Poradnik o uwłaszczeniu

"Krok po kroku jak zostać właścicielem" - poradnik o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przygotowany przez Agencję Mienia Wojskowego.

Czy istnienie fontanny, drogi wewnętrznej lub śmietnika na gruncie zabudowanym budynkiem mieszkalnym wyklucza przekształcenie z dniem 1 stycznia 2019 r i powoduje konieczność podziału gruntu w celu wydzielenia tych obiektów?

16 lipca 2019 r. weszły w życie przepisy nowelizujące ustawę o przekształceniu zawarte w ustawie z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. Znowelizowane przepisy w znaczący sposób ułatwiają organom dokonywanie kwalifikacji prawnej gruntów objętych zakresem przekształcenia ex lege, bowiem eliminują większość zgłaszanych wątpliwości. W szczególności wprowadzony nowelizacją art. 1a ustawy o przekształceniu umożliwi jak najszersze przekształcenie praw na gruntach o funkcji mieszkaniowej. Przepis ten przewiduje objęcie uwłaszczeniem, ze skutkiem od dnia 1 stycznia 2019 r., również nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe, na których położone są budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane niezwiązane funkcjonalnie z zabudową mieszkaniową, jeżeli łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż mieszkalne nie przekracza 30 proc. ogólnej powierzchni użytkowej wszystkich budynków znajdujących się na gruncie. Mechanizm ten eliminuje zatem konieczność badania przez organy funkcjonalnego związku pomiędzy innymi niż budynki obiektami i urządzeniami budowanymi a zabudową mieszkaniową. Funkcja znajdujących się na nieruchomości gruntowej budynków jak również usytuowane na tej nieruchomości inne obiekty budowlane nie będzie stanowiła przeszkody w przekształceniu, o ile powierzchnia położonych na nieruchomości budynków innych niż mieszkalne nie przekroczy 30 proc. powierzchni wszystkich budynków położonych na tym gruncie.

Czy w przypadku gdy lokal objęty jest wspólnością majątkową, posiadanie statusu osoby niepełnosprawnej w stopniu umiarkowanym lub znacznym przez tylko jednego ze współmałżonków wyklucza możliwość udzielania 99-procentowej bonifikaty od opłaty jednorazowej, o której mowa w art. 9a?

Ponieważ udział objęty wspólnością majątkową ma charakter łączny, nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu. Tymczasem bonifikaty od jednorazowej opłaty za przekształcenie udziela się w odniesieniu do udziału w prawie własności gruntu, stanowiącego odrębny byt prawny. W konsekwencji gdy tylko jedno ze współmałżonków posiada status osoby niepełnosprawnej w stopniu umiarkowanym lub znacznym, właściwy organ powinien przyznać bonifikatę w odniesieniu do całego należącego do współmałżonków udziału w gruncie.

Lokal mieszkalny jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych. Czy bonifikata przysługuje wówczas tylko jednemu ze współwłaścicieli, który dysponuje statusem osoby niepełnosprawnej czy też należy jej udzielić wszystkim współwłaścicielom?

W przypadku gdy prawo do gruntu przysługuje współwłaścicielom w częściach ułamkowych, organ udzieli bonifikaty od opłaty jednorazowej, o której mowa w art. 9a Ustawy wyłącznie w odniesieniu do udziału przysługującego osobie legitymującej się orzeczeniem o niepełnosprawności w stopniu umiarkowanym lub znacznym.

Posiadam prawomocne orzeczenie o zaliczeniu do II grupy inwalidzkiej. Czy przysługuje mi prawo do 99-procentowej bonifikaty od jednorazowej opłaty za przekształcenie?

Warunkiem ubiegania się o udzielenie bonifikaty jest legitymowanie się orzeczeniem o niepełnosprawności w stopniu umiarkowanym lub znacznym. Osoby posiadające tzw. grupę inwalidzką lub orzeczenie o niezdolności do pracy powinny wówczas wystąpić do właściwego zespołu do spraw orzekania o niepełnosprawności o wydanie orzeczenia o stopniu niepełnosprawności. Decyzja w tym przedmiocie będzie stanowić podstawę do przyznania preferencyjnych warunków odpłatności przy przekształceniu.

