Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa

1. Czy dzierżawca nieruchomości rolnej ma prawo pierwokupu?

W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej obciążonej umową dzierżawy zawartą z osobą trzecią (tj. podmiotem innym niż kupujący), na mocy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy tej nieruchomości, jeżeli:

• umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty oraz
• nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Jeżeli spełnione są powyższe wymogi, o treści warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości rolnej (zawartej pomiędzy sprzedającym a kupującym) notariusz zawiadamia uprawnionego do prawa pierwokupu (tu: dzierżawcę). Wówczas dzierżawca w terminie miesiąca może wykonać prawo pierwokupu (tzn. może on nabyć nieruchomość objętą tą umową na warunkach w niej określonych) składając jednostronne oświadczenie woli. Stosowne oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu, sporządzone w formie aktu notarialnego, należy przedłożyć sprzedającemu.

Uwaga: Podkreślenia wymaga, że w świetle przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego do sprzedaży może zostać przeznaczona obciążona umową dzierżawy tylko taka nieruchomość rolna, której nabycie nie będzie wiązało się dla kupującego z obowiązkiem prowadzenia tam działalności rolniczej (tj. obowiązkiem wynikającym z art. 2b ust. 1 ww. ustawy) - dla przykładu: nieruchomości rolnej w całości położonej w dniu nabycia na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze. 

2. Zamierzam sprzedać nieruchomość rolną, w której część gruntu oznaczona jest jako las zgodnie z ewidencją gruntów. Kto ma prawo pierwokupu: KOWR, czy nadleśniczy?

W opisane wyżej sytuacji, przywołane wyżej uprawnienie przysługuje zarówno Lasom Państwowym oraz Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa – i to pomimo, że obydwa te podmioty działają tu „na rzecz Skarbu Państwa”. Sprzedaż taka następować więc będzie m.in. pod dwoma warunkami.

Zgodnie z art. 37a ustawy o lasach, m.in. w przypadku sprzedaży przez osobę fizyczną lub osobę prawną gruntu: oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków lub przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu bądź gruntu, o którym mowa w art. 3 ustawy o lasach, objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 tej ustawy – Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tego gruntu.

Przepisów powyższych nie stosuje się m.in. jeżeli nabywcami są: małżonek zbywcy, krewni lub powinowaci zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia, krewni lub powinowaci zbywcy w  linii bocznej do trzeciego stopnia oraz osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli.

O treści warunkowej umowy sprzedaży notariusz niezwłocznie zawiadamia po pierwsze nadleśniczego właściwego ze względu na miejsce położenia gruntu.

W  przypadku, gdy prawo pierwokupu gruntu leśnego, o którym mowa wyżej, z mocy ustawy przysługuje kilku podmiotom – pierwszeństwo w wykonaniu prawa pierwokupu przysługuje Lasom Państwowym.

W przypadku niewykonania prawa pierwokupu przez Lasy Państwowe – notariusz zawiadomi niezwłocznie o treści warunkowej umowy sprzedaży tej nieruchomości Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, który będzie mógł wówczas wykonać prawo pierwokupu przysługujące mu z mocy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

3. Czy KOWR przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli grunty rolne kupuje rolnik indywidualny?

Rolnik indywidualny w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego może nabywać nieruchomości rolne niezależnie od miejsca ich położenia, przy czym powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych. 

Należy jednak pamiętać, że zgodnie z art. 3 ust. 4 w związku z ust. 7 ustawy, jeżeli nabywana przez rolnika indywidualnego nieruchomość rolna nie powiększa jego gospodarstwa rodzinnego lub jest położona w gminie, w której nie ma on miejsca zamieszkania (lub w gminie, która nie graniczy z tą gminą), Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje w takim przypadku prawo pierwokupu. Wówczas sporządzana jest warunkowa umowa sprzedaży, którą notariusz przesyła do KOWR (najlepiej od razu do oddziału terenowego KOWR właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Adresy oraz nr telefonów do wszystkich Oddziałów Terenowych Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa dostępne są m.in. na stronie internetowej www.gov.pl/kowr w zakładce KONTAKT). Niezłożenie przez KOWR w terminie miesiąca oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu oznacza możliwość zawarcia docelowej umowy przenoszącej własność tej nieruchomości.

4. Zamierzam sprzedać osobie obcej udziały w spółce z o.o., która jest właścicielem nieruchomości rolnej o pow. 12 ha. Czy jakieś wymogi musi spełniać nabywca (np. czy musi być rolnikiem)?

Zgodnie z art. 3a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w przypadku sprzedaży udziałów lub akcji w: 

• spółce kapitałowej w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 15 września 2000  r. – Kodeks spółek handlowych, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha;
• spółce dominującej w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 września 2000  r. – Kodeks spółek handlowych, która posiada udziały lub akcje w spółce, o której mowa powyżej 

- Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji.
Tym samym, sprzedaż udziałów w takiej spółce wymaga zawarcia na piśmie umowy warunkowej, z podpisami notarialnie poświadczonymi. Sprzedaż udziałów za określaną w  umowie cenę następuje pod warunkiem, że KOWR nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu tych udziałów. Następnie sprzedający powinien zwrócić się do spółki, której udziały są sprzedawane, aby dokonała ona stosownego zawiadomienia KOWR.
Zawiadomienie o treści zawartej warunkowej umowy sprzedaży udziałów, wraz z ustawowo wymaganymi dokumentami (wymienionymi w art. 3a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego), spółka przesyła niezwłocznie do KOWR (najlepiej od razu do oddziału terenowego KOWR, właściwego ze względu na siedzibę spółki, której udziały są sprzedawane).

