Kto dokonuje wyceny nieruchomości?

Określaniem wartości nieruchomości zajmują się rzeczoznawcy majątkowi. Tytuł "rzeczoznawca majątkowy" podlega ochronie prawnej. Dostęp do wykonywania tego zawodu regulowany jest przepisami prawa. Aby móc wyceniać nieruchomości trzeba najpierw uzyskać specjalne uprawnienia nadawane przez Ministra Rozwoju i Technologii. Działalność w zakresie wyceny nieruchomości przez osoby niebędące rzeczoznawcami majątkowymi jest zakazana i grozi za to kara grzywny w wysokości do 50 tys. zł.

Wszyscy rzeczoznawcy majątkowi są wpisani do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonego przez Ministra Rozwoju i Technologii. Jest to rejestr publicznie dostępny. Możesz w nim sprawdzić, czy dana osoba posługująca się tytułem zawodowym "rzeczoznawca majątkowy", rzeczywiście posiada uprawnienia do szacowania nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy może również sporządzać opracowania i ekspertyzy. Opracowania i ekspertyzy mogą dotyczyć:

• rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
• efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
• skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
• oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,
• bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
• określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
• wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
• wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Jakie obowiązki musi wypełniać rzeczoznawca majątkowy?

Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do:

• wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości,
• stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych,
• zachowania tajemnicy zawodowej,
• posiadania aktualnego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.

W jakich sytuacjach i kto może się zwrócić do rzeczoznawcy majątkowego o wycenę nieruchomości?

Każdy, kto chce uzyskać opinię o wartości nieruchomości, może zlecić wycenę. Czasami obowiązek skorzystania z usług rzeczoznawcy majątkowego wynika wprost z przepisów. Udział rzeczoznawcy majątkowego będzie nieodzowny, np. w przypadku ustalania wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, zbywania nieruchomości będących własnością publiczną, czy w sporach sądowych dotyczących nieruchomości (tylko rzeczoznawca majątkowy może być biegłym sądowym z zakresu wyceny nieruchomości).

Ile kosztuje wycena i czego mogę oczekiwać od rzeczoznawcy majątkowego?

Warunki zlecenia (w tym wysokość wynagrodzenia) za sporządzenie wyceny nieruchomości, ustalane są pomiędzy klientem a rzeczoznawcą (nie obowiązują "cenniki korporacyjne"). Wyjątkiem są sprawy sądowe, w których to sądy decydują o tym, kto i w jakim zakresie ponosi koszty wynagrodzenia biegłego.

Rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość zgodnie ze zleceniem, jednakże związany jest jednocześnie zasadami wyceny wynikającymi z przepisów. Możliwe jest również, aby rzeczoznawca sporządził dla klienta opracowanie lub ekspertyzę zgodną z takim zleceniem (mówimy wówczas o określeniu wartości na potrzeby indywidualnego inwestora, co powinno zostać wyraźnie zaznaczone w dokumencie, który rzeczoznawca majątkowy wykona).

Klient może oczekiwać od rzeczoznawcy dyskrecji, etycznego i bezstronnego postępowania, oraz sporządzenia wyceny nieruchomości ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru czynności wykonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego.

Zasady wyceny nieruchomości

Przepisy prawa definiują rodzaje wartości, jakie rzeczoznawca majątkowy może określić oraz jakie podejścia, metody i techniki rzeczoznawca powinien zastosować, aby poprawnie wycenić nieruchomość. Decyzję o tym, jaki rodzaj wartości zostanie określony oraz jakie podejście, metoda i technika zostanie zastosowana, podejmuje rzeczoznawca majątkowy i jest ona uzależniona m.in. od celu wyceny, indywidualnych cech danej nieruchomości oraz od dostępnych informacji o rynku nieruchomości. Wybór ten nie jest całkowicie dowolny. Rzeczoznawca majątkowy musi się kierować zasadami wyceny zawartymi w przepisach prawa. Zasady wyceny w niektórych przypadkach wprost nakładają na rzeczoznawcę określenie wskazanego rodzaju wartości (np. wartość rynkową nieruchomości wywłaszczonej) lub zastosowanie konkretnego podejścia w wycenie (np. podejście porównawcze przy wycenie do celów podatkowych). 

