Pomoc publiczna

1. W jaki sposób mogę uiścić dopłatę do rynkowej wartości gruntu?

Dopłata może być uiszczona zarówno w formie jednorazowego świadczenia, jak i zostać rozłożona na raty, na okres maksymalnie 20 lat.

2. Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości w ramach roszczenia (dział VIa ustawy) można rozliczyć różnicę między rynkową wartością gruntu a ceną w dostępnym limicie de minimis lub poprzez uiszczenie dopłaty?

Tak. Do przepisów o roszczeniu o sprzedaż gruntu na rzecz użytkownika wieczystego (dział VIa ustawy) stosuje się przepisy o pomocy publicznej, w tym w zakresie rozliczania odnoszonej przez przedsiębiorcę korzyści w dostępnym limicie pomocy de minimis lub poprzez uiszczenie dopłaty do rynkowej wartości gruntu.

3. Jak obliczyć dopłatę w przypadku, gdy przedsiębiorca wcześniej wykorzystał część limitu pomocy de minimis?

W przypadku, gdy przedsiębiorca zamierza skorzystać z mechanizmu pomocy de minimis, uzyskiwana korzyść (różnica między wartością gruntu a ceną) będzie mogła zostać rozliczona w dostępnym dla niego limicie pomocy de minimis, a więc z pominięciem tej części limitu, która została wcześniej wykorzystana. Należy przy tym podkreślić, że co do zasady pełna wartość limitu odnawia się po upływie 3-letniego cyklu rozliczeniowego.

4. Pod adresem nieruchomości zarejestrowana została jednoosobowa działalność gospodarcza, którą faktycznie świadczę w innym miejscu – czy w razie zamiaru skorzystania z możliwości jej wykupu zostanę potraktowany jako przedsiębiorca?

Nie. Jeżeli nieruchomość nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, wówczas będąca jej użytkownikiem wieczystym osoba fizyczna nie zostanie potraktowana jako przedsiębiorca w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo przedsiębiorców. Wskazanie nieruchomości wyłącznie jako adresu do doręczeń dla przedsiębiorcy nie będzie utożsamiane z wykorzystywaniem jej na cele komercyjne.

Zakres przedmiotowy sprzedaży

5. Czy grunt, w stosunku do którego chcę skorzystać z roszczenia o wykup powinien być zabudowany na dzień wejścia ustawy w życie, czy też na dzień zgłoszenia żądania?

Ponieważ ustawa nie wprowadza w tym zakresie odrębnych warunków, przesłanki skorzystania z roszczenia powinny być spełnione na dzień wystąpienia przez użytkownika wieczystego z żądaniem sprzedaży gruntu.

6. Czy skoro grunt został oddany w użytkowanie wieczyste mniej niż 10 lat temu, zamyka to drogę do ubiegania się o jego nabycie w przyszłości?

Nie. Przepisy dotyczące ogólnych zasad zbywania gruntów na rzecz użytkowników wieczystych będą obowiązywać bez ograniczeń w czasie. Użytkownik wieczysty – po upływie 10 lat od dnia oddania gruntu w użytkowanie wieczyste - będzie mógł zatem ubiegać się o sprzedaż gruntu w przyszłości. Decyzję o przeznaczeniu go do sprzedaży podejmować będzie właściwy organ reprezentujący Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.

7. W 2015 roku nabyłem nieruchomość, która została oddana w użytkowanie wieczyste przed 1998 rokiem – czy będę mógł skorzystać z roszczenia, pomimo że sam dysponuję tym prawem jedynie 8 lat?

Tak. Ustawa wiąże bowiem powstanie roszczenia o sprzedaż z datą oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, a nie z długością okresu dysponowania tym prawem przez kolejnego nabywcę tego prawa, który zamierza skorzystać z żądania wykupu.

8. Jestem właścicielem boksu w zespole garaży na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste – czy mogę wystąpić z roszczeniem samodzielnie czy konieczne będzie uzyskanie zgody sąsiadów?