KOWR może wykonać prawo pierwokupu udziałów, poprzez złożenie sprzedającemu stosownego oświadczenia, w terminie dwóch miesięcy od dnia otrzymania skutecznego zawiadomienia. Jeżeli cena sprzedawanych udziałów rażąco odbiega od ich wartości rynkowej, KOWR może w  terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tych udziałów. Sądem właściwym do ustalenia ceny zbywanych udziałów jest sąd właściwy dla siedziby spółki.
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie określa żadnych wymogów w stosunku do podmiotu zamierzającego nabyć udziały bądź akcje w spółce kapitałowej lub w spółce dominującej. Tym samym nabywca udziałów w takiej spółce nie musi spełniać kryteriów rolnika indywidualnego określonych w ww. ustawie.

5. Mieszkam w małym mieście blisko rejonu sadowniczego. Zamierzam kupić od kolegi sad jabłoniowy o powierzchni 0,98 ha, ale nie jestem rolnikiem. Czy mam jakieś szanse na nabycie tego sadu?

Zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Ustawodawca określił też wyjątki od powyższej reguły. Jeden z tych wyjątków dotyczy sytuacji, gdy przedmiotem nabycia jest nieruchomość rolna o powierzchni mniejszej niż 1 ha.

Powyższe oznacza, że każdy zainteresowany może nabyć nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha (tj. max 0,9999 ha). Nabywca takiej nieruchomości nie musi być: rolnikiem indywidualnym, osobą bliską zbywcy lub innym podmiotem ustawowo uprzywilejowanym, czy też osobą nabywającą za stosowną zgodą Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej.

Podkreślenia wymaga jednak, że w takich przypadkach stosownie do postanowień art. 3 ust. 4 ww. ustawy Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługiwać może prawo pierwokupu danej nieruchomości rolnej.

W opisanej w pytaniu sytuacji – przy założeniu, że KOWR przysługiwać będzie tu prawo pierwokupu - najpierw powinna być zawarta warunkowa sprzedaży przedmiotowej nieruchomości rolnej o powierzchni 0,98 ha.

Wówczas, o treści ww. warunkowej umowy sprzedaży notariusz niezwłocznie zawiadamia KOWR jako uprawnionego do prawa pierwokupu. Wówczas KOWR w terminie miesiąca może wykonać przysługujące mu prawo pierwokupu (tzn. może nabyć nieruchomość objętą tą umową warunkową), składając jednostronne oświadczenie woli. Stosowne oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu, sporządzone w formie aktu notarialnego, KOWR wysyła sprzedającemu przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej operatora pocztowego, a następnie publikuje je na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR.

Ostatecznie więc – z punktu widzenia przepisów ww. ustawy - może Pan stać się właścicielem przedmiotowej nieruchomości rolnej w sytuacji, gdy KOWR (oraz ewentualnie inny uprawniony podmiot) nie skorzysta z prawa pierwokupu tej nieruchomości.

6. Zamierzam kupić w wyniku licytacji komorniczej nieruchomość rolną o pow. 3,55 ha, ale nie jestem rolnikiem indywidualnym? Czy mam jakieś szanse i czy po nabyciu będę do czegoś zobowiązany?

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nieruchomość rolną w toku postępowania egzekucyjnego może nabyć każdy zainteresowany. Należy jednak pamiętać, że w określonych ustawą sytuacjach Krajowemu

środkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługiwać może prawo nabycia danej nieruchomości rolnej – a co za tym idzie KOWR będzie mógł skorzystać z tego prawa i nabyć daną nieruchomość do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Jeżeli zatem przywołana przez Pana nieruchomość rolna o pow. 3,55 ha sprzedawana będzie przez komornika w toku postępowania egzekucyjnego (prowadzonego pod nadzorem sądu) - to aby przystąpić do tej licytacji nie musi być Pan rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ww. ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. 

Ustawodawca określił wyjątki od powyższej reguły. Jednym z tych wyjątków jest nabycie nieruchomości rolnej w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego. 

Jednocześnie należy wyjaśnić, że przepisy ww. ustawy w określonych przypadkach m.in. przyznają KOWR prawo pierwokupu bądź prawo nabycia nieruchomości rolnej. 
Jeżeli sprzedaż nieruchomości rolnej następuje w toku postępowania upadłościowego - to w określonych ustawowo sytuacjach KOWR-owi przysługiwać będzie prawo pierwokupu danej nieruchomości rolnej. Wówczas syndyk po wygranym przez potencjalnych nabywców przetargu zawiera z nimi warunkową umowę sprzedaży, o której treści zawiadamia się KOWR. 

