– Rynkowa część pakietu mieszkaniowego, którego elementem jest przyjęty dziś projekt ustawy, zawiera proinwestycyjne rozwiązania mieszkaniowe. Nasz projekt jest odpowiedzią na bardzo częste dziś wyzwanie dla inwestorów, czyli dostęp do gruntów pod budowę osiedli mieszkaniowych. Chcemy uwolnić tereny, które są w posiadaniu gmin. Oczywiście z korzyścią dla nich i ich mieszkańców. W zamian za udostępnienie gruntu inwestorowi, gmina otrzyma określoną liczbę lokali. Będzie je mogła przeznaczyć na zaspokojenie lokalnych potrzeb mieszkaniowych lub społecznych – mówi wicepremier, minister rozwoju, pracy i technologii Jarosław Gowin.

– W proponowanych przez nas rozwiązaniach, dajemy narzędzia samorządom, aby budowały więcej mieszkań w przystępnej cenie dla swoich mieszkańców. Jednym z nich jest lokal za grunt. Dzięki temu instrumentowi wsparcia będzie można wykorzystać potencjał nie tylko gmin, ale także Krajowego Zasobu Nieruchomości. To z kolei przyczyni się do poprawy jakości życia społeczności lokalnych  – dodaje wiceminister rozwoju, pracy i technologii Anna Kornecka.

Lokal za grunt

Gminy dysponują pokaźnym potencjałem w postaci zasobu gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Według danych GUS w 2019 r. w zasobie gmin znajdowało się prawie 30 tys.  ha gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, z czego ok. 45,3% powierzchni była uzbrojona. W przypadku budownictwa rynkowego jednym z najważniejszych czynników ograniczających dalszy wzrost podaży rynkowej jest dostępność gruntów budowlanych. MRPiT proponuje model wymiany korzyści między gminą a inwestorem – z zachowaniem zasady konkurencyjności.

Gminy mogą przeznaczać swoje nieruchomości na cele inwestycyjne już obecnie, na podstawie ogólnych zasad gospodarowania gruntami gminnymi. W praktyce jednak możliwości te nie są w pełni wykorzystywane. Projektowana ustawa ma zachęcić samorządy lokalne do szerszego wykorzystywania instrumentów wsparcia budownictwa mieszkaniowego, z wykorzystaniem zasobu nieruchomości gminnych . Na konieczność opracowania takiej regulacji zwracają uwagę zarówno samorządy, jak i potencjalni inwestorzy.

Proponowany model współpracy między gminą a inwestorem:

• Inwestor (nabywca nieruchomości od gminy) budowałby budynek (ew. remontował/przebudowywał budynek istniejący) i przekazywałby część mieszkań samorządowi gminnemu.
• Gmina mogłaby te mieszkania zachować w swoim zasobie (jako mieszkania komunalne) lub wnieść je do spółek gminnych (np. towarzystw budownictwa społecznego) lub państwowych.
• W ten sposób, bez samodzielnego prowadzenia  czasochłonnego procesu inwestycyjnego, gmina uzyskiwałaby zasób mieszkaniowy, który mogłaby przeznaczyć na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych wspólnoty lokalnej.

Elastyczny model

Projektowana ustawa dopuszcza również inne formy inwestowania, np. uzyskiwanie przez gminy mieszkań położonych w innych lokalizacjach lub uzyskiwanie powierzchni niemieszkalnych (np. pod działalność wychowawczą, zdrowotną, kulturalną itp.).

Nieruchomości oferowane przez gminę muszą być położone na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub musi być wydana dla takiej nieruchomości decyzja o warunkach zabudowy. Istotnie przyspieszy to proces inwestycyjny i zmniejszy niepewność potencjalnych inwestorów, co do możliwości zagospodarowania danego gruntu.

Zapisy projektowanej ustawy wprowadzą dodatkowo zachęty do inwestowania na terenach poddawanych rewitalizacji oraz zachęcą do prowadzenia prac remontowych w budynkach zabytkowych.

