Ustalenia planu ogólnego nie będą ujmowane w tradycyjnym załączniku tekstowym, graficznym ani nawet w tekście uchwały, a będą ujęte w załączniku z danymi przestrzennymi. Część tekstowa uchwały zawierać będzie wyłącznie treści formalne, tj. wejście w życie uchwały, określenie obszaru objętego uchwałą, odesłanie do załącznika, derogację itp. Treścią planu ogólnego będą wyłącznie jego ustalenia opisane w art. 13a upzp. Wszelkie uwarunkowania, o których mowa w art. 13b upzp, w tym formy ochrony przyrody, obszary szczególnego zagrożenia powodzią i zabytki prezentowane będą wyłącznie w uzasadnieniu, które stanowić będzie część informacyjną dokumentacji towarzyszącej planowi ogólnemu.

Uzasadnienie planu ogólnego nie będzie publikowane w dzienniku urzędowym województwa, gdyż nie posiada waloru normatywnego, a informacyjny. Jednak docelowo będzie zamieszczane w Rejestrze Urbanistycznym, a do czasu jego powstania plan ogólny wraz z uzasadnieniem będzie udostępniony w BIP na stronie podmiotowej urzędu gminy (art. 52 ust. 1 pkt 6 reformy).

Strefy planistyczne ustalane w planie ogólnym dotyczą powierzchni ziemi. Jeśli na powierzchni występuje zabudowa - to w planie ogólnym określa się odpowiednią strefę z zabudową, np. wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, gospodarczą czy usługową, a jeśli kopalnia – strefę górnictwa.

Sporządzenie planu ogólnego jest obligatoryjne. Zgodnie z art. 67 ust. 4 reformy bez planu ogólnego, po 1 stycznia 2026 r. co do zasady nie będzie możliwości uchwalenia nowego lub zmiany obowiązującego planu miejscowego ani wydania decyzji WZ i LICP.

Reforma nie precyzuje zawartości uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu ogólnego.

Profil funkcjonalny nie odnosi się w żadnym stopniu do proporcji między funkcjami i nie ma żadnego wpływu na udział tych funkcji w docelowym ani planowanym na poziomie planu miejscowego czy decyzji WZ zagospodarowaniu. Określa jedynie jakie funkcje będą w ogóle dopuszczalne do wyznaczenia w planie miejscowym lub decyzji WZ. Tym samym możliwa jest sytuacja, w której w planie ogólnym wyznaczona zostanie strefa cmentarza, w później uchwalonym planie miejscowym zostanie wyznaczony np. teren handlu detalicznego, a mimo to zostanie zachowana zgodność z planem ogólnym.

Reforma nie zabrania wykorzystania takiej strategii przy sporządzaniu planu ogólnego, ale też tego nie nakazuje. Zgodnie z art. 51 reformy, do 31 grudnia 2025 r. jedynie strategie powstałe w oparciu o nowe przepisy będą obowiązkowo uwzględniane przy określaniu ustaleń planu ogólnego.

Przepisy reformy nie zabraniają sporządzania planu ogólnego równolegle ze strategią.

Przepis art. 65 ust. 2 pkt 1 reformy literalnie mówi o wystąpieniu o opinie i uzgodnienia, a nie o ich uzyskaniu. Wystarczy wystąpienie do jednego organu z wymienionych by przepis znalazł zastosowanie. Konieczność wystąpienia o ponowne opinie i uzgodnienia nie zmienia faktu, że o te opinie i uzgodnienia już wcześniej wystąpiono, więc przepis ten nie straci zastosowania w takiej okoliczności.

Przepisem szczególnym wobec art. 64 ust. 2 reformy jest art. 59 ust. 2 tej ustawy. Oznacza to, że do postępowań w sprawie decyzji WZ wszczętych przed dniem utraty mocy studium w danej gminie, stosuje się art. 54 upzp w brzmieniu dotychczasowym (czyli bez warunku zachowania zgodności z planem ogólnym, a tym samym także ze studium). Art. 64 ust. 2 reformy mówiący, że do czasu uchwalenia planu ogólnego ilekroć w przepisach jest mowa o planie ogólnym rozumie się przez to studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, nie wprowadza więc wymogu zachowania zgodności decyzji WZ ze studium.

