Często zadawane pytania

1. Jakie warunki należy spełnić, aby być rolnikiem indywidualnym?

Rolnikiem indywidualnym, w myśl art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała (zameldowanie na pobyt stały) w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Należy podkreślić, że aby być rolnikiem indywidualnym to trzeba spełniać opisane powyżej wymogi łącznie.

Powyższe dla przykładu oznacza, że osoba fizyczna posiadająca kwalifikacje rolnicze, która na terenie gminy swojego miejsca zamieszkania rozpocznie prowadzenie osobiście gospodarstwa rolnego (o powierzchni co najmniej 1 ha) za pięć lat uzyska status rolnika indywidualnego – jeżeli oczywiście przez ten okres wszystkie te wymogi zostaną dochowane.

2. Czy mogę przekazać ziemię rolną dzieciom?

Zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Ustawodawca postanowił też, iż powyższego wymogu nie będzie się stosować do nabycia nieruchomości rolnych m.in. przez osoby bliskie zbywcy tj.:

zstępnych (dzieci, wnuki, prawnuki),
wstępnych (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie),
rodzeństwo,
dzieci rodzeństwa,
rodzeństwo rodziców,
małżonka,
rodziców małżonka,
osoby przysposabiające i przysposobione,
ojczyma,
macochę,
pasierbów.

W przypadku gdy osoba, której „przekazywana” jest nieruchomość rolna (np. w wyniku darowizny) mieści się w kręgu osób bliskich zbywcy, wówczas nie musi ona spełniać wymogów rolnika indywidualnego.

W związku z powyższym nie ma przeszkód, aby rodzice „przekazali” nieruchomość rolną swoim pełnoletnim dzieciom.

Należy tu jednak pamiętać, że dzieci te jako nowi nabywcy nieruchomości rolnych, co do zasady, wchodzą w obowiązki wskazane w art. 2b ust. 1 ww. ustawy oraz dotyczą ich ograniczenia, o których mowa w art. 2b ust. 2 tej ustawy.

3. Jeżeli nie jestem jeszcze rolnikiem indywidualnym, to czy będę mogła nabyć nieruchomość rolną o powierzchni 15 ha i jakie warunki musiałabym spełnić?

Ustawodawca przewidział też możliwość nabycia nieruchomości rolnej przez inne osoby niż rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Skoro zatem nie jest Pani rolnikiem indywidualnym to może Pani nabyć nieruchomość rolną m.in. od osoby bliskiej (tj. zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, rodzeństwa rodziców, małżonka, rodziców małżonka, osoby przysposabiającej i przysposobionej, ojczyma, macochy lub pasierba).

Jeśli zaś nie będąc rolnikiem indywidualnym nie będzie Pani nabywać od osoby bliskiej w rozumieniu ww. ustawy (lub nie będzie zachodzić któryś z pozostałych wyjątków ustawowych wskazanych w art. 2a ust. 3 tej ustawy) – wówczas nabycie danej nieruchomości rolnej wymagać będzie wcześniejszego uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej (tj. zgody, o której mowa w art. 2a ust. 4 ustawy).

Ustawodawca określił, że ze stosownym wnioskiem może wystąpić m.in.:

zbywca nieruchomości rolnej (każdy) lub
osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne lub
osoba fizyczna zamierzająca powiększyć gospodarstwo rolne.

Na wniosek zbywcy, za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, nieruchomość rolną może nabyć każdy podmiot, zarówno osoba fizyczna jak i prawna, który zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości, jeśli jednocześnie w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Zbywca musi ponadto wykazać, że nie było możliwości sprzedaży przedmiotowej nieruchomości rolnikowi indywidualnemu, chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej. Równocześnie cena sprzedaży nieruchomości rolnej wskazana w załączonym do wniosku oświadczeniu zbywcy nie może być niższa niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży tej nieruchomości zamieszczonym na udostępnionym przez KOWR portalu.

