Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa

Sprzedaż nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa prowadzona jest na zasadach określonych w rozdziale 6 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2022 r., poz. 2329 t.j.), ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości ZWRSP oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2022 r. poz. 507 t.j. ) oraz rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 30 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego trybu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa i ich części składowych, warunków obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków oraz stawek szacunkowych gruntów. 
Zgodnie z powyższymi przepisami, w okresie 10 lat od dnia wejścia w życie ustawy, tj. od 30 kwietnia 2016 r., sprzedaż nieruchomości, ich części oraz udziałów we współwłasności nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa została wstrzymana, za wyjątkiem:

1. nieruchomości i ich części przeznaczonych w:
   1. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lub
   2. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, lub
   3. ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

– na cele inne niż rolne, w szczególności na parki technologiczne, parki przemysłowe, centra biznesowo-logistyczne, składy magazynowe, inwestycje transportowe, budownictwo mieszkaniowe, obiekty sportowo-rekreacyjne, lub

2. nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych, lub
3. domów, lokali mieszkalnych, budynków gospodarczych i garaży wraz z niezbędnymi gruntami oraz ogródków przydomowych, lub
4. nieruchomości rolnych o powierzchni do 2 ha, lub
5. udziałów we współwłasności nieruchomości, o których mowa w pkt 1-4.

W przypadkach uzasadnionych względami społeczno-gospodarczymi, Minister właściwy do spraw rozwoju wsi, na wniosek Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, może wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości, ich części lub udziałów we współwłasności nieruchomości innych niż wyżej wymienione.

Sprzedaż nieruchomości, ich części lub udziałów we współwłasności nieruchomości, innych niż wymienione powyżej, dokonanej bez zgody Ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, w okresie 10 lat od dnia wejścia w życie ustawy, jest nieważna.

Niezależnie od powyższego sprzedaż nieruchomości rolnej przez Ośrodek może nastąpić, jeżeli w wyniku tej sprzedaży łączna powierzchnia użytków rolnych:

1. będących własnością nabywcy nie przekroczy 300 ha, oraz
2. nabytych kiedykolwiek z Zasobu przez nabywcę nie przekroczy 300 ha.

Oddziały Terenowe oraz Filie Ośrodka przeznaczają nieruchomość Zasobu do sprzedaży w dwóch trybach nabycia:

• w trybie bezprzetargowym – m.in. osobom uprawnionym, które złożą oświadczenie o zamiarze skorzystania z pierwszeństwa w nabyciu na warunkach określonych w zawiadomieniu skierowanym do nich przez sprzedającego, lub
• w trybie przetargowym - osobom, które wygrają ogłoszony przez Ośrodek przetarg na sprzedaż danej nieruchomości.

Do sprzedaży Ośrodek nie przeznacza w szczególności nieruchomości:

• co do których toczy się postępowanie w związku z zarzutem o sprzeczne z prawem przejęcie na rzecz Skarbu Państwa,
• stanowiących grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi,
• przeznaczonych na cele publiczne, o których przekazanie w trwały zarząd lub nieodpłatne przekazanie na własność wnioskują uprawnione podmioty, a oddział terenowy (filia) uzna, że istnieje prawna możliwość i merytoryczne uzasadnienie pozytywnego rozpatrzenia przedmiotowej sprawy,
• co do których właściwy organ (tj. odpowiednio: wojewoda, starosta, wójt, burmistrz albo prezydent miasta) zawiadomił o wszczęciu postępowania o wydanie decyzji dotyczących lokalizacji albo realizacji inwestycji celu publicznego, a w szczególności decyzji: na realizację inwestycji drogowej, lokalizacji linii kolejowej o znaczeniu państwowym, realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego, lokalizacji przedsięwzięć Euro 2012, realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, itp.
• w skład których wchodzą budynki mieszkalne, gdzie chociażby jedno mieszkanie zajmowane jest na podstawie administracyjnej decyzji o przydziale albo przez osoby, z którymi zawarto (na piśmie lub ustnie) umowy najmu na czas nieokreślony. Pod pojęciem budynek mieszkalny należy tu rozumieć obiekt budowlany, w którym co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych,
• położonych na terenie gminy, w której trwają prace nad zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Przy identyfikacji nieruchomości atrakcyjnych Oddziały Terenowe Ośrodka oraz ich Filie mają na względzie przede wszystkim przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub ustalenia celu publicznego.

