Prokuratura Krajowa

Umowa sprzedaży jest nieważna

Zgodnie z pozwem złożonym przez prokuraturę Sąd uznał, że nieważna jest umowa sprzedaży nieruchomości zabudowanej wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym położonej w Grudziądzu. Została ona zawarta w formie aktu notarialnego między pozwanym Grudziądzkim Towarzystwem Budownictwa Społecznego sp. z o.o. z siedzibą w Grudziądzu a Maciejem P. i Anną P.

Wyrok jest nieprawomocny.

Pozew w tej sprawie Prokuratura Okręgowa w Toruniu skierowała do Sądu Okręgowego w Toruniu 24 lutego 2015 roku. Decyzja o jego skierowaniu zapadła w toku postępowania przygotowawczego prowadzonego przez Prokuraturę Okręgową w Toruniu. Dotyczy ono między innymi nieprawidłowości w zbywaniu nieruchomości przez Grudziądzkie Towarzystwo Budownictwa Społecznego sp. z o.o. z siedzibą w Grudziądzu.

W toku tego postępowania ustalono, że 11 czerwca 2012 roku Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Grudziądzkiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego podjęło uchwałę, w której wyraziło zgodę na zbycie po cenie rynkowej nieruchomości położonej w Grudziądzu. Do zawarcia umowy sprzedaży doszło 18 października 2012 roku przed notariuszem. Za nieruchomość zabudowaną wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym kupujący zapłacili 348 tysięcy złotych.

Doszło do naruszenia prawa

W ocenie prokuratury zawarta umowy sprzedaży była niezgodna z ustawą i zasadami współżycia społecznego. W związku z tym, zgodnie z art. 58 par. 1 i 2 kodeksu cywilnego, powinna ona zostać uznana za nieważną. Zgodnie z tymi przepisami czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna. Nieważna jest także czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

W swoim pozwie prokurator wskazał, że zadania Towarzystwa Budownictwa Społecznego są ściśle określone w ustawie z 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Zgodnie z nią głównym zadaniem TBS jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Ustawodawca wprost wskazał przy tym na możliwość nabywania budynków mieszkalnych, pomijając jednocześnie możliwość ich zbywania. Towarzystwa Budownictwa Społecznego nie mają zatem możliwości zbywania nieruchomości zabudowanych wielorodzinnymi budynkami mieszkalnymi. Prokurator zwrócił również uwagę, że przeciwne rozwiązanie, pozwalające TBS na sprzedaż nieruchomości na zasadach komercyjnych, prowadziłoby do nieuzasadnionego uprzywilejowania tych spółek. Najpierw korzystałyby one z pomocy państwa w postaci preferencyjnego kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego na sfinansowanie nie więcej niż 70 proc. kosztów przedsięwzięcia i finansowego zaangażowania najemców, a następnie w wyniku wolnorynkowej sprzedaży uzyskałyby korzyść ze sprzedaży tak dofinansowanych nieruchomości. Takie rozwiązanie godziłoby nie tylko w interes dotychczasowych najemców, ale i zasady wolnego rynku i konkurencji. Możliwość sprzedaży budynków mieszkalnych przez TBS powodowałaby powstanie zagrożenia dotychczasowego położenia najemców. Zakaz zbywania nieruchomości zapewnia zaś bezpieczeństwo najemców, którzy mają gwarancję, że wynajmującym pozostanie ten sam podmiot, zaś stawki czynszu będą ograniczone ustawą.

Zagrożone bezpieczeństwo najemców

W ocenie prokuratury zawarta umowy sprzedaży była także sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

Najemcy, będący osobami niezamożnymi, w wielu przypadkach od lat najmujący lokale, decydowali się na zawarcie umowy najmu mając świadomość, że wynajmującym jest podmiot realizujący politykę państwa w zakresie pomocy osobom niezamożnym w zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Wysokość czynszu, opłat, warunki najmu były uregulowane w ustawie zapewniając tym samym bezpieczeństwo i stabilność wykonywania umowy.

Zmiana właściciela nieruchomości rzutowałaby również na zmianę warunków umowy najmu z dotychczasowymi najemcami. Nowy właściciel, jako podmiot działający w warunkach wolnorynkowych, nastawiony na maksymalizację zysku, mógłby w sposób dowolny kształtować stosunek najmu, w tym ustalać wysokość czynszu.

Sąd Okręgowy w Toruniu w pełni podzielił argumenty przedstawione przez prokuraturę i uznał za nieważną umowę sprzedaży nieruchomości zabudowanej wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym położonej w Grudziądzu.

Dział Prasowy

Prokuratura Krajowa