Z wnioskiem o wyrażenie przez Dyrektora Generalnego KOWR zgody na nabycie nieruchomości rolnej może też wystąpić osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne (do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych), która:

posiada kwalifikacje rolnicze,
zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości,
zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Z podobnym wnioskiem może również wystąpić osoba fizyczna zamierzająca powiększyć gospodarstwo rolne, jeżeli:

przyznano jej pomoc finansową w ramach:
- poddziałania, o którym mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020, lub
- interwencji, o której mowa w art. 69 lit. e rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2021/2115 z dnia 2 grudnia 2021 r. ustanawiającego przepisy dotyczące wsparcia planów strategicznych sporządzanych przez państwa członkowskie w ramach wspólnej polityki rolnej (planów strategicznych WPR) i finansowanych z Europejskiego Funduszu Rolniczego Gwarancji (EFRG) i z Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich (EFRROW) oraz uchylającego rozporządzenia (UE) nr 1305/2013 i (UE) nr 1307/2013, ze względu na rozpoczynanie działalności przez młodych rolników,
nabycie nieruchomości rolnej będzie zgodne z warunkami przyznanej pomocy finansowej w ramach:
- poddziałania, o którym mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020, lub
- interwencji, o której mowa w art. 69 lit. e rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2021/2115 z dnia 2 grudnia 2021 r. ustanawiającego przepisy dotyczące wsparcia planów strategicznych sporządzanych przez państwa członkowskie w ramach wspólnej polityki rolnej (planów strategicznych WPR) i finansowanych z Europejskiego Funduszu Rolniczego Gwarancji,
zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości,
zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rolnego,
w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Stosowny wniosek należy złożyć w oddziale terenowym KOWR właściwym ze względu na położenie nieruchomości rolnej. Oddziały terenowe KOWR znajdują się w każdym województwie. Dane teleadresowe oddziałów terenowych KOWR można znaleźć w zakładce: KONTAKT. W oddziale terenowym KOWR można uzyskać także dodatkowe informacje w zakresie stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

4. Czy mój sąsiad może sprzedać mi nieruchomość rolną o pow. 2,37 ha nabytą w maju 2021 roku? Jestem rolnikiem indywidualnym i zamierzam powiększyć swoje gospodarstwo.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, co do zasady, każdy nabywca nieruchomości rolnej obowiązany jest prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.

W okresie tym nabyta nieruchomość nie może zostać zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 2 ww. ustawy) – chyba, że zastosowanie znajdzie któryś z wyjątków ustawowych wskazanych w art. 2b ust. 4 albo Dyrektor Generalny KOWR wyrazi zgodę, o której mowa w art.2b ust. 3 tej ustawy.

Prawdopodobnie Pana sąsiad musiałby więc wystąpić ze stosownym wnioskiem o wyrażenie takiej zgody. Zgoda na „wcześniejsze” zbycie nieruchomości może być jednak udzielona jedynie w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem właściciela zbywanej nieruchomości (tu: Pana sąsiada) lub interesem publicznym.

5. Od kilku miesięcy próbuję sprzedać grunty rolne o pow. 1,75 ha. Żaden sąsiad nie jest zainteresowany tymi gruntami. Na moje ogłoszenie o sprzedaży zamieszczone w gminie zgłosił się tylko „nierolnik”. Czy powyższe wystarczy, aby wykazać, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikowi indywidualnemu?

W celu wykazania przez zbywcę przesłanki dotyczącej braku możliwości sprzedaży rolnikowi indywidualnemu nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha lub większej (tj. przesłanki wskazanej w art. 2a ust. 4 pkt 1 lit. a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego) - konieczne jest m.in. zamieszczenie ogłoszenia o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej na portalu eRolnik udostępnionym przez KOWR.