Przekształcenie gruntu nastąpiło 1 stycznia 2019 r. Czy osoba, w stosunku do której wydano orzeczenie o niepełnosprawności w stopniu umiarkowanym lub znacznym po tej dacie, będzie mogła skorzystać z bonifikaty, o której mowa w art. 9a ustawy?

Tak. Spełnienie przesłanek do zastosowania 99-procentowej bonifikaty od opłaty jednorazowej za przekształcenie ocenia się według stanu na dzień złożenia wniosku o jej udzielenie. Oznacza to, że w chwili występowania do organu o przyznanie bonifikaty osoba niepełnosprawna powinna legitymować się ważnym orzeczeniem o niepełnosprawności w stopniu umiarkowanym lub znacznym oraz wykorzystywać nieruchomość wyłącznie do zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych.

Jestem członkiem rodziny wielodzietnej w rozumieniu przepisów ustawy o Karcie Dużej Rodziny, ale nie posiadam Karty Dużej Rodziny. Czy mogę ubiegać się o udzielenie 99- procentowej bonifikaty od jednorazowej opłaty za przekształcenie?

Tak. Ustawodawca nie uzależnia prawa do bonifikaty od posiadania Karty Dużej Rodziny, lecz od posiadania statusu członka rodziny wielodzietnej w rozumieniu ustawy o Karcie Dużej Rodziny. Sama zatem potencjalna możliwość ubiegania się o przyznanie Karty Dużej Rodziny przez osobę wykorzystującą lokal wyłącznie do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych nie wyklucza możliwości ubiegania się o udzielenie bonifikaty.

Jestem przedsiębiorcą, jednak lokal znajdujący się na gruncie objętym przekształceniem wykorzystuję wyłącznie do celów mieszkaniowych. Czy będę zobowiązany do wnoszenia opłaty przekształceniowej przez 99 lat?

Wydłużony okres płatności ustala się wyłącznie w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej. W przypadku gdy organ ustalił dłuższy okres wnoszenia opłaty przekształceniowej, właściciel gruntu niewykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej może w każdym czasie złożyć nowe oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres 20 lat z uwzględnieniem dotychczas wniesionych opłat.

Na terenie gminy, w której znajduje się moja nieruchomość, bonifikata obowiązuje wyłącznie w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej w roku, w którym nastąpiło przekształcenie. Obawiam się jednak, że organ nie zdąży z wydaniem zaświadczenia potwierdzającego uwłaszczenie do końca tego roku. Czy oznacza to, że w kolejnym roku nie będzie możliwe skorzystanie z takiej preferencji?

Jeżeli zaświadczenie o przekształceniu doręczone zostanie po dniu 30 listopada 2019 r., zaś zamiar wniesienia opłaty jednorazowej zgłoszony zostanie właściwemu organowi w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania tego zaświadczenia, osoby fizyczne będące właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych bądź spółdzielnie mieszkaniowe, które uiszczą opłatę jednorazową w ciągu 2 miesięcy od dnia otrzymania informacji o jej wysokości, będą mogły skorzystać z bonifikaty od tej opłaty w wymiarze obowiązującym w roku, w którym nastąpiło przekształcenie.

Czy przed otrzymaniem zaświadczenia o przekształceniu trzeba zapłacić opłatę roczną za użytkowanie wieczyste za 2019 r., ponieważ termin upływa 31 marca 2019 r.?

Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego wygasło z mocy ustawy, zaś wydawane przez organ zaświadczenie ma potwierdzać ten fakt.

W konsekwencji, od 1 stycznia 2019 r. użytkownika wieczystego nie wiąże już umowa, będąca źródłem obowiązku ponoszenia na rzecz właściciela opłaty za użytkowanie wieczyste.