W celu udostępnienia wszystkim zainteresowanym informacji o planowanej sprzedaży, dla nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży Ośrodek sporządza wykaz i podaje go do publicznej wiadomości na okres 14 dni - bez względu na to, czy będzie ona sprzedawana w trybie bezprzetargowym, czy też w trybie przetargowym.

Sprzedaż w trybie przetargowym.

Nieruchomości, które nie zostaną wydzierżawione, bądź co do których tryb bezprzetargowy nie ma zastosowania, podlegają sprzedaży w trybie publicznego przetargu ustnego (licytacja) lub przetargu ofert pisemnych (przetarg ofert). Podstawowym sposobem sprzedaży jest przetarg ustny, natomiast przetarg ofert pisemnych stosuje się w wypadkach uzasadnionych względami społeczno-gospodarczymi. Ma on za zadanie wybór najkorzystniejszej oferty w świetle wymogów związanych ze zbywaną nieruchomością, określonych w ogłoszeniu przetargu przez jego organizatora.

Przetarg przeprowadza powołana przez organizatora przetargu komisja, składająca się z od trzech do siedmiu członków, w tym przewodniczącego. Organizatorem przetargu jest właściwy miejscowo oddział terenowy Ośrodka lub jego filia. Organizator przetargu przed jego rozpoczęciem może odstąpić od jego przeprowadzenia bez podania przyczyn.

W przetargu, jako uczestnicy przetargu, mogą uczestniczyć zarówno osoby fizyczne jak i osoby prawne, które w wyznaczonym terminie, miejscu i formie wniosły wadium  oraz stawiły się na przetarg ustny. W przypadku przetargu ograniczonego warunkiem koniecznym jest również, aby osoby te zostały zakwalifikowane do uczestnictwa w przetargu.

Każdy z uczestników przetargu może wnieść do Dyrektora Generalnego Ośrodka zastrzeżenia na czynności przetargowe, za pośrednictwem organizatora przetargu, w terminie 7 dni od dnia dokonania tej czynności. W przypadku wniesienia zastrzeżeń, organizator przetargu wstrzymuje dalsze czynności związane ze sprzedażą nieruchomości oraz zawiadamia o tym na piśmie osobę, która wygrała przetarg.

W razie stwierdzenia, że czynności przetargowe zostały dokonane w sposób niezgodny z ustawą lub innymi przepisami, których naruszenie miało wpływ na wynik przetargu, Dyrektor Generalny Ośrodka może unieważnić przetarg.

W przypadku uznania zastrzeżeń za zasadne organizator przetargu zawiadamia na piśmie wszystkich uczestników przetargu. W przypadku zaś uznania zastrzeżeń za niezasadne, organizator przetargu zawiadamia na piśmie uczestnika przetargu, który wniósł zastrzeżenia, a także osobę, która wygrała przetarg.

Jednym z warunków uczestnictwa w przetargu jest wniesienie wadium. Przy ustalaniu wysokości wadium bierze się pod uwagę koszty związane z przygotowaniem i  przeprowadzeniem przetargu. Organizator przetargu ustala wysokość wadium, które nie może być niższe niż 5% ceny wywoławczej i wyższe niż 20% tej ceny. Wadium wpłacane jest przelewem bankowym na podany w ogłoszeniu przetargu rachunek bankowy organizatora przetargu. Wadium wniesione przez uczestnika przetargu, który wygrał przetarg, zalicza się na poczet ceny nabycia.

Ogłoszenie przetargu na sprzedaż

Przetarg ogłasza organizator przetargu w sposób zwyczajowo przyjęty w miejscowości, w której położona jest nieruchomość, w urzędzie gminy, właściwej terytorialnie izbie rolniczej, siedzibie oddziału terenowego KOWR oraz na stronie internetowej Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, co najmniej na 14 dni przed dniem rozpoczęcia przetargu nieograniczonego i co najmniej na 28 dni przed dniem rozpoczęcia przetargu ograniczonego.