Uważa się, że warunek ten został spełniony, jeżeli:

żaden rolnik indywidualny nie złożył odpowiedzi na ogłoszenie o nieruchomości rolnej zamieszczone na udostępnionym przez KOWR portalu przez zbywcę nieruchomości albo przez oddział terenowy KOWR właściwy ze względu na położenie nieruchomości rolnej – na pisemny wniosek złożony do tego oddziału terenowego przez zbywcę nieruchomości rolnej, oraz
podana w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej cena nieruchomości rolnej niezabudowanej lub bez nasadzeń nie przewyższa o 50% lub więcej średniej ceny sprzedaży gruntów ornych za 1 ha w obrocie prywatnym w danym województwie podanej przez Główny Urząd Statystyczny za kwartał poprzedzający dzień publikacji ogłoszenia, chyba że zbywca nieruchomości rolnej dysponuje operatem szacunkowym, z którego wynika, że wartość nieruchomości rolnej przewyższa określony w powyższy sposób próg,
okoliczności wskazują, że składający odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej, utracił zainteresowanie nabyciem nieruchomości rolnej.

Warunek ten zostanie spełniony także w przypadku, gdy odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej wpłynęła, ale:

proponowana cena nieruchomości rolnej była niższa o ponad 5% niż określona w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej lub
została złożona po upływie terminu na składanie odpowiedzi, wskazanego w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej.

Dopiero po upływie ww. okresu zbywca może wystąpić z wnioskiem o nabycie nieruchomości rolnej przez osobę nie będącą rolnikiem indywidualnym, załączając do niego stosowne dokumenty i oświadczenie o braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz rolnika indywidualnego oraz ustalonej z nabywcą nieruchomości rolnej cenie sprzedaży tej nieruchomości.

Jeżeli wniosek o nabycie nieruchomości rolnej zostanie złożony po upływie 6 miesięcy od dnia upływu terminu na składanie odpowiedzi, wskazanego w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej zamieszczonym na ww. portalu udostępnionym przez KOWR – wówczas Dyrektor Generalny KOWR odmówi wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości rolnej.

6. Co należy rozumieć pod pojęciem „kwalifikacje rolnicze”?

W myśl obowiązujących przepisów art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy o kształtowania ustroju rolnego uważa się, że osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli:

uzyskała wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe, lub
uzyskała tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza, w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej, lub
uzyskała wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

W tym miejscu zaznaczenia wymaga, że zgodnie ze zmianami przepisów ww. ustawy, które weszły w życie w dniu 5 października 2023 r. - posiadanie co najmniej 5-letnego stażu pracy w rolnictwie będzie wystarczające, aby przyjmować iż dana osoba posiada kwalifikacje rolnicze. Nie trzeba już będzie (jak to miało miejsce wcześniej) wykazywać, iż dana osoba uzyskała też „wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze”.

Za staż pracy, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników, lub
prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub
była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub
wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub
odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z 20 kwietnia 2004 r.o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy, obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej,
pracowała w indywidualnym gospodarstwie rolnym (okres pracy potwierdzony zaświadczeniem wydanym na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 1990 r. o wliczaniu okresów pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym do pracowniczego stażu pracy).

Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z 17 stycznia 2012 r. w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą określa:

kierunki studiów wyższych, których ukończenie uznaje się za posiadanie wykształcenia wyższego rolniczego;
zawody, których posiadanie uznaje się za wykształcenie średnie rolnicze, średnie branżowe rolnicze, zasadnicze zawodowe rolnicze lub zasadnicze branżowe rolnicze;
zagadnienia objęte zakresem studiów podyplomowych, ze względu na które uznaje się te studia za studia podyplomowe, których zakres jest związany z rolnictwem;
tytuły kwalifikacyjne, tytuły zawodowe oraz tytuły zawodowe mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej;
rodzaje dowodów potwierdzających posiadanie kwalifikacji rolniczych, o których mowa w art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

7. Zamierzam kupić działkę o powierzchni 1,2 ha, w której las stanowi znaczną jej część, a użytki rolne stanowią tylko 0,29 ha. Nie jestem rolnikiem, czy będę musiał ubiegać się o zgodę Dyrektora Generalnego KOWR?

Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego stosuje się do nabycia określonych ustawą nieruchomości rolnych.

Począwszy od dnia 5 października 2023 roku przepisów tej ustawy nie stosuje się m.in. do nabycia nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.