Jeżeli zaś do nabycia nieruchomości rolnej dochodzi m.in. w toku postępowania egzekucyjnego - to w określonych ustawowo sytuacjach KOWR-owi przysługiwać będzie prawo nabycia danej nieruchomości rolnej. Wówczas po zakończonej licytacji nieruchomości rolnej Sąd wydaje postanowienie o przybiciu. Po uprawomocnieniu się ww. postanowienia, uiszczeniu ceny sprzedaży oraz spełnieniu ewentualnych innych wymogów - Sąd wydaje następnie postanowienie o przysądzeniu własności określonej nieruchomości rolnej. Dopiero takie prawomocne postanowienie stanowi podstawę nabycia danej nieruchomości rolnej. Jeżeli KOWR przysługuje prawo nabycia w danym przypadku – to o dokonaniu tego nabycia należy niezwłocznie zawiadomić KOWR dopełniając wszystkim wymogów ustawowych w tym zakresie.

Należy bowiem zaznaczyć, że zgodnie z art. 4 ust. 1 ww. ustawy, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku m.in. orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym - Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości.

Nie w każdym jednak przypadku, gdy dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej w omawiany sposób - KOWR przysługuje powyższe uprawnienie. Ustawodawca w art. 4 ust. 4 ww. ustawy określił zamknięty katalog wyjątków, w których KOWR nie będzie przysługiwało prawo nabycia nieruchomości rolnej.

Dla przykładu: posiadanie statusu rolnika indywidualnego może mieć w tym zakresie znaczenie, gdyż zgodnie z art. 4 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy powyższe uprawnienie nie przysługuje KOWR-owi jeżeli w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.

Jeżeli KOWR-owi przysługuje w danym przypadku prawo nabycia - po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości rolnej zbywanej w trybie postępowania egzekucyjnego sąd bądź nabywca - zgodnie z art. 4 ust. 5 ww. ustawy - powinien niezwłocznie zawiadomić KOWR o nabyciu przedmiotowej nieruchomości. Do zawiadomienia dołącza się wypis z ewidencji gruntów i budynków dla działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości rolnej stanowiącej przedmiot nabycia.
Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa - w ciągu miesiąca od otrzymania skutecznego zawiadomienia - może skorzystać z przysługującego mu prawa nabycia tej nieruchomości.

Jeżeli więc kupi Pan przedmiotową nieruchomość rolną, a KOWR-owi nie będzie przysługiwało prawo nabycia lub z tego prawa nie skorzysta – to musi Pan pamiętać, że będą Pana dotyczyć określone obowiązki oraz ograniczenia wynikające z przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Podkreślić tu należy, iż nowy nabywca nieruchomości rolnej, co do zasady, wchodzi w obowiązki i ograniczenia, o których mowa w art. 2b ust. 1 i 2 ww. ustawy. 

Należy zatem zauważyć, że zgodnie z art. 2b ust. 1 ww. ustawy, nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym nabyta nieruchomość (wydzielona jej cześć) nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 2 ww. ustawy). Nieliczne wyjątki od powyższego ustawodawca wskazał w art. 2b ust. 4 ww. ustawy, jako katalog zamknięty. W tym miejscu należy od razu wyjaśnić, że wyjątek ustawowy wskazany w art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. l) tej ustawy odnosić należy do zbywcy (syndyka, komornika, organu egzekucyjnego). Przepis ten nie powoduje więc, że nabywca nieruchomości rolnej zwolniony jest z obowiązków oraz ograniczeń wskazanych w art. 2b ust. 1 i 2 ww. ustawy.

7. Jestem rolnikiem indywidualnym i od 2015 roku posiadam na współwłasność z dalszym kuzynem nieruchomość rolną o powierzchni 7,84 ha. Chcemy wyjść ze współwłasności dzieląc się gruntami. Kuzyn nie jest rolnikiem. Czy możemy to zrobić?

Zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Ustawodawca określił wyjątki od powyższej reguły. Z jednym z nich mamy do czynienia, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku zniesienia współwłasności. Powyższe oznacza, że w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomość rolną może nabyć każdy. Zatem nie trzeba być rolnikiem indywidualnym, aby zniesienie współwłasności opisane powyżej było możliwe.

Istotnym będzie natomiast, czy w danym przypadku KOWR przysługiwać będzie prawo nabycia którejś z nowo nabytej nieruchomości rolnej. Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 1 ww. ustawy, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku m.in. zawarcia umowy innej niż sprzedaż (np. umowy zniesienia współwłasności) KOWR może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości. Powyższe uprawnienie nie przysługuje KOWR-owi jedynie w przypadkach określonych w art. 4 ust. 4 ww. ustawy.

W opisanej w pytaniu sytuacji, kuzyn niezwłocznie po nabyciu „swojej” nieruchomości zobowiązany będzie do zawiadomienia KOWR o jej nabyciu. Do zawiadomienia należy dołączyć też wypis z ewidencji gruntów i budynków dla działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości rolnej stanowiącej przedmiot nabycia. Wówczas KOWR w terminie miesiąca podejmie decyzję, czy skorzysta z przysługującego prawa nabycia tej nieruchomości.
Z kolei to, czy Pan nabywając „drugą” nieruchomość rolną będzie musiał zawiadamiać KOWR o tym nabyciu zależeć będzie od tego:

• czy w wyniku nabycia tej nieruchomości powiększy się Pana gospodarstwo rodzinne (o powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych),
• czy nabywana nieruchomość położona jest w gminie, w której Pan mieszka, lub w gminie graniczącej z tą gminą.

