Planowanie przestrzenne to proces, którego celem jest optymalne wykorzystywanie terenu. Wyzwaniem jest łączenie interesów publicznych i prywatnych oraz realizacja zarówno celów społecznych, jak i gospodarczych. Istotne jest także racjonalne planowanie inwestycji, by nie niszczyć środowiska naturalnego.  Odpowiedzialne gospodarowanie przestrzenią to dbanie o jakość życia  obecnych i przyszłych pokoleń.

Dokumenty planistyczne ustalają, co może zostać zrealizowane na konkretnej działce. Jest to szczególnie ważne w przypadku terenów niezainwestowanych. Warto jednak pamiętać, że można zmienić sposób zagospodarowania nawet już istniejących budynków. Warto zapoznać się z dokumentami planistycznymi w danej gminie, aby wiedzieć, co może powstać w naszej obecnej lub przyszłej okolicy.

Planowanie przestrzeni pomaga w utrzymaniu ładu przestrzennego oraz w określeniu właściwego kierunku rozwoju. Ład przestrzenny to nie tylko estetyka, a rozwój powinien być zrównoważony. W przestrzeni planuje się nie tylko nowe budynki czy drogi, ale można też określić, gdzie powinien być park, albo jaki procent działki powinien pozostać „zielony”, czyli nieutwardzony.

W procesie planowania przestrzennego to samorządy tworzą najbardziej istotne dokumenty planistyczne. Podstawowym aktem, który obejmuje całą gminę, jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (tzw. studium). Dla wybranych obszarów tworzy się miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (tzw. plany miejscowe lub MPZP). Na terenie poza obowiązującymi planami miejscowymi wydawane są indywidualne decyzje o warunkach zabudowy (tzw. WZ-ki). Każdy dokument składa się z części opisowej (uchwała lub decyzja) i graficznej (rysunek).

Za przygotowanie dokumentów planistycznych odpowiedzialny jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Projekty tych dokumentów tworzą pracownicy wydziałów planowania przestrzennego urzędów gmin i miast lub urbaniści i architekci działający na ich zlecenie. Projekt studium, planu czy decyzji wymaga dodatkowo uzgodnień i opinii różnych urzędów i instytucji np. wojewódzkiego konserwatora zabytków czy regionalnego dyrektora ochrony środowiska. Studium i plany miejscowe uchwala rada gminy lub miasta, natomiast decyzje WZ wydaje wójt, burmistrz lub prezydent.

Najważniejszy dokument dla każdego inwestora to plan miejscowy, a jeśli taki plan nie został uchwalony, można wnioskować o decyzję o warunkach zabudowy.

Partycypacja społeczna to inaczej możliwość zaangażowania się w proces planowania przestrzennego. Na etapie uchwalania studium lub planu miejscowego (ale również ich zmiany) każdy zainteresowany ma możliwość zabrania głosu. Zanim zostanie sporządzony projekt studium lub planu, można złożyć wniosek, a w nim opisać, czego oczekujemy. Gotowy projekt  jest prezentowany w trakcie tzw. wyłożenia projektu do publicznego wglądu. Wtedy również można uczestniczyć w dyskusji publicznej w wyznaczonym terminie, a nawet złożyć konkretną uwagę, w której opisujemy, jak chcemy zmienić projekt. Jeśli interesujący nas teren nie posiada planu miejscowego, warto złożyć wniosek o jego opracowanie.

Każdy może wyrazić swoje potrzeby, ale pamiętajmy, że nie wszystkie można spełnić. Ostateczny kształt studium lub planu miejscowego, a nawet moment rozpoczęcia jego tworzenia lub zmiany, określa rada gminy lub miasta.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. W tym przypadku czynny udział w procedurze mogą wziąć strony postępowania administracyjnego, czyli właściciele i użytkownicy nieruchomości i działek sąsiadujących. Mogą oni zapoznać się z dokumentami, odnieść się do nich, a nawet złożyć odwołanie.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dokument uchwalany przez radę miasta lub gminy, który składa się z części opisowej i graficznej. Plan miejscowy wskazuje rodzaj, parametry możliwej zabudowy i funkcje (właściwie przeznaczenie) terenów danej okolicy. Mogą to być na przykład tereny zieleni, produkcji, zabudowy mieszkaniowej itp. Z planu miejscowego można się dowiedzieć m.in. co i gdzie można wybudować –  jak wysoki może być budynek, czy dach może być płaski, albo gdzie będzie dojazd do działki.