Powyższe oznacza, że obecnie może Pan kupić wskazaną w pytaniu nieruchomość bez odnoszących się do Pana ograniczeń wynikających z przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

8. Gdzie należy złożyć wniosek o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha?

Stosowny wniosek najlepiej złożyć w oddziale terenowym Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa właściwym ze względu na położenie nieruchomości rolnej. Oddziały terenowe KOWR znajdują się w każdym województwie. Dane teleadresowe oddziałów terenowych KOWR można znaleźć w zakładce: KONTAKT. W oddziale terenowym KOWR można uzyskać także dodatkowe informacje w zakresie stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

9. Czy rolnik indywidualny może kupić nieruchomość rolną w innym województwie niż mieszka?

Rolnik indywidualny może nabyć nieruchomość rolną bez względu na jej położenie, czyli może kupić nieruchomość w innym województwie niż zamieszkuje – o ile powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego tego rolnika nie przekroczy powierzchni 300 ha użytków rolnych.

W świetle przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego rolnik indywidualny może nabyć grunty rolne niezależnie od miejsca ich położenia. Należy jednak zaznaczyć, że zgodnie z art. 3 ust. 4 w związku z art. 3 ust. 7 ww. ustawy, jeżeli kupowana przez rolnika indywidualnego nieruchomość rolna nie powiększa jego gospodarstwa rodzinnego oraz nie jest położona w gminie, w której ma on miejsce zamieszkania, lub w gminie graniczącej z tą gminą, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo pierwokupu danej nieruchomości rolnej.

W takiej sytuacji sporządzana jest warunkowa umowa sprzedaży, którą notariusz przesyła do KOWR. Niezłożenie w terminie miesiąca oświadczenia przez KOWR o skorzystaniu z pierwokupu oznacza możliwość zawarcia docelowej umowy przenoszącej własność.

10. Chciałbym kupić wraz z wnukiem udziały w nieruchomości rolnej o powierzchni 10,5 ha. Ja jestem rolnikiem i mam już gospodarstwo rolne w tej samej gminie, w której jest ta nieruchomość. Wnuk natomiast jest na ostatnim roku studiów rolniczych i nie posiada jeszcze żadnego gruntu rolnego. Czy wobec tego możemy wraz z wnukiem kupić tą nieruchomość?

Po pierwsze należy wskazać, że przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego m.in. dotyczą nabycia określonych nieruchomości rolnych. Ponadto przepisy tej ustawy dotyczące nabycia nieruchomości rolnej stosuje się odpowiednio także do nabycia udziału we współwłasności nieruchomości rolnej.

Zgodnie z art. 2a ust. 1 ww. ustawy nabywcą nieruchomości rolnej (udziału w nieruchomości rolnej) może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Rolnikiem indywidualnym, w myśl art. 6 ww. ustawy, jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała (zameldowanie na pobyt stały) w gminie, na obszarze, której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Warunki składające się na definicję rolnika indywidualnego muszą zostać spełnione łącznie.

Skoro zatem jest Pan rolnikiem indywidualnym w myśl przepisów ww. ustawy - będzie mógł Pan nabyć swój udział we współwłasności wskazanej w pytaniu nieruchomości rolnej bez konieczności uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR, o której mowa w art. 2a ust. 4 tej ustawy.

Pamiętać tu jednak należy, że powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej (powierzchnia określona stosownie do nabywanego udziału) wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych.

Natomiast jeśli Pana wnuk nie jest rolnikiem indywidualnym i nie będzie nabywać od osoby bliskiej w rozumieniu ustawy – wówczas generalnie nabycie przez niego udziału w ww. nieruchomości wymagać będzie wcześniejszego uzyskania stosownej zgody Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej (tj. zgody, o której mowa w art. 2a ust. 4 ustawy).
Ustawodawca określił, że ze stosownym wnioskiem może wystąpić m.in.:

zbywca nieruchomości rolnej (udziału we współwłasności nieruchomości) lub
osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne lub
osoba fizyczna zamierzająca powiększyć gospodarstwo rolne.