Do wykonania oceny aktualności obowiązującego studium należy zastosować przepisy art. 32 ust. 1 upzp w związku z art. 64 ust. 2 reformy, zgodnie z którym co do zasady do dnia wejścia w życie planu ogólnego przez plan ogólny należy rozumieć studium.

Zgodnie z art. 65 ust. 2 pkt 1 reformy co do zasady możliwe jest jedynie dokończenie trwających procedur sporządzania studiów albo ich zmian, jeżeli przed dniem wejścia w życie reformy wystąpiono o opinie i uzgodnienia tych projektów. Jednak w przypadku zmian studiów dotyczących wyłącznie lokalizacji inwestycji wymienionych w pkt 2 i 3 tego przepisu (tj. inwestycji celu publicznego lub inwestycji w zakresie gospodarowania strategicznymi zasobami naturalnymi kraju lub działalności, o których mowa w tym przepisie) po 24 września 2023 r. możliwe jest zarówno dokończenie trwających procedur, jak i przystąpienie do sporządzania nowych zmian studiów, na podstawie przepisów upzp w brzmieniu dotychczasowym. W przypadku ww. inwestycji przepisy art. 65 ust. 2 pkt 2 i 3 reformy nie ograniczają bowiem możliwości opracowania i uchwalania zmian studiów wyłącznie do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie reformy, czy będących w tym dniu na określonym etapie procedury.

Na podstawie art. 67 ust. 3 pkt 2 reformy przed wejściem w życie planu ogólnego, plany miejscowe opracowuje się i uchwala w oparciu o dotychczasowe brzmienie art. 15 ust. 1 i art. 20 upzp. Oznacza to, że plany miejscowe należy sporządzać nie naruszając ustaleń obowiązującego studium do momentu przyjęcia w gminie planu ogólnego. Jest to moment, w którym obowiązujące studia stracą moc i od którego możliwe będzie badanie zgodności z planem ogólnym jako nadrzędnym aktem planowania przestrzennego w gminie. Od tej ogólnej zasady przewidziane zostały wyjątki w art. 67 ust. 3 pkt 2 lit. a i b reformy.

Zgodnie z dodanym art. 27a upzp plan miejscowy może być sporządzany w trakcie sporządzania planu ogólnego. Przepis ten należy stosować łącznie z przepisami przejściowymi reformy, tj. art. 67 ust. 3 pkt 2, który mówi, że do czasu wejścia w życie planu ogólnego plany miejscowe będą opracowywane na zasadach dotychczasowych zgodnie z ustaleniami studium. Przystąpienie do sporządzenia planu ogólnego nie blokuje więc sporządzania i uchwalania planów miejscowych na podstawie obowiązującego studium.

Zgodnie z art. 67 ust. 3 reformy do projektów planów miejscowych, do których przystąpiono przed 24 września 2023 r. co do zasady stosuje się dotychczasowe przepisy dotyczące procedury planistycznej, w tym w zakresie partycypacji społecznej. Wyjątek od tej reguły stanowi katalog organów opiniujących i uzgadniających określony w art. 17 pkt 6 upzp, który należy zastosować w nowym brzmieniu jeżeli nie wystąpiono jeszcze o opinie i uzgodnienia.

Zgodnie z art. 67 ust. 3 pkt 4 reformy jeżeli do sporządzenia planu miejscowego przystąpiono przed 24 września 2023 r. wyłożenie do publicznego wglądu odbywa się na zasadach dotychczasowych. W ogłoszeniu o wyłożeniu takiego projektu do publicznego wglądu należy powołać się na brzmienie przepisu sprzed wejścia w życie reformy tj. art. 17 pkt 9 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977, 1506 i 1597) w związku z art. 67 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688).