Tym niemniej, do chwili uzyskania zaświadczenia właściwego organu użytkownik wieczysty nie dysponuje wiedzą, czy przysługujące mu prawo uległo przekształceniu we własność. Dlatego jeżeli przed końcem marca 2019 r. nie otrzymał urzędowego poświadczenia przez organ faktu uwłaszczenia, a równocześnie ma wątpliwości co do tego, czy grunt, który zamieszkuje uległ przekształceniu, uzasadnione jest skonsultowanie z właściwym organem wniesienia opłaty rocznej za rok 2019, z zachowaniem ustawowego terminu płatności.

Wniesienie tej opłaty nie oznacza, że później, po otrzymaniu zaświadczenia o przekształceniu, trzeba będzie zapłacić ponownie opłatę przekształceniową.

Dokonana wpłata powinna zostać zaliczona na poczet należnej rocznej opłaty przekształceniowej lub pomniejszać zobowiązanie z tytułu opłaty jednorazowej.

Czy podział nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe w celu wydzielenia pawilonu, kiosku, czy bilbordu usytuowanego na tej nieruchomości jest konieczny dla dokonania przekształcenia?

Nowelizacja z 13 czerwca 2019 roku doprecyzowała zakres przedmiotowy ustawy, obejmując uwłaszczeniem z mocy prawa także grunty, na których – oprócz zabudowy mieszkaniowej – znajdują się budynki oraz obiekty i urządzenia budowlane o innym przeznaczeniu, jeżeli powierzchnia użytkowa innych niż mieszkalne budynków nie przekracza 30 proc. łącznej powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na danym gruncie. W przypadku gdy na gruncie zabudowanym na cele mieszkaniowe znajdują się także inne obiekty niespełniające kryterium budynku (m.in. kioski, bannery reklamowe, kontenery i inne obiekty, które nie są trwale związane z gruntem) grunt ulega uwłaszczeniu z mocy prawa bez konieczności dokonywania podziału w celu wyodrębnienia części zajmowanych przez takie naniesienia. Podział nieruchomości będzie niezbędny wyłącznie w przypadku gdy na gruncie znajdują się budynki o odmiennej funkcji, których powierzchnia przekracza 30 proc. łącznej powierzchni użytkowej wszystkich budynków na gruncie.

Czy spółdzielnie mieszkaniowe i inni przedsiębiorcy mogą złożyć oświadczenie o formie płatności w okresie 99 lat w odniesieniu do części opłaty przekształceniowej odnoszącej się do części nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności (np. kilku lokali niewyodrębnionych)?

Tak, mogą. Wzór oświadczenia jest zamieszczony na stronie MR.

Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa ma udział w gruncie związany zarówno z własnością lokali mieszkalnych, jak i lokali wykorzystywanych na działalność gospodarczą, wówczas w odniesieniu do lokali mieszkalnych będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu uwłaszczenie związanego z ich własnością udziału w gruncie, nie stanowi pomocy publicznej. Zatem oświadczenie o dłuższym terminie płatności może zostać złożone tylko w odniesieniu do części nieruchomości (części opłaty przekształceniowej) odpowiadającej i związanej z należącymi do zasobów spółdzielni lokalami użytkowymi oraz innymi lokalami i budynkami, udostępnianymi podmiotom trzecim na warunkach rynkowych w ramach działalności komercyjnej. W tym zakresie spółdzielnia jest bowiem uczestnikiem obrotu gospodarczego.

Nie ma przeszkód prawnych dla podziału opłaty przekształceniowej na cześć, która będzie wnoszona przez 20 lat, i na część, która będzie wnoszona przez ten sam podmiot przez 99 lat. Można też te części opłaty wnieść jednorazowo i uzyskać bonifikatę.