W Pana przypadku istotnym będzie zatem, czy dotychczas prowadził Pan swoje gospodarstwo na „połowie czy całości” przywołanej na wstępie nieruchomości oraz w jaki sposób się „podzielicie” tj. jaka będzie powierzchnia nabytej przez Pana nowo wydzielonej nieruchomości. 

Niezależnie od powyższego zauważyć należy, iż każdy nabywca nieruchomości rolnej (też nabywający w wyniku zniesienia współwłasności), co do zasady, wchodzi w obowiązki i ograniczenia, o których mowa w art. 2b ust. 1 i 2 ww. ustawy. Należy zatem zauważyć, że zgodnie z w art. 2b ust. 1 ww. ustawy, nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 2 ww. ustawy). Nieliczne wyjątki od powyższego ustawodawca wskazał w art. 2b ust. 4 ww. ustawy, jako katalog zamknięty. W odniesieniu do obydwu Panów powyższy okres 5 lat zacznie się liczyć od daty dokonania zniesienia współwłasności.

8.  Jestem zainteresowany zakupem nieruchomości rolnej o pow. 12,5 ha od syndyka, który będzie ją sprzedawał w drodze przetargu. Nie jestem jeszcze rolnikiem. Czy aby móc przystąpić do tego przetargu muszę mieć zgodę KOWR?

Zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jednym z ustawowych wyjątków jest nabycie nieruchomości rolnej w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego.

Jeżeli więc nieruchomość rolna sprzedawana jest przez syndyka, to nie trzeba posiadać zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie tej nieruchomości, ani przed przystąpieniem do przetargu, ani też po jego wygraniu.
Jednocześnie należy wyjaśnić, że przepisy art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w określonych przypadkach przyznają KOWR m.in. prawo pierwokupu danej nieruchomości rolnej.

Jeżeli do sprzedaży nieruchomości rolnej dochodzi m.in. w toku postępowania upadłościowego - to KOWR-owi może przysługiwać prawo pierwokupu danej nieruchomości rolnej. Wówczas syndyk, po wygranym przez potencjalnych nabywców przetargu, zawiera z nimi warunkową umowę sprzedaży, o której treści notariusz zawiadamia KOWR. O treści warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości rolnej notariusz zawiadamia KOWR.

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej może być wykonane przez KOWR w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o treści warunkowej umowy sprzedaży. Niezłożenie przez KOWR w  terminie miesiąca oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu ww. nieruchomości oznacza możliwość zawarcia docelowej umowy przenoszącej własność.

Jednocześnie zauważyć należy, iż nowy nabywca nieruchomości rolnej, co do zasady wchodzi w obowiązki i ograniczenia, o których mowa w art. 2b ust. 1 i 2 ww. ustawy. Należy zatem zauważyć, że zgodnie z w art. 2b ust. 1 ww. ustawy, nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 2 ww. ustawy). Nieliczne wyjątki od powyższego ustawodawca wskazał w art. 2b ust. 4 ww. ustawy, jako katalog zamknięty. W tym miejscu należy od razu wyjaśnić, że wyjątek ustawowy wskazany w art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. l) tej ustawy odnosić należy do zbywcy (tu syndyka). Przepis ten nie powoduje więc, że Pan jako nabywca nieruchomości rolnej zwolniony będzie z obowiązków oraz ograniczeń wskazanych w art. 2b ust. 1 i 2 ww. ustawy.

9. Czy w przypadku, w którym spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, będąca od 3 lat właścicielem nieruchomość rolnej o pow. 11 ha, zamierza przekształcić się w spółkę akcyjną musi zawiadamiać o tym KOWR? Czy przed przekształceniem Spółka musi uzyskiwać zgody, o których mowa w art. art. 2b ust. 3 ukur bądź 2a ust. 4 ukur?

Należy wskazać, iż jeżeli przekształcenie (zarejestrowane w KRS) spółki handlowej będącej właścicielem nieruchomości rolnej w inną spółkę handlową (np. przekształcenie spółki z o.o. w spółkę akcyjną) nastąpiłoby w stanie prawnym przed dniem 5 października 2023 r. - to według wówczas obowiązujących przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego stanowiłoby nabycie danej nieruchomości rolnej.

Według zaś aktualnego brzmienia przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego - dokonane po 4 października 2023 r. (na podstawie przepisów Kodeksu spółek handlowych) przekształcenie spółki handlowej, będącej właścicielem nieruchomości rolnej, w inną spółkę handlową (tj. gdy, spółka pozostaje tym samym podmiotem prawa, a dochodzi jedynie do zmiany formy prawnej spółki) - nie stanowi już w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabycia nieruchomości rolnej.
W związku z powyższym w sytuacji, w której Spółka nabyła nieruchomość rolną przed upływem 5 lat, a obecnie będzie przekształcać się w inną spółkę handlową (na potrzeby dokonania tej konkretnej czynności jaką jest przekształcenie spółek handlowych) nie musi już uzyskiwać żadnej ze wskazanych w pytaniu zgód, ani też zawiadamiać KOWR o dokonanym przekształceniu.

Uwaga: nadal następuje „nabycie nieruchomości rolnej” w wyniku przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową.

10. Czy w przypadku sprzedaży udziałów w spółce z o.o. (spółce dominującej), która nie posiada nieruchomości rolnej ale jest większościowym udziałowcem w innej spółce z o.o. (spółce zależnej), która posiada 10 ha nieruchomości rolnych KOWR-owi przysługuje prawo pierwokupu udziałów w spółce dominującej?

