Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej

Zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – każdy nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany (począwszy od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości) prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.

W okresie tym, co do zasady, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 2 ustawy).

Jedynie Dyrektor Generalny KOWR, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej (czyli jej aktualnego właściciela) może wyrazić zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie ww. czynności przed upływem okresu 5 lat, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem wnioskodawcy lub interesem publicznym (art. 2b ust. 3 ustawy).

Zgodnie z art. 2b ust. 4 pkt 2-9 ustawy przepisów powyższych, a co za tym idzie wynikających z nich obowiązków oraz ograniczeń, nie stosuje się do nieruchomości rolnej:

nabytej w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego;
o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jeżeli w dniu nabycia była położona w granicach administracyjnych miasta;
położonej w dniu nabycia na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze;
nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej;
nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem wchodziła w skład majątku wspólnego podlegającego podziałowi;
nabytej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej;
nabytej przez zasiedzenie;
co do której, po jej nabyciu, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość rolna w całości jest przeznaczona na cele inne niż rolne.

Uwaga: We wskazanych wyżej sytuacjach, jeżeli dany podmiot (osoba fizyczna, osoba prawna itd.) nabędzie nieruchomość rolną, w odniesieniu do której zastosowanie znajduje któryś z ww. wyjątków ustawowych – to nie dotyczą go m.in. ograniczenia we wcześniejszym zbyciu lub oddaniu w posiadanie tej nieruchomości (jak też każdej wydzielonej jej części).

Zgodnie zaś z art. 2b ust. 4 pkt 1 ustawy przepisów powyższych, a co za tym idzie wynikających z nich obowiązków oraz ograniczeń, nie stosuje się w odniesieniu do takiego właściciela nieruchomości rolnej, który przed upływem 5 lat tą nieruchomość (wydzieloną jej część) zbywa lub oddaje w posiadanie:

osobie bliskiej (tj. zstępnym, wstępnym, rodzeństwu, dzieciom rodzeństwa, rodzeństwu rodziców, małżonkowi, rodzicom małżonka, osobom przysposabiającym i przysposobionym, ojczymowi, macosze oraz pasierbom),
w wyniku wykonania umowy z następcą, o której mowa w art. 84 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników, jeżeli następca ten w chwili nabycia będzie rolnikiem indywidualnym,
jednostce samorządu terytorialnego, Skarbowi Państwa lub działającemu na jego rzecz KOWR,
państwowej lub samorządowej osobie prawnej, jeżeli nieruchomość rolna jest przeznaczona na cele publiczne określone w ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
osobie, której została przyznana pomoc finansowa w ramach:

poddziałania, o którym mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020, lub Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020,
interwencji, o której mowa w art. 69 lit. e rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2021/2115 z dnia 2 grudnia 2021 r. ustanawiającego przepisy dotyczące wsparcia planów strategicznych sporządzanych przez państwa członkowskie w ramach wspólnej polityki rolnej (planów strategicznych WPR) i finansowanych z Europejskiego Funduszu Rolniczego Gwarancji (EFRG) i z Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich (EFRROW) oraz uchylającego rozporządzenia (UE) nr 1305/2013 i (UE) nr 1307/2013, ze względu na rozpoczynanie działalności przez młodych rolników

- a nabycie nieruchomości rolnej będzie zgodne z warunkami przyznanej pomocy,

spółce handlowej, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową systemu dystrybucyjnego gazowego:

której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będącą operatorem systemu przesyłowego albo posiadającą koncesję na przesyłanie paliw ciekłych, w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne,
która jest operatorem systemu dystrybucyjnego gazowego w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową systemu dystrybucyjnego gazowego,

spółce kapitałowej lub grupie kapitałowej, o których mowa w art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 18 marca 2010 r. o szczególnych uprawnieniach ministra właściwego do spraw energii oraz ich wykonywaniu w niektórych spółkach kapitałowych lub grupach kapitałowych prowadzących działalność w sektorach energii elektrycznej, ropy naftowej oraz paliw gazowych, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową mienia określonego w art. 1 ust. 2 tej ustawy - w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową mienia określonego w art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 18 marca 2010 r. o szczególnych uprawnieniach ministra właściwego do spraw aktywów państwowych oraz ich wykonywaniu w niektórych spółkach kapitałowych lub grupach kapitałowych prowadzących działalność w sektorach energii elektrycznej, ropy naftowej oraz paliw gazowych,
na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego;
Spółce Celowej, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym,
inwestorowi, o którym mowa w art. 3a ust. 2 ustawy z dnia 29 czerwca 2011 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie obiektów energetyki jądrowej oraz inwestycji towarzyszących,
parkowi narodowemu na cele związane z ochroną przyrody,
spółdzielni produkcji rolnej jako wkład gruntowy,
w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego.