posiada kwalifikacje rolnicze,
zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości,
zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Z podobnym wnioskiem może również wystąpić osoba fizyczna zamierzająca powiększyć gospodarstwo rolne, jeżeli:

przyznano jej pomoc finansową w ramach:
- poddziałania, o którym mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020, lub
- interwencji, o której mowa w art. 69 lit. e rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2021/2115 z dnia 2 grudnia 2021 r. ustanawiającego przepisy dotyczące wsparcia planów strategicznych sporządzanych przez państwa członkowskie w ramach wspólnej polityki rolnej (planów strategicznych WPR) i finansowanych z Europejskiego Funduszu Rolniczego Gwarancji (EFRG) i z Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich (EFRROW) oraz uchylającego rozporządzenia (UE) nr 1305/2013 i (UE) nr 1307/2013, ze względu na rozpoczynanie działalności przez młodych rolników,
nabycie nieruchomości rolnej będzie zgodne z warunkami przyznanej pomocy finansowej w ramach:
- poddziałania, o którym mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020, lub
- interwencji, o której mowa w art. 69 lit. e rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2021/2115 z dnia 2 grudnia 2021 r. ustanawiającego przepisy dotyczące wsparcia planów strategicznych sporządzanych przez państwa członkowskie w ramach wspólnej polityki rolnej (planów strategicznych WPR) i finansowanych z Europejskiego Funduszu Rolniczego Gwarancji,
zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości,
zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rolnego,
w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Należy zaznaczyć, że w konkretnej sprawie składa się jeden wniosek. Wybór rodzaju wniosku z jakim zainteresowani zwrócą się do Dyrektora Generalnego KOWR w celu uzyskania zgody na nabycie danej nieruchomości rolnej/udziałów w nieruchomości rolnej należy do nich samych i powinien być adekwatny do warunków jakie mogą spełnić, aby taką zgodę uzyskać. Niezależnie jednak jaki rodzaj wniosku zostanie wybrany – stronami postępowania administracyjnego będą zbywca i nabywca nieruchomości rolnej.

W przypadku Pana wnuka można zakładać, że nie posiada on jeszcze kwalifikacji rolniczych oraz nie posiada gospodarstwa rolnego, które mógłby powiększyć. W takiej sytuacji pozostaje wniosek składany przez zbywcę.
Stosowny wniosek należy złożyć w oddziale terenowym KOWR właściwym ze względu na położenie nieruchomości rolnej. Oddziały terenowe KOWR znajdują się w każdym województwie. Dane teleadresowe oddziałów terenowych KOWR można znaleźć w zakładce: KONTAKT. W oddziale terenowym KOWR można uzyskać także dodatkowe informacje w zakresie stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

11. Jak długo trzeba czekać na wydanie zgody na nabycie nieruchomości rolnej?

Okres „oczekiwania” na wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej zależy od kompletności złożonego wniosku i ewentualnej potrzeby prowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej wyrażona jest w formie decyzji administracyjnej wydawanej na podstawie Kodeksu postępowania administracyjnego. Załatwienie sprawy, powinno więc nastąpić bez zbędnej zwłoki. W przypadku sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, zaś w sprawach szczególnie skomplikowanych nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania.

Do terminów wyżej określonych nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa dla dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania, okresu trwania mediacji oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo przyczyn niezależnych od organu.

12. 6 sierpnia 2022 r. wydana została decyzja, którą Dyrektor Generalny KOWR udzielił zgody na nabycie przeze mnie nieruchomości rolnej o powierzchni 2,6 ha. Do planowanej sprzedaży jeszcze nie doszło gdyż nie zgromadziłem jeszcze niezbędnych środków finansowych. Czy na podstawie tej decyzji możliwe będzie nabycie przeze mnie ww. nieruchomości za ok. pół roku?

W dniu 5 października 2023 r. weszły w życie zmiany przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, wprowadzone ustawą z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw (j.t. Dz. U. z 2023 r. poz. 1933).

Powyższą nowelizacją ustawodawca wprowadził m.in. art. 2ba w brzmieniu: „Zgoda, o której mowa w art. 2a ust. 4 oraz w art. 2b ust. 3, jest ważna rok od dnia, w którym decyzja ją wyrażająca stała się ostateczna.”.