Według nowego brzmienia przepisów art. 3a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (obowiązującego od 05.10.2023 r.), w określonych ustawowo sytuacjach, Krajowemu Ośrodkowi działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w:

1. spółce kapitałowej w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha;
2. spółce dominującej w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych, która posiada udziały lub akcje w spółce, o której mowa w pkt 1. 

W opisanej w pytaniu sytuacji będziemy mieli do czynienia ze sprzedażą udziałów w spółce dominującej, która posiada udziały w spółce zależnej będącej właścicielem nieruchomości rolnych o pow. co najmniej 5 ha. 
Zgodnie z ww. nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego - od dnia 5 października 2023 r. w przypadku zbywania m.in. udziałów i akcji w spółce dominującej (art. 3a ust. 1 pkt 2 ustawy) KOWR przysługuje prawo ich pierwokupu. W związku z powyższym w sytuacji opisanej powyżej należy zawiadomić KOWR o przysługującym mu uprawnieniu. 

Podkreślenia wymaga fakt, iż spółka dominująca nie musi posiadać własnych nieruchomości rolnych, aby obrót jej udziałami/akcjami podlegał regulacjom ustawy o kształtowaniu nieruchomościami rolnymi. Wystarczającym tu będzie, że spółka od niej zależna posiadać będzie nieruchomość rolną o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnej o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.

11. Spółka akcyjna, będąca od roku właścicielem nieruchomości rolnej o pow. 5,5 ha, zamierza przekształcić się w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Czy mając na względzie nowelizację ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego - Spółka przed przekształceniem musi uzyskiwać zgody, o których mowa w art. 2b ust. 3 ukur bądź 2a ust. 4 ukur? Czy Spółkę akcyjną należy tu traktować jako „przedsiębiorcę” wskazanego w art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. c ww. ustawy i KOWR przysługiwać będzie prawo nabycia tej nieruchomości?

Należy wskazać, że datą warunkującą stosowanie odpowiednich w danym przypadku przepisów ww. ustawy będzie tu moment dokonania przekształcenia.

W dniu 05.10.2023 r. weszły w życie znowelizowane przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nowelizacja ta wprowadziła istotne zmiany przepisów ww. ustawy m.in. w zakresie odnoszącym się do przekształcenia spółki handlowej (która posiada nieruchomości rolne) w inną spółkę handlową.

Jeżeli przekształcenie (zarejestrowane w KRS) spółki handlowej będącej właścicielem nieruchomości rolnej, w inną spółkę handlową (np. przekształcenie spółki akcyjnej w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością) nastąpiłoby przed dniem 5 października 2023 r. - to według wówczas obowiązujących przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego stanowiłoby ono także nabycie danej nieruchomości rolnej.

Mając jednak na względzie, iż przekształcenie spółki akcyjnej w spółkę z o.o. ma dopiero nastąpić – to należy zaznaczyć, iż znaczenie będą tu miały przepisy obowiązujące w momencie dokonywania tego przekształcania.

Należy zatem wskazać, że dokonane po 04.10.2023 r. na podstawie przepisów Kodeksu spółek handlowych przekształcenie spółki handlowej (np. spółki akcyjnej), będącej właścicielem nieruchomości rolnej, w inną spółkę handlową (np. spółkę z o.o.) - czyli w sytuacji, gdy dana spółka handlowa pozostaje tym samym podmiotem prawa, a dochodzi jedynie do zmiany formy prawnej tej spółki - nie stanowi już w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabycia danej nieruchomości rolnej. Za powyższym przemawia wprowadzona zmiana brzmienia przepisów art. 2a ust. 3 oraz art. 4 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Mając to na uwadze należy zaznaczyć, że w sytuacji, w której w majątku spółki akcyjnej znajdują się nieruchomości rolne (w rozumieniu ukur), a obecnie spółka ta będzie przekształcać się w inną spółkę handlową – to na potrzeby dokonania takiego przekształcenia spółka ta nie musi już:

• uzyskiwać żadnej ze zgód, o których mowa w ww. ustawy (tj. wskazanej w art. 2a ust. 4 zgody na nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha i większej oraz wskazanej w art. 2b ust. 3 zgody na wcześniejsze zbycie nieruchomości nabytej pod rządami ukur),
• zawiadamiać KOWR-u o nabyciu nieruchomości rolnej dokonanym w wyniku tego przekształcenia (tj. zawiadamiać na podstawie art. 4 ust. 5 ww. ustawy).

Na marginesie można też zauważyć, że określony w art. 2b ust. 1 i 2 ww. ustawy okres 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej – nie będzie tu już liczony „od nowa”, czyli od dnia dokonanego po 04.10.2023 r. przekształcenia spółki akcyjnej w spółkę z o.o., tylko od dnia nabycia tej nieruchomości przez spółkę akcyjną.