Przepisy ustawy nie wskazują, aby informacje dot. prowadzenia konsultacji były publikowane w tym samym terminie. Zgodnie z art. 8h upzp informacje o sposobach, miejscach i terminach prowadzenia konsultacji społecznych wójt, burmistrz albo prezydent miasta ogłasza nie później niż w dniu rozpoczęcia konsultacji społecznych. Tym samym każda wymieniona w tym przepisie forma ogłoszenia może zostać zastosowana w innym terminie, ale nie później niż w dniu rozpoczęcia konsultacji.

Ustawa przewiduje obowiązek ponowienia konsultacji społecznych w konkretnych przypadkach tj. jeżeli w wyniku procedowania planu miejscowego w jego projekcie wprowadzono zmiany w zakresie dotyczącym lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (art. 17 pkt 13b upzp). W pozostałych przypadkach ustawa nie zakazuje ponowienia konsultacji społecznych.

W przypadku kiedy do projektu planu miejscowego przeprowadzana jest strategiczna ocena oddziaływania na środowisko należy wystąpić do RDOŚ o opinię o projekcie tego planu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko na podstawie art. 54 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. W sytuacji kiedy przy procedowaniu planu miejscowego odstąpiono od przeprowadzenia strategicznej oceny odziaływania na środowisko należy wystąpić do RDOŚ o opinię projektu planu miejscowego na podstawie art. 17 pkt 6 lit. a tiret 3 upzp.

ZPI jest szczególną formą planu miejscowego (art. 37ea ust. 3 upzp). Zgodnie z art. 37n ust. 1 upzp w zakresie nieuregulowanym, do ZPI stosuje się przepisy dotyczące planu miejscowego. Wobec czego osoba sporządzająca projekt ZPI, w tym wprowadzająca zmiany do tego projektu, powinna spełniać te same warunki co osoba sporządzająca projekt planu miejscowego (art. 5 upzp).

Projekt umowy urbanistycznej powinien odzwierciedlać wynik negocjacji pomiędzy stronami umowy. Obowiązek sporządzenia projektu umowy urbanistycznej leży po stronie właściwego miejscowo wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta. MRiT obecnie nie planuje publikacji wzoru takiej umowy.

W przypadku procedury ZPI inwestorem może być również osoba fizyczna planująca realizację inwestycji. Ustawa nie wprowadza w tym zakresie żadnych ograniczeń.

Specustawa mieszkaniowa traci moc 1 stycznia 2026 r. i do tego czasu możliwe jest stosowanie przepisów zawartych w tej ustawie, m.in. w zakresie składania wniosków o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.

Stosownie do postanowień art. 67 ust. 3 pkt 2 lit. a reformy, od dnia 24 września 2023 r. do dnia wejścia w życie planu ogólnego, nie ma obowiązku sporządzania projektu planu miejscowego zgodnie z zapisami studium oraz obowiązku stwierdzenia przez radę gminy, że plan miejscowy nie narusza ustaleń tego studium w zakresie lokalizacji instalacji OZE oraz ich stref ochronnych.

Art. 67 ust. 3 pkt 2 lit. a reformy stosuje się od dnia wejścia w życie reformy, niezależnie od momentu, kiedy nastąpiło przystąpienie do sporządzania planu miejscowego lub jego zmiany.

W art. 14 ust. 6a pkt 2 upzp ustalono obowiązek lokalizacji określonych instalacji OZE wyłącznie na podstawie planu miejscowego. Jednocześnie w przepisach przejściowych w art. 58 reformy dopuszczono możliwość wydawania decyzji WZ dla lokalizacji instalacji OZE do czasu utraty mocy studium. Natomiast lokalizacja farm wiatrowych następuje na podstawie ustawy z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych i zawsze wymaga sporządzenia planu miejscowego.

Plan ogólny ma rangę aktu prawa miejscowego (art. 13a ust. 7 upzp). Ustalenia w nim zawarte będą wiążące dla planów miejscowych oraz dla decyzji WZ i LICP. Należy jednak podkreślić, że ustalenia planu ogólnego nie wpływają bezpośrednio na inne decyzje administracyjne (w tym pozwolenia na budowę) i zgłoszenie budowy (nie stanowią podstawy do wniesienia sprzeciwu). W celu realizacji wolnostojących instalacji OZE niewystarczające jest dopuszczenie ich lokalizacji wyłącznie w planie ogólnym, bez właściwych ustaleń planu miejscowego. Decyzja o pozwoleniu na budowę wydawana jest w oparciu o ustalenia planu miejscowego a nie planu ogólnego.