Należy zauważyć, że ustawodawca wprowadzając przepis art. 2ba w wyżej przytoczonym brzmieniu nie dodał przepisów przejściowych w tym zakresie. Wolą ustawodawcy było więc, aby m.in. zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie konkretnych nieruchomości rolnych ważne były przez określony ustawą okres (tj. przez rok od momentu, w którym decyzje je wyrażające stały się ostateczne), a przepis ten odnosił się do wszystkich wydanych zgód (bez względu na to, czy zostały one wydane przed dniem wejścia w życie powyższej nowelizacji, czy też zostaną wydane w dniu 05.10.2023 r. lub po tym dniu).

Mając powyższe na uwadze, na podstawie wskazanej przez Pana decyzji nie jest już możliwe przeniesienie prawa własności przedmiotowej nieruchomości rolnej będącej przedmiotem tej decyzji. Jeżeli natomiast zarówno zbywca jak i Pan jako nabywca nie zmieniliście swoich zamiarów odnośnie zbycia/nabycia danej nieruchomości rolnej – to o ile żaden z wyjątków ustawowych nie znajduje tu zastosowania niezbędnym będzie ponowne wystąpienie o uzyskanie zgody, o której mowa w art. 2a ust. 4 ww. ustawy.

13. Nie jestem rolnikiem natomiast chciałbym zakupić działkę o powierzchni poniżej 1 ha, w części rolną. Czy istnieje taka możliwość? Słyszałem, że zmieniły się przepisy. W chwili obecnej jestem na etapie poszukiwań takiej działki.

Po pierwsze należy wskazać, że przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, stosuje się do określonych ustawą nieruchomości rolnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 1 ww. ustawy pod pojęciem „nieruchomości rolnej” należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Powyższy przepis oznacza więc, iż wyłączenie to dotyczy nieruchomości rolnych, które w całości przeznaczone są w planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Jeżeli zatem będzie Pan kupował nieruchomość rolną, która objęta jest w całości miejscowym planem i plan ten przeznacza całą tą nieruchomość na cele inne niż rolne – to do jej nabycia nie będą miały zastosowania przepisy ww. ustawy.

Następnie należy wyjaśnić, że przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się też m.in. do nabycia nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha (zgodnie z obowiązującym od 05.10.2023 r. brzmieniem art. 1a pkt 1 lit. b ww. ustawy).

Jeżeli zatem będzie Pan kupował taką nieruchomość rolną, w której powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha (niezależnie od powierzchni ogólnej całej tej nieruchomości) – to Pana jako nabywcę takiej nieruchomości nie będą dotyczyć przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Dla przykładu może to być działka ewidencyjna o powierzchni 0,99 ha, w której grunty orne stanowią 0,25 ha (a pozostałe 0,74 ha to użytki inne niż rolne np. grunty leśne).

Jeżeli natomiast będzie Pan kupował taką nieruchomość rolną o powierzchni poniżej 1 ha, w skład której wchodzić będą użytki rolne o powierzchni co najmniej 0,30 ha - to do nabycia takiej nieruchomości zastosowanie znajdą już odpowiednie przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Należy zatem wskazać, że zgodnie z art. 2a ust. 1 ww. ustawy nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Nadmienić jednak należy, że w sytuacjach określonych w ustawie, w wypadku sprzedaży nieruchomości rolnej - Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługiwać może prawo pierwokupu takiej nieruchomości. W takim przypadku strony transakcji (tj. sprzedający i kupujący) winny zawrzeć u notariusza najpierw warunkową umowę sprzedaży. Treść takiej umowy powinna być niezwłocznie przesłana do KOWR (najlepiej od razu do oddziału terenowego KOWR właściwego ze względu na położenie nieruchomości rolnej). Adresy oraz nr telefonów do Oddziałów Terenowych Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa dostępne są na stronie internetowej KOWR w zakładce KONTAKT.