Na jaki adres organ powinien doręczyć zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, w przypadku gdy użytkownik wieczysty działa przez pełnomocnika albo po 1 stycznia 2019 r. nastąpiła sprzedaż nieruchomości lub spadkobranie, albo w sytuacji gdy nie była dotychczas prowadzona korespondencja z użytkownikiem wieczystym (nie pobierano opłat)?

Właściwy organ doręcza zaświadczenie potwierdzające przekształcenie pod adresem wskazanym w ewidencji gruntów i budynków lub innym adresem, na który doręczano dotychczas korespondencję w sprawie użytkowania wieczystego (art. 4 ust. 6 ustawy z 20 lipca 2018 r.). Jeżeli z użytkownikiem wieczystym korespondencja była prowadzona, obowiązuje domniemanie skuteczności doręczenia pod tym adresem, w tym również pod adresem ustanowionego w sprawie pełnomocnika. W przypadkach, gdy do użytkownika wieczystego nie była kierowana korespondencja w tym przedmiocie, skuteczność doręczenia należy domniemywać pod adresem ujawnionym w ewidencji gruntów i budynków.

Należy przy tym wskazać, że nieprawidłowe doręczenie zaświadczenia dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu lub przesłanie zaświadczenia na adres osoby zmarłej nie wpływa na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w odniesieniu do gruntu spełniającego kryteria określone w art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. Zgodnie bowiem z art. 5 ust. 1 tej ustawy sąd z urzędu dokonuje wpisu własności na podstawie zaświadczenia przesłanego przez organ. Ujawnienie w księdze wieczystej prawa własności nie wymaga zatem od użytkownika wieczystego lub jego następców prawnych występowania z odrębnym wnioskiem.

W przypadku gdy po dniu przekształcenia ujawnione zostaną w ewidencji gruntów i budynków dane następcy prawnego, w tym spadkobiercy dotychczasowego właściciela, organ powinien doręczyć zaświadczenie temu następcy prawnemu (spadkobiercy).

Nowe stawki i zasady przyznawania bonifikat od opłat za garaże i miejsca postojowe na gruntach przekształconych we własność oraz na gruntach pozostałych w użytkowaniu wieczystym

13 lutego 2019 r. weszła w życie nowelizacja art. 72 ust. 3 pkt 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 9 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Zgodnie ze zmianami stawka procentowa opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntów, na których położone są garaże niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej wynosi 1%, a nie jak dotychczas 3%. Jednocześnie stawka ta będzie również obligatoryjnie uwzględniania przez organ przy wymiarze opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w odniesieniu do udziału w gruncie związanego z odrębną własnością garaży lub stanowisk postojowych.

W stosunku do nieruchomości, które nie będą podlegały uwłaszczeniu z mocy prawa, na organie spoczywać będzie obowiązek zmiany dotychczasowych stawek 3% na 1%, jeżeli garaż nie jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej oraz powiadomienia użytkownika wieczystego o jej zmianie. Opłata roczna uwzględniająca zmienioną stawkę procentową obowiązywać będzie ze skutkiem od 1 stycznia 2019 r. W konsekwencji, w razie uiszczenia przez użytkownika wieczystego opłaty rocznej w dotychczasowym wymiarze, organ zobowiązany będzie do rozliczenia powstałej w ten sposób nadpłaty.

Ponadto nowelizacja jednoznacznie rozstrzygnęła o przyznaniu bonifikaty od jednorazowej opłaty za przekształcenie także w odniesieniu do udziałów związanych z odrębną własnością garaży i stanowisk postojowych na gruntach Skarbu Państwa oraz umożliwiła wprowadzenie takiej zasady samorządom poprzez podejmowanie stosownych uchwał.

Czy w przypadku jednego budynku zawierającego lokale mieszkalne i użytkowe (spółdzielnia mieszkaniowa) warunkiem uzyskania bonifikaty opłaty przekształceniowej dla lokali mieszkalnych jest jednorazowa wpłata całej opłaty włączając całość opłaty za lokale użytkowe?