Jeżeli grunt pod garażem stanowi odrębną nieruchomość, jego użytkownik wieczysty nie będzie potrzebował zgody innych właścicieli garaży. Zgoda będzie natomiast niezbędna w przypadku, gdy na jednym gruncie znajduje się więcej niż jeden garaż należący do zespołu. Co do zasady na sprzedaż gruntu oraz skorzystanie z roszczenia wymagana jest bowiem zgoda wszystkich współużytkowników wieczystych. W przypadku braku takiej zgody, użytkownicy wieczyści dysponujący łącznym udziałem w nieruchomości wynoszącym co najmniej połowę mogą wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli pozostałych współużytkowników. Przy orzekaniu sąd weźmie pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interes wszystkich współużytkowników wieczystych (art. 199 Kodeksu cywilnego).

9. Czy do 10-letniego okresu, o którym mowa w art. 32 ust. 1 ugn mogę wliczyć również okres posiadania prawa użytkowania wieczystego przez osobę, od której nabyłem to prawo?

Tak. 10-letni okres karencji należy liczyć od dnia oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Ustawodawca nie uzależnia bowiem prawa do ubiegania się o sprzedaż gruntu od długości okresu posiadania przez kolejnych użytkowników wieczystych.

10. Czy można wystąpić z roszczeniem o nabycie nieruchomości, w odniesieniu do której toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego?

Tak. Ustawa w takim przypadku nie wyłącza możliwości ubiegania się o sprzedaż gruntu. Niemniej, do czasu prawomocnego oddalenia powództwa o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego nie będzie możliwe zawarcie umowy przenoszącej własność gruntu na rzecz jej dotychczasowego użytkownika wieczystego.

11. Czy w przypadku odmowy sprzedaży nieruchomości w ramach roszczenia, użytkownikowi wieczystemu będzie służyło odwołanie?

Zbycie gruntu na rzecz użytkownika wieczystego ma charakter umowny – ustawodawca nie przewidział możliwości odwołania się od odmowy sprzedaży gruntu. Niemniej w przypadku spełnienia przesłanek do skorzystania z roszczenia o sprzedaż użytkownik wieczysty, któremu odmówiono zbycia gruntu może skorzystać z gwarancji sądowej ochrony swoich praw i wystąpić z powództwem o ustalenie istnienia stosunku prawnego (art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego).

12. Czy możliwe jest nabycie w ramach roszczenia gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste na cele rekreacyjne?

Tak. Z wyjątkiem ściśle określonych w ustawie sposobów zagospodarowania (porty i przystanie morskie, rodzinne ogrody działkowe) ustawodawca nie reglamentuje celu, na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste. Warunkiem skorzystania z roszczenia jest jednak zrealizowanie zawartych w umowie użytkowania wieczystego zobowiązań do odpowiedniego zagospodarowania nieruchomości.

13. Czy roszczeniem o sprzedaż objęte są także grunty, do których niektóre przedsiębiorstwa nabyły użytkowanie wieczyste z mocy prawa?

Tak, intencją ustawodawcy było przyznanie tego szczególnego przywileju wszystkim spełniającym ustawowe przesłanki podmiotom, które uzyskały użytkowanie wieczyste przed 1.01.1998 r. bez względu na formę nabycia (umowa, decyzja, nabycie z mocy prawa).

14. Kilka miesięcy temu gmina wytoczyła powództwo o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego – czy będę mógł skorzystać z roszczenia o sprzedaż?

Toczące się postępowanie o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego nie stanowi przeszkody do wystąpienia w ustawowym terminie do organu z żądaniem sprzedaży nieruchomości. Niemniej, do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy nie będzie mogła zostać zawarta umowa przenosząca własność gruntu.

15. Czy jeżeli wystąpię w ustawowym terminie z roszczeniem o sprzedaż, a następnie cofnę swój wniosek i zdecyduję się ponownie na nabycie nieruchomości w tym trybie za dwa lata, moje żądanie będzie nadal honorowane?