Wówczas KOWR w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o treści warunkowej umowy sprzedaży, podejmie decyzję dotyczącą skorzystania z przysługującego mu prawa pierwokupu danej nieruchomości rolnej.

Niezłożenie w powyższym terminie przez KOWR oświadczenia o nabyciu danej nieruchomości, pisemne poinformowanie zobowiązanego o niekorzystaniu przez KOWR z prawa pierwokupu lub upływ zakreślonego terminu bez reakcji ze strony KOWR - oznacza możliwość zawarcia przez strony docelowej umowy przenoszącej własność tej nieruchomości.

14. Od 2 lat wspólnie z żoną prowadzę gospodarstwo rolne. Czy moi rodzice mogą nam przekazać nieruchomość rolną o powierzchni 3 ha?

Zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Ograniczenia te nie mają zastosowania do nabycia nieruchomości rolnych m.in. przez osoby bliskie zbywcy tj.: zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, rodziców małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczyma, macochę oraz pasierbów.

Ponadto, zgodnie z art. 2a ust. 3a ww. ustawy jeżeli nieruchomość rolna wchodzi albo ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy określone w ustawie wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości rolnej spełnia jeden z małżonków.

Powyższe oznacza, że Pana rodzice mogą przekazać przedmiotową nieruchomość rolną Panu i Pana żonie – jeżeli nieruchomość ta wejdzie w skład Waszego majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską.

15. Dwa miesiące temu we trzech odziedziczyliśmy nieruchomość rolną o pow. 2,3 ha. Chcemy teraz dokonać działu spadku w taki sposób, że ja stanę się jedynym właścicielem tej nieruchomości, a pozostali współwłaściciele zostaną przeze mnie spłaceni. Nie jestem rolnikiem, jednym ze współwłaścicieli jest mój rodzony brat, a drugim daleki kuzyn. Czy możemy to zrobić?

Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczą m.in. nabywania/zbywania przez osoby fizyczne określonych nieruchomości rolnych. Ponadto przepisy tej ustawy stosuje się także odpowiednio do nabycia/zbycia udziałów we współwłasności nieruchomości rolnych.

Zgodnie z art. 2b ust. 2 ww. ustawy, co do zasady, w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej, nieruchomość ta (lub wydzielona jej część) nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Wprowadzając powyższe ograniczenia ustawodawca jednocześnie określił zamknięty katalog wyjątków od powyższego. Wyjątki te zostały określone w art. 2b ust. 4 ww. ustawy i zgodnie z nimi przepisów powyższych nie stosuje się m.in. do nieruchomości rolnej nabytej w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku.

Powyższe oznacza, że w Pana sytuacji wszyscy trzej współwłaściciele mogą „zadysponować” posiadanymi udziałami we współwłasności ww. nieruchomości rolnej i dokonać działu spadku – bez konieczności wcześniejszego uzyskania stosownej zgody Dyrektora Generalnego KOWR (tj. zgody, o której mowa w art. 2b ust. 3 ww. ustawy).

Natomiast zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Ustawodawca tu także określił wyjątki od powyższej reguły. Z jednym z nich mamy do czynienia, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku działu spadku. Powyższe oznacza, że w wyniku dokonania działu spadku nieruchomość rolną może nabyć każdy. Zatem nie musi być Pan rolnikiem indywidualnym, aby w świetle ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego mógł nabyć przedmiotową nieruchomość w drodze planowanego działu spadku.

Istotnym będzie tu natomiast rozważenie, czy w tym przypadku KOWR-owi przysługiwać będzie prawo nabycia tej nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 1 ww. ustawy, w określonych ustawą sytuacjach jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku m.in. zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży – KOWR może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości. Powyższe uprawnienie nie przysługuje KOWR jedynie w przypadkach określonych w art. 4 ust. 4 ww. ustawy, w tym m.in. jeżeli nabycie następuje przez osobę bliską zbywcy (tj.: zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, rodziców małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczyma, macochę, pasierbów).