Formalnie to wójt, burmistrz lub prezydent miasta przygotowuje projekt planu miejscowego. Ale w rzeczywistości plan miejscowy jest tworzony przez pracowników  wydziału, który zajmuje się planowaniem przestrzennym, lub urbanistów i architektów pracujących na zlecenie urzędu. Zadaniem urzędów gmin i miast jest przeprowadzenie całej procedury, ale to od rad gmin i miast zależy ostateczne rozstrzyganie uwag zgłoszonych przez mieszkańców.  

Nie. Plan miejscowy jest dokumentem fakultatywnym. To oznacza, że gminy nie mają obowiązku jego sporządzania. Są jednak gminy, które mają 100% swojej powierzchni pokrytej planami miejscowymi. Z perspektywy poprawy ładu przestrzennego bardzo ważne jest, aby jak największa powierzchnia naszego kraju posiadała dobrej jakości plany miejscowe

Każdy ma prawo wglądu w miejscowy plan. Informacje o planie miejscowym najlepiej uzyskać w urzędach miast lub gmin - w wydziałach zajmujących się planowaniem przestrzennym. Plany miejscowe publikowane są także na stronach internetowych urzędów miast i gmin (w tym na stronach Biuletynu Informacji Publicznej) lub systemach informacji przestrzennej - na mapach dostępnych w Internecie.

Jeśli potrzebny jest formalny dokument, każdy ma prawo otrzymać tzw. wypis i wyrys z planu miejscowego. W tym celu składamy wniosek do urzędu miasta lub gminy, na terenie której znajduje się nieruchomość. Za wydanie wypisu i wyrysu z planu miejscowego pobierana jest opłata, której wysokość zależy od liczby stron wypisu i wyrysu.

Jeśli planowana jest zmiana sposobu zagospodarowania (np. budowa domu), ale dla danej działki nie opracowano planu miejscowego, można złożyć wniosek o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, potocznie zwany WZ-ką. Jeśli inwestycja ma znaczenie publiczne i dotyczy np. szkoły czy drogi, wnioskuje się o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego. Decyzja zawiera szczegółowe parametry określone w części tekstowej, np. wysokość obiektu. W załączniku graficznym pokazany jest natomiast teren inwestycji, ale często także np. linia zabudowy.

Warto jednak pamiętać, że nie każda inwestycja wymaga tego rodzaju decyzji – szczegółowe informacje najlepiej pozyskać np. w urzędzie gminy lub w starostwie powiatowym. Dowiemy się tam również, co należy dołączyć do wniosku.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy, nie trzeba być nawet właścicielem działki. Urząd gminy może otrzymać kilka różnych wniosków dotyczących tej samej działki. Co ważne, uzyskanie pozwolenia na budowę na jedną z tych inwestycji, może uniemożliwić wykorzystanie już wydanych decyzji.

Najlepiej w urzędzie gminy lub miasta, gdzie planowania jest inwestycja. Warto jednak zapoznać się z materiałem dostępnym na stronach internetowych Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

• więcej na temat studium https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/1424
• więcej o planach miejscowych https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/357
• https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/1423
• więcej o decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu: https://www.gov.pl/web/gov/zloz-wniosek-o-ustalenie-lokalizacji-inwestycji-celu-publicznego-albo-warunkow-zabudowy
• cel publiczny: https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/429
• warunki zabudowy: https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/430

W Ministerstwie Rozwoju i Technologii trwają prace nad nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ramach tej reformy wprowadzimy przepisy, które uproszczą procedurę planistyczną i ułatwią prowadzenie konsultacji społecznych m.in. z wykorzystaniem technik internetowych.

Podstawą systemu planowania przestrzennego będzie plan ogólny gminy o randze aktu prawa miejscowego. Plan ogólny zastąpi obecne, skomplikowane, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Będzie wiążący dla dokumentów stanowiących podstawę do wydania pozwolenia na budowę: planów miejscowych oraz decyzji o warunkach zabudowy.

Aktualny projekt można zobaczyć na stronie Rządowego Centrum Legislacji: https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12359051/katalog/12873807#12873807

Inne linki:

Reforma planowania przestrzennego

Trwają prace nad reformą planowania przestrzennego – zapraszamy do konsultacji