Odnosząc się natomiast do zawartych w pytaniu wątpliwości dotyczących zakresu pojęciowego „przedsiębiorcy”, użytego w art. 2a ust. 3 pkt 14 oraz art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. c ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – należy podkreślić, iż ustawodawca wskazał, że chodzi tu o „przekształcenie przedsiębiorcy … w spółkę handlową na podstawie przepisów ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych”. Właśnie w tych przepisach należy „poszukiwać” źródła użytego tu pojęcia. Stosownie zaś do zapisów art. 551 Ksh przekształceniu w spółkę handlową na podstawie przepisów tej ustawy może podlegać:

1. inna spółka handlowa,
2. spółka cywila,
3. przedsiębiorca będący osobą fizyczną wykonującą we własnym imieniu działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców.

Skoro zatem, stosownie do postanowień art. 551 § 5 Ksh, określony wyżej przedsiębiorca (przedsiębiorca przekształcany) może przekształcić formę prowadzonej działalności w jednoosobową spółkę kapitałową (spółkę przekształconą), a powyższe stanowi przekształcenie przedsiębiorcy w spółkę kapitałową - to takiego właśnie przedsiębiorcę należy mieć na myśli rozważając przywołane wyżej przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Za powyższym przemawia także fakt, iż w odrębnych uregulowaniach zawartych w art. 2a ust. 3 pkt 11 oraz art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego ustawodawca odniósł się do „relacji” pomiędzy spółkami handlowymi (w rozumieniu Ksh), czyli uwzględnił tu ich „podział bądź łączenie”.

W sytuacji zatem przekształcenia ww. spółki akcyjnej w sp. z o.o. KOWR-owi nie będzie przysługiwało prawo nabycia nieruchomości rolnej stanowiącej własność tej spółki.

12. Spółka dominująca (sp. komandytowo-akcyjna) jest 100% udziałowcem spółki od niej zależnej – spółki kapitałowej (z o. o.), która posiada nieruchomości rolne o pow. 6 ha. Spółka dominująca nie posiada nieruchomości rolnych. Wszystkie akcje spółki komandytowo-akcyjnej stanowią własność spółki osobowej (sp. komandytowej) i są jej jednym majątkiem. Strony uzgodniły transakcję polegającą na przejęciu ogółu praw i obowiązków komplementariusza ww. spółki komandytowej przez nowy podmiot. Czy KOWR przysługuje w tym przypadku jakieś uprawnienie wynikające z przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego?

Z opisu sprawy wynika, że planowana jest zmiana wspólników bliżej nieokreślonej spółki komandytowej. Spółka ta nie posiada żadnych nieruchomości rolnych. Jak wskazano jedynym majątkiem tej spółki są akcje spółki komandytowo-akcyjnej.

Z punktu widzenia przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przy dokonywaniu zmiany wspólnika w spółce osobowej należy mieć na uwadze przede wszystkim zapisy art. 3b tej ustawy.

Zgodnie zaś z art. 3b ust. 1 ww. ustawy w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej w rozumieniu ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tych nieruchomości za zapłatą ceny odpowiadającej ich wartości rynkowej.

Jednym z warunków koniecznych do zaistnienia wskazanego wyżej uprawnienia KOWR-u jest tu więc okoliczność posiadania przez spółkę osobową nieruchomości rolnej (nieruchomości rolnych) i to o określonej ustawą powierzchni.

Skoro więc przywołana spółka komandytowa nie posiada żadnych nieruchomości rolnych (tj. nie jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym takich nieruchomości), to zmiana jej wspólników nie wywołuje obowiązku powiadamiania KOWR-u o powyższym (tj. nie rodzi obowiązku wskazanego w art. 3b ust. 3 ww. ustawy).

Kolejne kwestie wynikające z zadanego pytania  – w kontekście planowanej zmiany wspólników ww. spółki komandytowej – odnoszą się do nowo wprowadzonego przepisu art. 3a ust. 1 pkt 2 ww. ustawy.

Należy zatem wskazać, iż zgodnie z art. 3a ust. 1 ww. ustawy (w brzmieniu obowiązującym od dnia 5 października 2023 r.) Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w:

1. spółce kapitałowej w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha;
2. spółce dominującej w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych, która posiada udziały lub akcje w spółce, o której mowa w pkt 1.

Podkreślenia zatem wymaga, iż aby KOWR-owi przysługiwało wskazane wyżej uprawnienie musi dojść do zbycia udziałów lub akcji w takiej spółce dominującej (będącej np. spółką osobową), która jednocześnie posiada udziały lub akcje w określonej spółce zależnej (tj. spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha).

Z opisu sytuacji wynika natomiast, iż będziemy mieli tu do czynienia ze zbyciem ogółu praw i obowiązków w spółce komandytowej - nie zaś za zbyciem udziałów lub akcji czy to w spółce komandytowo-akcyjnej, czy to w spółce kapitałowej spełniającej wymogi art. 3a ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

13. Spółka jawna jest właścicielem nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni 12 ha. Jeden z trzech wspólników planuje w najbliższym czasie opuścić Spółkę, a w wyniku wystąpienia tego wspólnika nastąpi zwiększenie uprawnień pozostałych dwóch wspólników. Tym samym pozostali dotychczasowi wspólnicy ww. Spółki w dalszym ciągu pozostaną jej wspólnikami. Czy w tym przypadku KOWR-owi przysługuje prawo nabycia nieruchomości rolnych i powinien zostać on zawiadomiony o powyższych działaniach?

Stosownie do przepisów art. 3b ust. 1 ww. ustawy KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości określonej tam spółki osobowej w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do tej spółki.