W zaświadczeniu o przekształceniu użytkownik wieczysty otrzyma informację o możliwości skorzystania z bonifikaty. Dla gruntów skarbu państwa bonifikaty zostały określone ustawowo i zależą od terminu wpłaty opłaty jednorazowej. Dodatkowo zgodnie z nowelizacją ustawy wojewoda zwiększy obowiązującą bonifikatę, jeśli gmina wprowadzi na swoim terenie bonifikatę wyższą niż ustawowe 60% w pierwszym roku i o 10 p.proc. mniej w kolejnych latach. Z chwilą otrzymania zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność użytkownik wieczysty będzie też mógł zgłosić chęć wniesienia opłaty jednorazowej i otrzyma od urzędu wyliczenie tej opłaty. Możliwości skorzystania z bonifikaty nie zależy od wniesienia jej przez innych dawnych użytkowników wieczystych. Jeśli użytkownikiem wieczystym była spółdzielnia mieszkaniowa (dla spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu i dla lokali wynajmowanych) - to możliwość skorzystania z bonifikaty dla spółdzielni będzie zależała od wniesienia opłaty za cały przysługujący jej udział w gruncie, związany z własnością znajdujących się na danym gruncie budynków i ich części. W konsekwencji, udzielenie bonifikaty od opłaty jednorazowej także w odniesieniu do znajdujących się w jej zasobach lokali mieszkalnych uzależnione jest od uiszczenia przez spółdzielnię tej opłaty za cały udział w gruncie związany z własnością wszystkich należących do niej lokali i budynków. Natomiast w odniesieniu do udziałów w gruncie związanych z odrębną własnością lokali, właściciele lokali mogą skorzystać z bonifikaty niezależnie od zamiaru wniesienia przez spółdzielnię opłaty jednorazowej.

Jak rozumieć użyte w art. 13 ust. 1 ustawy o przekształceniu sformułowanie "prawo użytkowania wieczystego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania"?

Stosownie do art. 13 ust. 1 ustawy o przekształceniu jeżeli budynek mieszkalny spełniający kryterium określone w art. 1 ust. 2 oddany zostanie do użytkowania po dniu 1 stycznia 2019 r., prawo użytkowania wieczystego przekształci się w prawo własności dopiero z dniem oddania tego budynku do użytkowania. Do wykładni pojęcia "oddania budynku mieszkalnego do użytkowania" ustawodawca delegował przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Zgodnie z art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a tej ustawy przed przystąpieniem do użytkowania m.in. budynku mieszkalnego wielorodzinnego należy uzyskać stosowną decyzję organu nadzoru budowlanego, czyli decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Przepis ten aktualnie nie określa innych kryteriów, jakie powinno spełniać to rozstrzygnięcie. Zgodnie z art. 110 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego organ związany jest wydaną przez siebie decyzją od chwili jej doręczenia. W konsekwencji z "uzyskaniem decyzji" na gruncie art. 55 ustawy – Prawo budowlane należy wiązać moment jej wejścia do obrotu prawnego. Nie może zatem budzić wątpliwości, że z pojęciem "oddania budynku do użytkowania" utożsamiać należy doręczenie inwestorowi decyzji właściwego miejscowo organu nadzoru budowlanego, wydanej na podstawie art. 55 ustawy – Prawo budowlane.

Czy w przypadku, gdy po 1 stycznia 2019 r. gmina sprzeda lokal mieszkalny na rzecz dotychczasowego najemcy, a lokal położony jest w budynku, w którym już przed 1 stycznia 2019 r. sprzedano lokale z udziałem w użytkowaniu wieczystym, nabywca lokalu będzie zobowiązany do płatności za przekształcenie, skoro pozostali mieszkańcy budynku, którzy kupili lokale przed 1 stycznia 2019 r. są zobligowani do płatności opłat rocznych przekształceniowych? Czy w księdze lokalu będzie też wykazywane roszczenie o opłaty za przekształcenie? Z przepisu art. 11 ust. 3 wydaje się wynikać, że trzeba będzie płacić opłaty.