Nie. Żądanie sprzedaży na zasadach określonych w dziale Via ustawy o gospodarce nieruchomościami może zostać zgłoszone wyłącznie w ciągu 12 miesięcy od dnia wejścia nowelizacji w życie (tj. od 31.08.2023 r.). Skuteczne cofnięcie wniosku po upływie przewidzianego w ustawie terminu zamyka drogę do skorzystania z roszczenia o sprzedaż.

16. Czy cofnięcie wniosku o sprzedaż wyklucza możliwość ponownego ubiegania się o nabycie gruntu w przyszłości?

Nie. Użytkownik wieczysty zainteresowany nabyciem gruntu przeznaczonego przez właściwy organ do sprzedaży będzie mógł złożyć stosowny wniosek w każdym czasie. Jedynie roszczenie o nabycie gruntu spełniającego określone w ustawie warunki może zostać zrealizowane w nieprzekraczalnym terminie 12 miesięcy od dnia wejścia ustawy nowelizującej w życie (31.08.2023).

17. Czy organ może odmówić przyjęcia wniosku o nabycie gruntu w ramach roszczenia użytkownika wieczystego, jeżeli nie przedłożono np. odpisu księgi wieczystej?

Ustawodawca nie przewidział dodatkowych wymogów odnoszących się do wniosku użytkownika wieczystego ubiegającego się o nabycie gruntu w ramach przysługującego mu roszczenia. Obciążenie użytkownika wieczystego obowiązkiem przedstawienia dokumentów powinno wynikać z przepisów prawa lub z natury czynności prawnej i nie powinno być nadmierne (np. dokumenty niezbędne do udzielenia pomocy de minimis).

Płatności

18. Przysługuje mi roszczenie o sprzedaż na podstawie przepisów działu VIa ustawy – czy mogę ubiegać się o rozłożenie ceny na raty? Na jaki okres?

Tak. Do sprzedaży w ramach roszczenia zastosowanie znajdują przepisy art. 70 ust. 2-4 ustawy. Użytkownik wieczysty może zatem ubiegać się o rozłożenie ceny na raty na okres do 10 lat.

19. Nieruchomość nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej – według jakiej stawki oprocentowana zostanie cena w razie rozłożenia jej na raty?

W przypadku rozłożenia na raty ceny gruntu niewykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej, nieuiszczona część ceny podlegać będzie oprocentowaniu według stopy redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski (art. 70 ust. 3 ustawy).

20. Jestem przedsiębiorcą i przysługuje mi roszczenie o wykup gruntu wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej – według jakiego oprocentowania cena zostanie rozłożona na raty?

Do oprocentowania ceny gruntu zbywanego na rzecz przedsiębiorcy w ramach roszczenia zastosowanie znajduje art. 70 ust. 3a ustawy, stosownie do którego nieuiszczona część ceny podlega oprocentowaniu według stopy referencyjnej ustalonej zgodnie z komunikatem Komisji Europejskiej w sprawie zmiany metody ustalania stóp referencyjnych i dyskontowych.

21. Kto powinien ponieść koszty sporządzenia operatu szacunkowego w przypadku wystąpienia z roszczeniem o sprzedaż?

Koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży, w tym w szczególności koszty sporządzenia operatu szacunkowego ponoszone są na zasadach określonych przez strony w umowie.

22. Nie posiadam Karty Dużej Rodziny, ale jestem uprawniony do jej uzyskania – czy wyklucza to możliwość ubiegania się o udzielenie 90-procentowej bonifikaty od ceny gruntu zbywanego przez Skarb Państwa?

Nie. Z bonifikaty będą mogli skorzystać członkowie rodzin wielodzietnych, którzy są zarówno posiadaczami Karty Dużej Rodziny, jak i są na podstawie odrębnych przepisów są uprawnieni do jej uzyskania. Prawo do posiadania Karty może potwierdzać stosowne zaświadczenie.