Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa

W przypadku, gdy ogłoszenie przetargu nie zawiera zapisu informującego o tym, że umowa nie będzie wydłużona lub jeżeli umowa dzierżawy podlegała wyłączeniu z niej 30% powierzchni użytków rolnych w myśl art. 4 i 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U.2011.233.1382), a dzierżawca wyraził zgodę na wprowadzenie zmian do umowy w tym zakresie – wydłużenie okresu dzierżawy może nastąpić na ogólnie obowiązujących zasadach.

Możliwość przedłużenia umowy dzierżawy z dotychczasowym dzierżawcą wynika z przepisów ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa bez stosowania procedury przetargowej. Zgodnie z art. 39 ust. 2 pkt 1) tej ustawy, przetargu nie stosuje się, jeżeli dotychczasowy dzierżawca złożył Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (zwanemu dalej „Krajowym Ośrodkiem”) oświadczenie o zamiarze dalszego dzierżawienia nieruchomości na nowych warunkach uzgodnionych z Krajowym Ośrodkiem, z tym że czynsz nie może być niższy niż dotychczasowy.

Dla skutecznego przedłużenia umowy dzierżawy w trybie bezprzetargowym konieczne jest, aby dzierżawca złożył Krajowemu Ośrodkowi oświadczenie o zamiarze dalszego dzierżawienia nieruchomości, najpóźniej na trzy miesiące przed zakończeniem dotychczasowej umowy dzierżawy (o dotrzymaniu  3-miesięcznego terminu decyduje data wpływu do Krajowego Ośrodka). Krajowy Ośrodek w terminie miesiąca od złożenia przez dzierżawcę oświadczenia, ma obowiązek przedstawienia dzierżawcy, warunków dalszej dzierżawy (tj. co do przedmiotu dzierżawy, wysokości czynszu, okresu dzierżawy) albo poinformowania dzierżawcy, że umowa nie zostanie przedłużona. Strony umowy mają czas na uzgodnienie ostatecznych warunków dalszej dzierżawy do końca okresu obowiązywania umowy. W przypadku nieosiągnięcia porozumienia przez strony umowy, co do warunków dalszej dzierżawy w okresie jej trwania – umowa wygasa. Warunkiem przedłużenia umowy jest w szczególności:

• złożenie przez dzierżawcę oświadczenia o zamiarze dalszego dzierżawienia nieruchomości, najpóźniej na 3 miesiące, przed zakończeniem umowy dzierżawy (art. 39 ust. 4 pkt 1 ustawy),
• prawidłowość wywiązywania się dzierżawcy z zobowiązań wynikających z umowy dzierżawy (w tym prowadzenia przez dzierżawcę racjonalnej gospodarki rolnej na dzierżawionej nieruchomości),
• wywiązywanie się dzierżawcy z zobowiązań finansowych zarówno wobec Krajowego Ośrodka, jak i z innych zobowiązań związanych z przedmiotem dzierżawy,
• wiarygodność finansowa dzierżawcy,
• zabezpieczenie należności Krajowego Ośrodka.

Każda umowa podlegać powinna odrębnej analizie w szczególności pod względem zasadności jej kontynuowania w dotychczasowym czy zmienionym kształcie, oceny wysokości czynszu. Istotne warunki dalszej dzierżawy powinny być oparte na ustaleniach z przeprowadzonej kontroli dzierżawionej nieruchomości. Nie oznacza to, że na wniosek dzierżawcy Krajowy Ośrodek automatycznie powinien przedłużać umowę w każdym przypadku, nie rozpatrzywszy innych aspektów wiążących się z wykonywaniem danej umowy dzierżawy. Zgodnie z obowiązującymi wytycznymi nie powinno przedłużać się umowy z osobami niewiarygodnymi finansowo. Nie powinna mieć też miejsca taka sytuacja, że – na wniosek dzierżawcy ubiegającego się lub zamierzającego ubiegać się o dofinansowanie – przedłużany byłby okres obowiązywania umowy kwalifikującej się do szybkiego rozwiązania, zwłaszcza gdy przesłanką do jej rozwiązania są przyczyny leżące bezwzględnie po stronie dzierżawcy. Jeżeli takie przesłanki nie zachodzą – zgłaszane do Krajowego Ośrodka wnioski rozpatrywane są zgodnie z obowiązującą w tym zakresie procedurą.

