwyczajną od nakazu zapłaty wniósł do Izby Kontroli Nadzwyczajnej i Spraw Publicznych Sądu Najwyższego Zastępca Prokuratora Generalnego Robert Hernand.
Prokurator Generalny wskazał, iż przede wszystkim w niniejszej sprawie doszło do naruszenia zasad, wolności i praw człowieka i obywatela określonych w Konstytucji RP, w tym prawa do równej dla wszystkich ochrony prawnej do prawa własności i innych praw majątkowych poprzez wydanie orzeczenia skutkującego uprawomocnieniem się wpisu hipoteki łącznej w księdze wieczystej nieruchomości de facto pozbawiającego uprawnionych ochrony ich prawa majątkowego. Powyższe było wynikiem rażącego naruszenia prawa materialnego poprzez błędną wykładnię art. 17 (18) Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 76 ust 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, poprzez niezasadne zastosowanie w tym stanie faktycznym art. 76 ust 1 Ustawy o księgach wieczystych i przyjęcie, że w wyniku sprzedaży w postępowaniu upadłościowym przedsiębiorstwa upadłej spółdzielni obejmującego również budynek spółdzielczy na rzecz podmiotu niebędącego spółdzielnią, obciążająca budynek hipoteka obciąża również prawa odrębne własności lokali, które powstały z mocy art. 17 (18) Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Podniósł, iż kluczowym zagadnieniem w tej sprawie jest ustalenie jakie konsekwencje prawne dla osoby, której przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wywołuje zbycie nieruchomości budynkowej wchodzącej w skład upadłego przedsiębiorstwa spółdzielni w toku postępowania upadłościowego, na rzecz podmiotu niebędącego spółdzielnią mieszkaniową.
Wskazał na pierwotne orzecznictwo Sądu Najwyższego w tym zakresie, kreowane w dużej mierze na kanwie spraw związanych ze sprzedażą upadłego przedsiębiorstwa spółdzielni mieszkaniowej w Kołobrzegu, które było niekorzystane dla aktualnych właścicieli nieruchomości lokalowych położonych w budynku spółdzielczym wchodzących w skład zbytego przedsiębiorstwa. Orzecznictwo przyjmowało, że ustanowienie odrębnej własności lokali w związku ze sprzedażą spółdzielni podmiotowi nie będącemu spółdzielnią stanowi zarówno z punktu widzenia prawnego jak i ekonomicznego podział nieruchomości. W konsekwencji, jeśli nieruchomość macierzysta była obciążona hipoteką, to przy podziale powstaje hipoteka łączna obciążająca nieruchomości lokalowe, do których praw własności powstało w drodze przekształcenia, o którym mowa wyżej.
W ocenie Prokuratora Generalnego powyższa linia orzecznicza była niesłuszna i stała w sprzeczności z ochronnym charakterem i celem art. 17 (18) Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, którym jest zapewnienie ochrony prawnej podmiotowi, któremu przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w sytuacji zbycia nieruchomości macierzystej w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo w postępowania egzekucyjnego – a więc sytuacji od niego niezależnej. Cel nie mógłby zostać osiągnięty, gdyby zaakceptować wnioski płynące z poprzedniej linii orzeczniczej. Ich akceptacja sprowadzałaby się do tego, że uprawniony ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabywałby formalnie silniejsze prawo własności ale obciążone hipoteką ciążącą wcześniej na nieruchomości spółdzielczej. W efekcie dochodziłoby do tak istotnego pomniejszenia wartości nieruchomości lokalowej, że prowadziłoby to do faktycznej utraty jakiegokolwiek prawa do tego lokalu, a zatem istotnego pogorszenia sytuacji takich osób. Taki stan prowadziłby do przerzucenia na osoby uprawnione ze spółdzielczego prawa do lokalu odpowiedzialności za zobowiązania spółdzielni, w sytuacji kiedy art. 19 par 3 Ustawy prawo spółdzielcze stanowi, iż członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli za jej zobowiązania. Ponadto powodowałby trudne do wytłumaczenia zróżnicowanie osób w zależności od tego czy nieruchomość upadłej spółdzielni nabyła inna spółdzielnia mieszkaniowa, czy podmiot nie będący spółdzielnią. W pierwszym przypadku prawa spółdzielcze pozostawałyby bez zmian, zachowując swoją pełną wartość ekonomiczną, w drugim natomiast ich wartość ekonomiczna zostałaby radykalnie zmniejszona, co niewątpliwie godziłoby w podstawy egzystencji tych osób, które dysponują spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, unicestwiając cel ich ochrony założony przez ustawodawcę.
Stanowisko Prokuratora Generalnego wyrażone w skardze nadzwyczajnej znajduje potwierdzenie w aktualnej linii orzeczniczej Sadu Najwyższego z 2019 r., która została ukształtowana również w sprawach związanych ze sprzedażą spółdzielni mieszkaniowej w Kołobrzegu.

Wniosek o uchylenie wadliwego postanowienia

Kierując skargę Prokurator Generalny wniósł o uchylenie wadliwego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu w Koszalinie do ponownego rozpoznana.
Sąd Okręgowy w Koszalinie dokonując błędnej wykładni przepisów prawa de facto pozbawił uprawnionych ochrony wynikającej z art. 17(18) Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Błędnie uznał, że z momentem sprzedaży przedsiębiorstwa spółdzielni mieszkaniowej obejmującego również budynek, gdzie znajduje się lokal uprawnionych doszło do podziału nieruchomości, skutkującego obciążeniem wydzielonej nieruchomości hipoteką, a zatem że właściciele lokalu będą odpowiadali za długi zabezpieczone hipoteką na nieruchomości macierzystej. Uznał tak pomimo tego, iż zgodnie z postanowieniami Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie spółdzielni nie ponoszą odpowiedzialności za długi spółdzielni, a sami właściciele nie przyczynili się do ich powstania oraz nie mieli żadnego wpływu na to kto będzie nabywcą przedsiębiorstwa.

Dział Prasowy
Prokuratura Krajowa