Ustalenie ceny sprzedaży

Cenę sprzedaży nieruchomości (lub cenę wywoławczą do przetargu) ustala się w wysokości nie niższej niż wartość tej nieruchomości określoną przy zastosowaniu sposobów jej ustalenia przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Wartość nieruchomości co do zasady  określa rzeczoznawca majątkowy.

Przy ustalaniu ceny sprzedaży nieruchomości (lub ceny wywoławczej do przetargu) bierze się pod uwagę wartość nieruchomości oraz koszty poniesione na przygotowanie jej do sprzedaży (np. koszty wyceny, koszty prac geodezyjnych, koszty związane ze zgromadzeniem niezbędnej dokumentacji). W przypadku nieruchomości wydzierżawionej, na której Ośrodek w trakcie trwania umowy dzierżawy poniósł nakłady inwestycyjne i dotychczas nie nastąpił pełny zwrot ww. nakładów, przy ustalaniu ceny sprzedaży uwzględnia się nie zwróconą jeszcze część tych nakładów.

Sprzedaż nieruchomości z rozłożeniem płatności na raty

Cena sprzedaży nieruchomości regulowana jest w całości przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego – chyba, że w ofercie sprzedaży skierowanej do osoby, której przysługuje pierwszeństwo w nabyciu tej nieruchomości albo w ogłoszeniu przetargu dopuszczona została możliwość i podane zostały warunki rozłożenia należności na raty, a następnie strony dokonały stosownych uzgodnień w tym zakresie.

Rozłożenie na raty ceny sprzedaży nieruchomości rolnej

Jeżeli nabywca przed zawarciem umowy sprzedaży wpłaci co najmniej 10% ceny, Ośrodek może rozłożyć spłatę pozostałej części ceny na roczne raty, na okres nie dłuższy niż 15 lat, gdy sprzedaż następuje bez przetargu, a także w wypadkach uzasadnionych względami społeczno-gospodarczymi, w szczególności w wypadku nabywania nieruchomości rolnej w celu utworzenia albo powiększenia gospodarstwa rolnego lub tworzenia miejsc pracy.

Sprzedaż nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków

W przypadku sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków istnieje możliwość obniżenia ceny sprzedaży nie więcej niż o 50%, jeżeli nabywca:

1. zobowiąże się do dokonania na tej nieruchomości, w terminie określonym w umowie sprzedaży, nie dłuższym jednakże niż 5 lat od dnia jej zawarcia, nakładów w wysokości co najmniej uzyskanego obniżenia ceny sprzedaży tej nieruchomości.
2. zobowiąże się do przedłożenia najpóźniej w terminie 14 dni po upływie terminu wyznaczonego w umowie sprzedaży na dokonanie nakładów na tej nieruchomości:
   1. dokumentów określających zakres rzeczowy i wartość poniesionych nakładów na realizację zaleceń organów ochro­ny zabytków w wysokości nie niższej niż kwota wynikająca z tej obniżki,
   2. zaświadczenia wojewódzkiego konserwatora zabytków, że zakres rzeczowy nakładów wykonany został przez na­bywcę w ramach realizacji zaleceń organów ochrony zabytków dotyczącej nabytej nieruchomości zabytkowej;
3. przedłoży na rzecz Ośrodka zabezpieczenie ewentualnego roszczenia o zwrot kwoty obniżenia, przy czym suma zabez­pieczenia nie może być niższa od kwoty obniżenia.

Szczególne pełnomocnictwo Dyrektora Generalnego KOWR

W odniesieniu do nieruchomości o powierzchni przekraczającej 50 ha, a także nieruchomości, których wartość, określona zgodnie z art. 30 ust. 1 ustawy, przekracza równowartość 2 tysięcy ton żyta, ustaloną stosownie do przepisów o podatku rolnym - do zawarcia umowy sprzedaży wymagane jest szczególne pełnomocnictwo Dyrektor Generalny KOWR. Należy podkreślić, że zgodnie ze strukturą organizacyjną Ośrodka Dyrektorzy Oddziałów Terenowych reprezentują Dyrektora Generalnego Ośrodka  na powierzonym im terenie na podstawie powierzonego im pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo szczególne ma charakter jednorazowy i odnosi się do konkretnej czynności związanej z rozdysponowaniem nieruchomości.