O ile kwestie odnoszące się do „przystąpienia nowego wspólnika” nie budzą tu wątpliwości, to już zakres pojęciowy dotyczący „zmiany wspólnika” – może być różnie rozumiany.

Pomocnym we właściwym przyjęciu zakresu pojęciowego użytego w ustawie określenia „zmiana wspólnika w spółce osobowej” może być tu obok literalnej treści tego zapisu także dyspozycja art. 3b ust. 6 pkt 1 ww. ustawy. W tym uregulowaniu ustawodawca wskazał wyjątki, w których przepisów art. 3b ust. 1-5 się nie stosuje. Z jednym z tych wyjątków mamy do czynienia, jeżeli „zamiast dotychczasowego wspólnika wspólnikiem staje się osoba jemu bliska”.

Mając powyższe na uwadze wskazaną w art. 3b ust. 1 ww. ustawy „zmianę wspólnika w spółce osobowej” należy rozumieć jako sytuację, gdy w miejsce dotychczasowego wspólnika „wchodzi” nowy podmiot.

Wymaga zatem zauważenia, że dyspozycją art. 3b ust. 1 ww. ustawy nie objęta została sytuacja, gdy jeden z dotychczasowych wspólników spółki osobowej występuje z tej spółki (tj. gdy w jego miejsce „nie wchodzi” żaden inny nowy podmiot).

Skoro zatem w opisywanej sytuacji nie nastąpi zmiana wspólnika (gdzie w  miejsce dotychczasowego wchodzi nowy wspólnik), ani nie dojdzie też do przystąpienia nowego wspólnika do Spółki – KOWR-owi nie będzie przysługiwało uprawnienie, o którym mowa w art. 3b ust. 1 ustawy o  kształtowaniu ustroju rolnego.

14. Czy w przypadku zakupu przez spółkę akcyjną własnych akcji w celu ich umorzenia, KOWR-owi będą przysługiwały uprawnienia z tytułu prawa pierwokupu?

Zgodnie z art. 3a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (w brzmieniu obowiązującym od 05.10.2023 r.) - Krajowemu Ośrodkowi działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w:

1. spółce kapitałowej w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha;
2. spółce dominującej w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych, która posiada udziały lub akcje w spółce, o której mowa w pkt 1.

Wyjątki od powyższego zostały zaś wskazane w art. 3a ust. 2 ustawy o  kształtowaniu ustroju rolnego. Jednym z tych wyjątków dotyczy zbywania udziałów i akcji w celu ich umorzenia (art. 3a ust. 2 pkt 8 ww. ustawy).

Tak więc od 5 października 2023 r. dokonywany przez spółkę zakup akcji własnych w celu ich umorzenia - nie skutkuje już w żadnym przypadku powstaniem uprawnienia KOWR-u, o którym mowa w art. 3a ust. 1 ww. ustawy.

Należy jednak zauważyć, iż jeżeli do nabycia przez spółkę akcji własnych w celu ich umorzenia doszło w stanie prawnym obowiązującym przed 05.10.2023 r. - jeżeli spółka ta, była wówczas właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha – to co do zasady KOWR-owi przysługiwało stosowne uprawnienie.

15. Czy Planowane jest podwyższenie kapitału zakładowego spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych o łącznej pow. 32,4 ha. Objęcie nowych udziałów przez jedynego jej wspólnika nastąpi za wkłady pieniężne. Czy trzeba zawiadomić KOWR o  nabyciu nowych udziałów? Co należy zrobić w tej sprawie?

1. Podwyższenie kapitału zakładowego (poprzez utworzenie nowych udziałów i  objęcie ich za wkłady pieniężne) ww. spółki z o.o. (tj. spółki kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o  powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha) podlega przepisom art. 4 ust. 1 w związku z art. 4 ust. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
2. Aby umożliwić KOWR skorzystanie z prawa nabycia w stosunku do nowych udziałów Spółki - należy po pierwsze przeprowadzić całą procedurę podwyższenia kapitału zakładowego Spółki (z rejestracją w Krajowym Rejestrze Sądowym włącznie).
3. Po zarejestrowaniu w KRS podwyższenia kapitału zakładowego i objęcia nowych udziałów przez wspólnika - zgodnie z art. 3a ust. 4 w związku z art. 4 ust. 6 ww. ustawy, ww. Spółka z o.o. (tj. spółka, której udziały zostały nabyte) powinna niezwłocznie zawiadomić KOWR o nabyciu tych udziałów. Do zawiadomienia obok dokumentów potwierdzających to nabycie należy dołączyć też wszystkie wymagane ustawowe dokumenty (tj. dokumenty wymienione w art. 3a ust. 4 ww. ustawy) – aby zawiadomienie takie było skuteczne.
4. Termin do wykonania przez KOWR prawa nabycia przedmiotowych udziałów w ww. spółce z o.o. wynosi 2 miesiące, licząc od dnia wpływu do KOWR skutecznego zawiadomienia.

16. Czy spółka kapitałowa dokonując zawiadomienia KOWR o warunkowej umowie sprzedaży udziałów lub akcji, powinna dołączyć do tego zawiadomienia umowy, na podstawie których każda z nieruchomości (także nierolna) stanowiąca własność lub użytkowanie wieczyste spółki, o której mowa w art. 3a ust. 1 ukur, znajduje się we władaniu innych osób?