Obecnie na podstawie art. 27b ust. 1 pkt 1 upzp można skorzystać z uproszczonego postępowania w sprawie uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany jeżeli dotyczy wyłącznie lokalizacji instalacji OZE innych niż elektrownie wiatrowe. Natomiast w celu umożliwienia lokalizacji elektrowni wiatrowych należy uchwalić plan miejscowy bądź jego zmianę uwzględniając przepisy ustawy z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych.

Przepisy reformy dotyczące ZPI nie zawierają katalogu inwestycji, dla jakich ten plan może być sporządzany. ZPI może być podstawą lokalizacji nowych elektrowni wiatrowych, z zastrzeżeniem jednak, że dla takich inwestycji nie może być stosowany uproszczony tryb sporządzania ZPI przewidziany dla inwestycji OZE w art. 37ec ust. 6 upzp. Ponadto w procedurze sporządzania takiego ZPI konieczne jest uwzględnienie przepisów szczegółowych zawartych w ustawie z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych.

Przepisy przejściowe dotyczące wydawania decyzji WZ i LICP zawarte są w art. 59 ust. 2 reformy, w którym mowa, że do postępowań wszczętych przed dniem utraty mocy studium w danej gminie, stosuje się art. 54 upzp w brzmieniu dotychczasowym (czyli bez warunku zachowania zgodności z planem ogólnym, a tym samym także ze studium).

Co do zasady każda zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego wymaga ustalenia warunków zabudowy. W związku z poprzednim brzmieniem art. 59 upzp istniały wątpliwości interpretacyjne jakie inwestycje wymagają uzyskania decyzji WZ. Dlatego też reforma wprowadziła zmianę tego przepisu. Stosownie do nowego brzmienia art. 59 ust. 1 upzp, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z uwzględnieniem art. 50 ust. 1 i art. 86 upzp, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 pkt 1 upzp stosuje się odpowiednio. W myśl tego ostatniego przepisu nie wymagają wydania decyzji LICP, a tym samym decyzji WZ, roboty budowlane: polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska.

Należy zwrócić uwagę, że art. 59 ust. 2 upzp stanowi, że jednorazowa, trwająca do roku zmiana zagospodarowania terenu lub zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wymaga uzyskania decyzji WZ. Jednocześnie w art. 59 ust. 2a upzp wskazano inwestycje, dla których nie jest wymagane uzyskanie decyzji WZ. Jednak i dla nich w niektórych przypadkach będzie istniała konieczność uzyskania decyzji WZ (przypadki te zostały wymienione w art. 59 ust. 2b upzp).

Każda zmiana zagospodarowania terenu dotycząca obiektów budowlanych wymienionych w art. 59 ust. 2a upzp trwająca dłużej niż rok, sytuowanych na obszarach wskazanych w art. 59 ust. 2b pkt 2 upzp, czyli na obszarze parków narodowych i rezerwatów i ich otulin, wymaga uzyskania decyzji WZ.

Na podstawie art. 59 ust. 3 upzp w takim przypadku wójt, burmistrz albo prezydent miasta będzie mógł w drodze decyzji nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji WZ, albo przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.

Zgodnie z art. 59 ust. 2 pkt 1 reformy do spraw dotyczących wydania decyzji WZ i LICP wszczętych po 24 września 2023 r. i przed dniem utraty mocy studium stosuje się przepisy m.in. art. 61 ust. 5a (czyli dotyczące ograniczenia obszaru analizowanego do 200 m) w brzmieniu dotychczasowym.