Operat szacunkowy

Wynikiem pracy rzeczoznawcy majątkowego jest opinia sporządzona w formie pisemnej lub elektronicznej - operat szacunkowy. Forma i treść operatu szacunkowego są określone w przepisach prawa. Operat szacunkowy jest sporządzany w określonym celu i tylko w tym celu może być wykorzystywany. Ograniczona jest również czasowo możliwość jego wykorzystywania. Jest on aktualny przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, jeśli w tym okresie nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości. Po tym czasie operat szacunkowy może być nadal wykorzystywany, ale tylko po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Musi być to rzeczoznawca majątkowy, który sporządził ten dokument. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego obejmuje kolejne 12 miesięcy liczone od dnia upływu jego „pierwotnego okresu aktualności”. Potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego można dokonać tylko jeden raz, co oznacza, że operat szacunkowy może zachować walor aktualności maksymalnie przez 24 miesiące od daty jego sporządzenia.

Potwierdzając aktualność, rzeczoznawca majątkowy dołącza do operatu szacunkowego klauzulę, w której oświadcza o aktualności tego dokumentu oraz analizę. Z analizy powinno wynikać, że od daty sporządzenia operatu szacunkowego nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników mających wpływ na określenie wartości nieruchomości. Dołączanie tej analizy nie jest wymagane, jeżeli potwierdzenie operatu szacunkowego nie będzie możliwe.

UWAGA:

Pojęcie „potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego” nie jest tożsame z pojęciem „aktualizacji operatu szacunkowego”. Przepisy nie przewidują również możliwości aneksowania operatu szacunkowego w sytuacji, gdy zmieniła się wartość nieruchomości, na przykład z powodu zmiany cen na rynku. Jeśli wartość nieruchomości uległa zmianie, rzeczoznawca majątkowy poproszony o potwierdzenie aktualności operatu powinien odmówić dokonania tej czynności.  W takim przypadku konieczne jest sporządzenie nowego operatu szacunkowego. 

Jakie są rodzaje wartości nieruchomości?

Rzeczoznawca majątkowy może określić jedną z trzech rodzajów wartości nieruchomości: rynkową, odtworzeniową i katastralną.

• Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym (strony transakcji były od siebie niezależne, np. nie były członkami rodziny albo spółkami w ramach jednej grupy kapitałowej, a także upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy – nieruchomość była przez jakiś czas oferowana na rynku, a nie zaoferowana wyłącznie zamkniętej, małej grupie osób lub podmiotów i szybko sprzedana), którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy (ich decyzja o sprzedaży nie została podjęta na skutek chwilowego kaprysu), działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (np. gdy sprzedający jest zadłużony i chce sprzedać nieruchomość jak najszybciej nawet za mniejszą cenę).
• Wartość odtworzeniowa nieruchomości to kwota, jaką musielibyśmy zapłacić za nabycie gruntu oraz wybudowanie budynków i innych obiektów, by mieć taką nieruchomość, jaka podlega wycenie. Ponieważ jednak w takim przypadku otrzymalibyśmy w efekcie nieruchomość z nowymi budynkami i obiektami, rzeczoznawca majątkowy musi jeszcze uwzględnić stopień ich zużycia i odpowiednio zmniejszyć ostateczną wartość. Wartość tę określa się, jeśli określenie wartości rynkowej jest niemożliwe, gdyż np. na rynku nie było transakcji sprzedaży nieruchomości, które byłyby podobne do wycenianej (np. czynne obiekty wojskowe).
• Wartość katastralna nieruchomości nie jest dotychczas ustalana, ponieważ będzie dotyczyć przyszłego procesu powszechnej taksacji nieruchomości. W Polsce nie rozpoczęto procesu powszechnej taksacji nieruchomości, dlatego też wartość ta nie jest ustalana.