W myśl przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w przedmiocie szczególnego zainteresowania ustawodawcy znajdują się wyłącznie określone tymi przepisami nieruchomości rolne (m.in. spółka, która nie posiada takich nieruchomości, nie jest objęta dyspozycją żadnego z przepisów odnoszących się do zmian wspólników spółek handlowych - tj. art. 3a. art. 3b, at. 3c, art. 4 ust. 6-7, art. 4b ust. 2 czy art. 9 ust. 1 ukur). Również do nieruchomości rolnych ustawodawca odniósł nowo wprowadzone uregulowanie dotyczące takich gruntów będących w posiadaniu spółek, w  których udziały lub akcje nabędzie KOWR (art. 8 ust. 4 ukur). Dlatego też należy wskazać, że przepis art. 3a ust. 4 pkt 6 ukur odnosić należy do nieruchomości rolnych. W związku z tym do zawiadomienia o treści zawartej warunkowej umowy sprzedaży udziałów lub akcji spółka taka powinna dołączyć m.in. potwierdzone za zgodność z oryginałem wszystkie umowy na podstawie, których inne podmioty władają nieruchomościami rolnymi danej spółki. W przypadku zaś braku takich umów – wskazanym jest podanie informacji, że takie umowy nie zostały przez spółkę zawarte.

17. Jakich spółek dominujących dotyczą przepisy art. 3a ust. 1 pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego?  

Po pierwsze należy wyjaśnić, że wprowadzony od dnia 05.10.2023 r. przepis art. 3a ust. 1 pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczy takich spółek dominujących (w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 2 Ksh), które spełniając wymogi określone tym przepisem działają na podstawie prawa polskiego oraz mają obowiązek rejestracji w KRS.

Ponadto należy zaznaczyć, że co do zasady zawartej w przepisach Ksh spółka kapitałowa może być „bezpośrednio” lub „pośrednio” zależna od innej spółki. Rozważając powyższe na gruncie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego należy jednak zauważyć, iż ustawodawca w art. 3a ust. 1 pkt 2 ukur postanowił, że uprawnienia KOWR-u odnosić się będą do dokonywanego obrotu w takiej spółce dominującej spełniającej wymogi ustawowe, która „… posiada udziały i akcje w spółce, o której mowa w pkt 1”. Oznacza to, iż warunkiem koniecznym jest tu nie tylko posiadanie pozycji dominującej wobec określonej spółki kapitałowej, ale także posiadanie jej udziałów lub akcji (czyli bycie udziałowcem lub akcjonariuszem danej spółki kapitałowej).

W związku z powyższym, przepis art. 3a ust. 1 pkt 2 ukur, odnosić należy wyłącznie do dominacji/zależności „bezpośredniej”. Obrót zatem np. akcjami spółki „matki” nie będzie objęty dyspozycją art. 3a ust. 1 pkt 2 ukur, jeżeli spółka „córka” nie będzie posiadać wskazanych w przepisie nieruchomości rolnych, a takie nieruchomości posiadać będzie dopiero spółka „wnuczka”.

 

18. Jakie dokumenty spółka dominująca powinna dołączyć do składanego do KOWR zawiadomienia o zawartej warunkowej umowie sprzedaży udziałów lub akcji, aby było ono prawnie skuteczne?

Zgodnie z art. 3a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego termin na złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu liczy się od dnia wpływu do KOWR skutecznego zawiadomienia dokonanego przez spółkę, której udziały lub akcje stanowią przedmiot warunkowej umowy sprzedaży.

W odniesieniu do spółki dominującej wskazanej w art. 3a ust. 1 pkt 2 ukur zawiadamiającej o dokonywanym obrocie wskazać należy, że powinna ona dołączyć załączniki wymienione w art. 3a ust. 4 w pkt 3 – 5 (czyli dokumenty dotyczące jej jako spółki dominującej), tj.:

"3. potwierdzone za zgodność z oryginałem bilans oraz rachunek zysków i strat spółki, o  której mowa w ust. 1, za trzy ostatnie lata obrotowe;

4. aktualną listę wspólników lub akcjonariuszy oraz umowę lub statut spółki, o której mowa w ust. 1;

5. oświadczenie zarządu spółki, o której mowa w ust. 1, o wysokości zobowiązań warunkowych;”,

oraz wskazane w pkt 1 i 6 załączniki dotyczące nieruchomości rolnych spółki zależnej wskazanej w art. 3a ust. 1 pkt 1 ukur (wszystkich takich spółek zależnych - jeżeli jest ich więcej niż jedna), tj.:

"1. wypisy z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości rolnych stanowiących własność lub użytkowanie wieczyste spółki, o której mowa w ust. 1;

2. odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie wydane na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla nieruchomości rolnej, lub informację o numerze księgi wieczystej dostępnej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych;

6. potwierdzone za zgodność z oryginałem umowy, na podstawie których nieruchomości stanowią własność lub użytkowanie wieczyste spółki, o której mowa w ust. 1, znajdują się we władaniu innych osób.”.

Należy bowiem zauważyć, że spółka dominująca nie będzie tutaj właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym określonych ustawą nieruchomości rolnych, a z wymienionych w art. 3a ust. 4 ukur trzy punkty odnoszą się de facto do nieruchomości rolnych, które posiada spółka zależna.