Po wejściu w życie reformy w celu ustalenia warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych o powierzchni zabudowy do 70m² należy wyznaczyć obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu. Zgodnie z art. 59 ust. 2 pkt 1 reformy do spraw wydania decyzji WZ stosuje się m.in. art. 61 ust. 5a upzp w nowym brzmieniu (czyli nakazującym wyznaczenie obszaru analizowanego w odległości maksymalnej 200 m) dopiero po utracie mocy studium.

W gminie, w której nie wszedł w życie plan ogólny, po 1 stycznia 2026 r. wydanie decyzji WZ i LICP będzie możliwe wyłącznie w ramach postępowań wszczętych przed tą datą. Tego ograniczenia nie będzie się stosowało w odniesieniu do terenów zamkniętych (art. 59 ust. 3 reformy).

Zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 2a upzp wszystkie decyzje WZ i LICP wydaje się po uzgodnieniu z właściwym organem Państwowej Inspekcji Sanitarnej - pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych.

W przypadku przeniesienia na rzecz innej osoby decyzji WZ dla zabudowy zagrodowej, o której mowa w art. 61 ust. 4 upzp, aby wykazać, że zabudowa ta będzie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego tej osoby oraz powierzchnia tego gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie, należy przedstawić takie same dokumenty, jak w przypadku wniosku o wydanie takiej decyzji.

Wszystkie prawomocne decyzje WZ stanowią podstawę do ubiegania się o uzyskanie pozwolenia na budowę, niezależnie od terminu, w którym zostały wydane. Wejście w życie planu ogólnego, z którym wydane decyzje WZ okazałyby się niezgodne nie wpłynie na ich ważność i możliwość ich wykorzystania w procesie inwestycyjnym. Natomiast decyzje wydane na wniosek złożony po wejściu w życie planu ogólnego muszą być zgodne z tym planem.

Zmiana art. 7 ust. 2a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych weszła w życie dnia 24 września 2023 r. Od tego czasu należy stosować ten przepis w nowym brzmieniu do spraw wydania decyzji WZ i LICP, w tym wszczętych i niezakończonych przed tym dniem.

Przepis znowelizowanego art. 61 ust. 7 upzp wskazuje wytyczne odnośnie do treści nowego rozporządzenia regulującego sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w decyzji WZ. Sam przepis określający zawartość rozporządzenia, które ma dopiero zostać wydane, nie może stanowić podstawy prawnej do określania co należy obecnie zawrzeć w decyzji WZ.
Treść merytoryczna decyzji WZ wynika z art. 54 ust. 1 upzp w związku z art. 64 ust. 1 upzp. Jednak zgodnie z art. 59 ust. 2 pkt 1 reformy, przed dniem utraty mocy studium, do spraw dotyczących wydania decyzji WZ, wszczętych od 24 września 2023 r., m. in. przepisy art. 54 upzp stosuje się w brzmieniu dotychczasowym.
Ponadto zgodnie z treścią art. 71 reformy, dotychczasowe rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) zachowano w mocy do dnia wejścia w życie nowego rozporządzenia wydanego na podstawie zmienionego przepisu upoważniającego, jednak nie dłużej niż przez 36 miesięcy od dnia wejścia w życie reformy. W związku z powyższym sposób ustalania w decyzji WZ wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, niezależnie kiedy wpłynął wniosek (czy przed wejściem w życie reformy czy też po), nadal określają przepisy obecnie obowiązującego rozporządzenia.

Osoby będące członkami gminnej komisji urbanistycznej, o których mowa w art. 8 ust. 6 upzp nie muszą spełniać warunków o których mowa w art. 5 tej ustawy. Powinny posiadać wykształcenie i przygotowanie fachowe związane bezpośrednio z teorią i praktyką planowania przestrzennego, co będzie oceniane indywidualnie.

Zgodnie z art. 57 reformy członkowie komisji urbanistyczno-architektonicznych, pełnią swoją funkcję do czasu powołania nowych członków spełniających wymagania określone w art. 8 ust. 6 upzp, jednak nie dłużej niż przez 3 miesiące od dnia wejścia w życie reformy. Oznacza to, że należy powołać nową komisję urbanistyczno-architektoniczną.