Uwaga: Powyższe wyjątki ustawowe odnosić zatem należy do zbywcy danej nieruchomości, który może skorzystać z któregoś z nich.

Natomiast we wskazanych wyżej sytuacjach podmiot (osoba fizyczna, osoba prawna itd.), który nabywa nieruchomość rolną (np.: od osoby bliskiej, w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego) – co do zasady - wchodzi w obowiązki wskazane w art. 2b ust. 1 ustawy oraz dotyczą go ograniczenia we wcześniejszym zbyciu lub oddaniu w posiadanie danej nieruchomości (każdej wydzielonej jej części), o których mowa w art. 2b ust. 2 ustawy.

Ustawodawca wprowadził też określone wyjątki odnoszące się do obowiązku, o którym mowa w art. 2b ust. 1 ustawy. I tak zgodnie z art. 2b ust. 5 ustawy obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia, nie stosuje się do:

nieruchomości rolnej nabytej przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego;
wchodzących w skład nabytej nieruchomości rolnej gruntów objętych umową dzierżawy opatrzoną przed dniem 30 kwietnia 2016 r. datą pewną – przez okres obowiązywania tej umowy;
budynku mieszkalnego wraz z gruntami, których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 1 ha – obciążonych służebnością dożywotniego zamieszkiwania i użytkowania.

II.

Nabywca, który nabył nieruchomość rolną za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR na to nabycie (wyrażoną na wniosek, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 1-3 ustawy), stosownie do złożonego w postępowaniu oświadczenia - zobowiązany jest do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej.

Pod pojęciem „prowadzenia działalności rolniczej” należy rozumieć prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Osoba fizyczna, która nabyła nieruchomość rolną po uzyskaniu stosownej zgody Dyrektora Generalnego KOWR (wydanej na wniosek nabywcy - zgodnie z art. 2a ust. 4 pkt 2 oraz 3 ustawy), stosownie do złożonego w postępowaniu oświadczenia - zobowiązana jest też do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która weszła w skład utworzonego gospodarstwa rodzinnego/posiadanego gospodarstwa rolnego.

Nabywca, który nabył nieruchomość rolną po uzyskaniu stosownej zgody Dyrektora Generalnego KOWR (wydanej na wniosek, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 5 ustawy), zobowiązany jest do:

rozpoczęcia realizacji inwestycji celu publicznego, stanowiącej realizację celów, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w terminie 12 miesięcy od dnia nabycia nieruchomości rolnej,
zrealizowania ww. inwestycji w określonym przez niego terminie.

Uczelnia, która nabędzie nieruchomość rolną po uzyskaniu stosownej zgody Dyrektora Generalnego KOWR (wydanej na wniosek, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 4 ustawy) zobowiązana jest do wykorzystywania tej nieruchomości na cele rolnicze.

III.

Zgodnie z art. 8a ustawy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa sprawuje nadzór nad spełnieniem ww. zobowiązań. W ramach tego nadzoru m.in. przeprowadzane są kontrole. Osoby upoważnione do przeprowadzenia kontroli mają m.in. prawo do:

wstępu na teren nieruchomości rolnych kontrolowanych podmiotów,
żądania związanych z przedmiotem kontroli:

a) pisemnych lub ustnych informacji,

b) okazywania i udostępniania dokumentów.

IV.

Zgodnie z art. 9 ust. 3 ustawy, jeżeli nabywca nieruchomości rolnej:

w okresie 5 lat od nabycia nieruchomości, nie podjął lub zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego, a w przypadku osoby fizycznej osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna,
nie wykonuje zobowiązania:

prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej – dotyczy zgody Dyrektora Generalnego KOWR wydanej na wniosek, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 1-3 ustawy,
zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wchodzi w skład jego gospodarstwa – dotyczy zgody Dyrektora Generalnego KOWR wydanej na wniosek, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 2 lub 3 ustawy,

nie wykorzystuje nieruchomości na cele rolnicze - dotyczy zgody Dyrektora Generalnego KOWR wydanej na wniosek uczelni, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 4 ustawy,
nie rozpocznie inwestycji w terminie 12 miesięcy od dnia nabycia nieruchomości rolnej albo nie zrealizuje inwestycji w terminie określonym przez niego we wniosku o nabycie nieruchomości rolnej, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 5 ustawy,

KOWR może wystąpić do sądu o nabycie własności tej nieruchomości przez KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem jej obciążeń, według stanu z chwili jej nabycia przez nabywcę.