Wyodrębnienie przez gminę lokalu po dniu 1 stycznia 2019 r. nie będzie wpływało na treść praw do nieruchomości przysługujących gminie oraz jej następcom prawnym. W dniu 1 stycznia 2019 r. gmina była właścicielem gruntu, a nie jej użytkownikiem wieczystym. Zatem norma zawarta w art. 11 ust. 3 ustawy o przekształceniu nie dotyczy lokali lub części budynku, które na dzień uwłaszczenia stanowiły przedmiot własności gminy, będącej jednocześnie właścicielem gruntu. Prawem związanym z własnością takich lokali lub części budynku była bowiem własność nieruchomości gruntowej. Z tych względów, na nabywcy lokalu od jednostki samorządu terytorialnego, będącej dotychczas właścicielem gruntu, nie będzie spoczywał obowiązek wnoszenia opłaty za przekształcenie.

Czy opłata roczna przekształceniowa uwzględnia bonifikaty obligatoryjne, które przysługiwały od opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste (np. bonifikatę przyznaną w 2018 r. osobom o niskich dochodach, albo bonifikatę od opłat za nieruchomości zabytkowe)?

Opłata za przekształcenie stanowi równowartość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia (art. 7 ust. 2 ustawy o przekształceniu). Podstawę wymiaru opłaty za przekształcenie należy zatem utożsamiać z wysokością opłaty należnej właścicielowi nieruchomości (Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego) ustalonej zgodnie z art. 72 ust. 1 i 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Konstrukcja normatywna oraz celowość regulacji zawartej w art. 7 ust. 2 ustawy o przekształceniu przemawia za odniesieniem wymiaru opłaty za przekształcenie do wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, a nie do wysokości kwoty uzyskanej poprzez obniżenie opłaty rocznej w wyniku uwzględnienia bonifikaty przysługującej na podstawie przepisów (np. art. 73 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Warto równocześnie zwrócić uwagę, że ustawa o przekształceniu zawiera przepisy stanowiące samoistną podstawę udzielania bonifikat od opłat przekształceniowych. MR zachęca samorządy do podejmowania inicjatyw w tej sprawie, w tym w szczególności wobec osób o niższych dochodach.

Czy przekształceniu podlegają odrębne nieruchomości niezabudowane budynkami mieszkalnymi występujące np. wewnątrz lub na obrzeżach osiedli mieszkaniowych? Nieruchomości te posiadają infrastrukturę techniczną służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dla nieruchomości sąsiednich zabudowanych budynkami wielorodzinnymi. W skład infrastruktury towarzyszącej wchodzą m.in. drogi, parkingi, garaże, place zabaw, tereny zielone oraz inne drobne formy architektoniczne.

Celem ustawy przekształceniowej jest zniesienie prawa użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe. Gramatyczna wykładnia przepisów nie pozostawia wątpliwości, że zakresem regulacji objęte są wyłącznie nieruchomości, na których znajdują się budynki o funkcji mieszkalnej, wraz z infrastrukturą towarzyszącą umożliwiającą prawidłowe korzystanie z budynków mieszkalnych.

Z tych względów, uwłaszczeniem nie zostaną objęte nieruchomości całkowicie wolne od zabudowy lub zabudowane innymi, niż określone w ustawie obiektami. Warto jednak przypomnieć, że obowiązujące regulacje stanowią pierwszy etap systemowej konwersji użytkowania wieczystego we własność i nie zamykają drogi do uwłaszczenia także w odniesieniu do pozostałych gruntów w ramach przyszłych rozwiązań legislacyjnych.

Aktualnie resort na bieżąco monitoruje otrzymywane sygnały oraz bada sytuacje, w których uzasadnione byłoby objęcie przekształceniem również odrębnych nieruchomości położonych w otoczeniu gruntów objętych uwłaszczeniem ex lege.