Obustronne korzyści

Korzyści dla inwestorów:

• rozszerzenie dostępu do nieruchomości o potencjale inwestycyjnym, często  atrakcyjnie zlokalizowanych i dobrze skomunikowanych;
• większe możliwości dostosowania sposobu pozyskania nieruchomości do posiadanych aktywów i potrzeb inwestora;
• możliwość odroczenia ostatecznego rozliczenia ceny nieruchomości do czasu zakończenia inwestycji;
• przyspieszenie procedur związanych z rozpoczęciem procesu inwestycyjno-budowlanego, np. dzięki możliwości nabycia nieruchomości objętej już decyzją o warunkach zabudowy;
• możliwość przeznaczenia do przekazania w zamian za nieruchomość lokali lub budynków pochodzących z innych inwestycji oraz swoboda w gospodarowaniu lokalami i budynkami objętymi inwestycją, a nieprzekazywanymi gminie.

Korzyści dla samorządów:

• zwiększenie zasobu służącego realizacji zadań gminy, bez konieczności bezpośredniego zaangażowania się w realizację procesu inwestycyjno-budowlanego, w tym niekiedy od razu po zbyciu gruntu;
• szerokie możliwości wykorzystania instrumentu do realizacji zadań gminy (np. w celu zwiększenia oferty lokalowej, realizacji działań rewitalizacyjnych, poprawy dostępu osiedli mieszkalnych do infrastruktury technicznej i społecznej, zwiększenia zakresu lub poprawy jakości usług świadczonych na rzecz mieszkańców);
• możliwość zagospodarowania działek niewykorzystywanych do realizacji zadań (a generujących koszty związane z utrzymaniem nieruchomości) przy jednoczesnym zwiększeniu zasobu lokalowego gminy i uzyskaniu istotnych społecznie efektów niematerialnych (np. poprawy jakości życia mieszkańców gminy);
• zwiększenie atrakcyjności inwestycyjnej regionu.

Więcej beneficjentów w „Mieszkaniu na start”

Najemcy mieszkań uzyskanych przez gminę w rozliczeniu „lokal za grunt” będą mogli ubiegać się o dopłaty do czynszu w ramach programu „Mieszkanie na Start”.

Dopłaty mają na celu polepszenie warunków mieszkaniowych osób średniozamożnych (uzyskujących średnie dochody) i są dużym wsparciem dla wielu rodzin. Program „Mieszkanie na start” jest realizowany od 1 stycznia 2019 r.

Grant na infrastrukturę

Proponujemy dodatkowe zachęty dla gmin do angażowania się w działania dla realizacji polityki mieszkaniowej państwa.

To preferencje w ubieganiu się o wsparcie ze środków z Funduszu Dróg Samorządowych oraz Funduszu rozwoju przewozów autobusowych o charakterze użyteczności publicznej przy łączeniu działalności promieszkaniowej z innymi formami działania na rzecz lokalnej wspólnoty. Takie zachęty będą pozytywnie wpływać nie tylko na działalność inwestycyjną w przestrzeni mieszkaniowej, ale również w przestrzeni towarzyszącej rozwojowi mieszkalnictwa.

Gmina, która zaangażuje się w prowadzenie polityki mieszkaniowej poprzez:

• tworzenie mieszkań komunalnych;
• tworzenie mieszkań w formule TBS;
• współpracę z inwestorami na zasadach lokal za grunt;
• inwestycję mieszkaniową, z którą związane są dopłaty do czynszów MnS

będzie mogła uzyskać grant na infrastrukturę (droga, żłobek, przedszkole itd.) w wysokości 10% tego przedsięwzięcia infrastrukturalnego, przy czym nie wyższy niż wkład w tej gminy (pieniężny albo równowartość wnoszonego gruntu) w inwestycję mieszkaniową.

Przykład

Gmina decyduje się skorzystać z rozwiązania lokal za grunt. Wystawia w tym trybie na sprzedaż działkę o wartości 1 mln zł. Jeśli dojdzie do podpisania umowy będzie mogła uzyskać grant na pokrycie 10% kosztów przedsięwzięcia infrastrukturalnego towarzyszącego inwestycji realizowanej przez nabywcę nieruchomości.

Grant na infrastrukturę będzie można łączyć z innymi środkami, np. pochodzącymi z Funduszu Dróg Samorządowych. Intencja jest taka, żeby z jednej strony gmina, która zaangażuje się w prowadzenie polityki mieszkaniowej, była wyżej punktowana przy ubieganiu się o już dostępne środki z programów rządowych i unijnych, a z drugiej dostawała dodatkowy grant z Funduszu Dopłat.