W opisanej przez Pana sytuacji, w związku z tym, iż jednym ze współwłaścicieli jest Pana „daleki kuzyn” (dla którego Pan nie jest osobą bliską w rozumieniu ww. ustawy), jeżeli inne wyjątki nie będą miały tu zastosowania - niezwłocznie po nabyciu przedmiotowej nieruchomości należy o powyższym zawiadomić KOWR. Do zawiadomienia należy dołączyć też wypis z ewidencji gruntów i budynków dla działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości rolnej stanowiącej przedmiot nabycia. Wówczas KOWR maksymalnie w terminie miesiąca podejmie decyzję, czy skorzystać z przysługującego prawa nabycia tej nieruchomości.

16. Czy jako osoba nie posiadająca statusu rolnika indywidualnego mogę kupić nieruchomość rolną o powierzchni 0,85 ha bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR? Dodam, że w innym województwie posiadam już działkę rolną o powierzchni 0,25 ha – a niektórzy twierdzą, że to może być problem?

Należy wskazać, że zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.

W art. 2a ust. 3 ww. ustawy określone zostały wyjątki od powyższego. Jednym z nich jest sytuacja, gdy nabywana nieruchomość rolna ma powierzchnię mniejszą niż 1 ha - taką nieruchomość nabyć może każdy zainteresowany. Nie musi on być rolnikiem indywidualnym, osobą bliską zbywcy lub innym podmiotem ustawowo uprzywilejowanym, czy też osobą nabywającą za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, o której mowa w art. 2a ust. 4 ww. ustawy (tj. zgodą, która dotyczy nieruchomości rolnej o pow. 1 ha lub więcej).

Ponadto należy wyjaśnić, że w myśl obowiązujących przepisów art. 2b ust. 1 ww. ustawy nabywca nieruchomości rolnej (czyli nowy jej właściciel) jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym – co do zasady - nabyta nieruchomość (czy też wydzielona jej część) nie może być zbyta ani oddana w posiadanie (np. wydzierżawiona) innym podmiotom (art. 2b ust. 2 ww. ustawy). Ponadto ustawodawca określił też w art. 2b ust. 4 i 5 ww. ustawy zamknięty katalog wyjątków od powyższego.

W tym miejscu należy podkreślić, że obowiązek, o którym mowa w art. 2b ust. 1 ustawy, dotyczy prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna. Zatem istotę tego obowiązku należy wiązać bezpośrednio z koniecznością prowadzenia gospodarstwa rolnego, nie zaś z samym faktem nabycia nieruchomości rolnej. Ustawodawca określił bowiem, że pod pojęciem „gospodarstwa rolnego” należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej lub łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha.

Biorąc powyższe pod uwagę – dla zaistnienia obowiązku, o którym mowa w art. 2b ust. 1 ustawy - istotne będzie, czy powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych już posiadanych przez nabywcę wynosić będzie co najmniej 1 ha.

Jeżeli więc posiadając już nieruchomość rolną o powierzchni 0,25 ha kupi Pan nieruchomość rolną o powierzchni 0,85 ha, to łączny areał posiadanych przez Pana nieruchomości rolnych przekroczy 1 ha – a co za tym idzie, co do zasady, dotyczyć będzie Pana obowiązek wynikający z art. 2b ust. 1 ustawy.

Jednocześnie należy tutaj wskazać, że ograniczenia, o których mowa w art. 2b ust. 2 ww. ustawy, odnoszą się do nabytej nieruchomości, nie zaś do gospodarstwa rolnego. Dlatego też nabytej nieruchomości rolnej jej właściciel (niezależnie od tego, czy włada on też innymi nieruchomościami rolnymi oraz jakiej są one powierzchni) nie będzie mógł zbyć ani oddać w posiadanie w okresie 5 lat od nabycia – chyba, że będzie miał zastosowanie któryś z wyjątków określonych w art. 2b ust. 4 ww. ustawy lub wcześniej uzyska on zgodę, o której mowa w art. 2b ust. 3 tej ustawy.

W Pana przypadku powyższe ograniczenia odnosić się więc będą do nowo nabywanej nieruchomości rolnej o powierzchni 0,85 ha.