W myśl zasad stosowanych w Krajowym Ośrodku, umowy dzierżawy, których termin wygaśnięcia jest dłuższy niż 24 miesiące nie są przedłużane, chyba że z analizy wniosku dzierżawcy wynika, że wcześniejsze przedłużenie umowy jest uzasadnione gospodarczo, czy też ze względu na zamiar kontynuowania lub przystąpienia do realizacji programów pomocowych współfinansowanych lub finansowanych ze środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich niezbędne jest wcześniejsze przedłużenie umowy.

Obecnie obowiązujące zasady (określone w Zarządzeniu nr 104/2023/Z w sprawie wprowadzenia „Wytycznych w sprawie wykonywania umowy dzierżawy nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa”) dopuszczają możliwość wydłużania umów dzierżawy (z uwzględnieniem okresu pozostającego do wygaśnięcia umowy) na okres od 5 lat do 20 lat jeżeli dzierżawcą nieruchomości jest osoba prowadząca gospodarstwo rodzinne w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego albo osoba, która nie ukończyła 41 lat, jeśli nie spełnia wymogu dotyczącego 5-letniego osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego lub okresu zamieszkiwania, w przypadku pozostałych podmiotów – na okres od 5 lat do 8 lat.

Wydłużanie umów na wskazane wyżej okresy stanowi generalną zasadę przy rozpatrywaniu przez Krajowy Ośrodek wniosków dzierżawców.

Mając na uwadze specyfikę działalności rolniczej i szereg występujących uwarunkowań formalnoprawnych, gospodarczych i organizacyjnych – wydłużenie umowy dzierżawy może zostać ustalone na krótszy okres.

Może to mieć miejsce w szczególności w przypadku, gdy:

• nieruchomość stanowiąca przedmiot dzierżawy stanowi przedmiot roszczeń lub postępowania sądowego i istnieje możliwość przeniesienia prawa jej własności na inny podmiot,
• w odniesieniu do nieruchomości zmieniło się jej przeznaczenie na nierolne (co wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub planu ogólnego^[1] lub ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub miejscowego planu rewitalizacji lub miejscowego planu odbudowy) lub trwają prace nad zmianami w kierunku przeznaczenia nierolnego lub też sąsiedztwo nieruchomości wskazuje na przyszły nierolny sposób jej użytkowania lub na terenie nieruchomości znajdują się udokumentowane złoża kopalin a OT zamierza trwale tę nieruchomość rozdysponować,
• dzierżawca jest niewiarygodny finansowo i w przeszłości dochodziło do licznych opóźnień w płatności zobowiązań wobec wydzierżawiającego,
• dzierżawca ma problemy zdrowotne skutkujące brakiem możliwości samodzielnego prowadzenia gospodarstwa rolnego,
• dzierżawca we wniosku o wydłużenie umowy dzierżawy wnioskuje o okres wydłużenia umowy krótszy niż 5 lat.

Wydłużenie umowy może nastąpić na dłuższy okres w uzasadnionych przypadkach, za uprzednią zgodą Dyrektora Generalnego KOWR.

Może to mieć miejsce w szczególności w przypadku, gdy:

• dzierżawca poniósł znaczne nakłady finansowe w ramach prowadzonej działalności rolniczej, czy też nabył znaczną część dzierżawionej nieruchomości (w tym także ośrodek gospodarczy, z rozłożeniem zapłaty ceny sprzedaży na raty lub z wykorzystaniem środków pochodzących z kredytu - natomiast przedłużenie umowy dzierżawy, ze względu na poniesione koszty, jest niezbędne do zachowania stabilności gospodarowania oraz płynności finansowej gospodarstwa,
• podjął inwestycje na potrzeby prowadzonej działalności rolniczej, w oparciu o środki finansowe pochodzące m.in. z kredytu bankowego lub programu pomocowego, którego termin spłaty wykracza poza okres dzierżawy (dotyczy to inwestycji realizowanych na gruntach własnych dzierżawcy, a grunty dzierżawione ujęte zostały w biznesplanie lub innej ekspertyzie, opracowanych na potrzeby banku finansującego),
• przedmiotem dzierżawy są nieruchomości stawowe lub też grunty, na których znajdują się plantacje kultur wieloletnich,
• jest związane z udziałem dzierżawcy w programie pomocowym i koniecznością spełnienia wymagań w nim określonych,
• przemawiają za tym względy społeczno-gospodarcze (np. wysokość zatrudnienia, profil produkcji).