Czy w przypadku budynków wielorodzinnych zaświadczenia powinny być wydawane zbiorczo co do konkretnej nieruchomości, czy też osobno dla każdego ze współużytkowników – właścicieli lokali?

Z konstrukcji przepisu art. 5 ust. 1 i 2 ustawy o przekształceniu wynika, że zaświadczenia w przypadku budynków wielorodzinnych powinny zostać wydane każdemu współużytkownikowi wieczystemu, który jest właścicielem wyodrębnionego lokalu. W myśl art. 5 ust. 2 ustawy w przypadku przekształcenia udziału we współużytkowaniu wieczystym gruntu związanego z odrębną własnością lokalu wpisów dokonuje się w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej.

Czy w przypadku, gdy użytkownik wieczysty zmarł i nie przeprowadzono postępowania spadkowego, należy potwierdzić przekształcenie na rzecz zmarłego?

Zaświadczenie nie tworzy, ani też nie kształtuje żadnej nowej sytuacji prawnej, ani też stosunku prawnego. Stanowi jedynie potwierdzenie istnienia (w określonym czasie) określonych faktów lub stanu prawnego. Jest więc ono pochodną istniejących faktów lub stanu prawnego. Niewątpliwie zatem zaświadczenie potwierdzające przekształcenie ma charakter rzeczowy, gdyż potwierdza fakt przekształcenia prawa do gruntu, które nastąpiło z mocy prawa. W myśl art. 4 ust. 1 ustawy o przekształceniu zaświadczenie stanowi podstawę ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej prowadzonej dla przekształconej nieruchomości, nie zaś podstawę do zmian wpisów dotyczących osoby lub osób, którym przysługują prawa do nieruchomości. Dlatego też zgodnie z art. 4 ust. 3 ustawy o przekształceniu ustawodawca nie wymaga umieszczenia w zaświadczeniu informacji o osobie, na rzecz której nastąpiło przekształcenie. Dane adresata (dotychczasowego użytkownika wieczystego) są niezbędne jedynie celem wykonania dyspozycji art. 4 ust. 6 ustawy o przekształceniu, to jest dokonania doręczenia dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu. Dane te organ przyjmuje zgodnie z posiadaną dotychczas wiedzą o osobie, która uiszczała opłaty za użytkowanie wieczyste lub przyjmuje dane z ewidencji gruntów i budynków i na ten adres wysyła zaświadczenie.

Czy przed wydaniem zaświadczenia o przekształceniu prawa do gruntu mogę wnieść jednorazową opłatę przekształceniową?

Zaświadczenie jest dokumentem potwierdzającym przekształcenie prawa do gruntu, więc dopiero wydanie takiego zaświadczenia przez organ pozwala jednoznacznie stwierdzić, że dana nieruchomość podlega przekształceniu. Bez tego zaświadczenia nie mamy pewności co do obowiązku zapłaty za przekształcenie, ponieważ ustawa określa konkretne warunki, które muszą spełniać grunty, w stosunku do których prawa uległy przekształceniu we własność. Jeżeli zatem organ wyda zaświadczenie, a tym samym potwierdzi, że grunt uległ przekształceniu, wówczas osoba, która była dotychczasowym użytkownikiem, zobowiązana jest do wnoszenia rocznych opłat przekształceniowych. Zaświadczenie oprócz potwierdzenia przekształcenia będzie zawierać informacje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty. W treści zaświadczenia znajdziemy także informację o tym, że możemy na piśmie zgłosić zamiar wniesienia opłaty jednorazowej. Po otrzymaniu zgłoszenia organ ma 14 dni na poinformowanie nas, na jakie konto mamy wnieść opłatę, ile wynosi opłata jednorazowa i udzieli nam bonifikaty od tej opłaty, jeżeli obowiązuje uchwała w tym zakresie. Bonifikata od opłaty jest udzielana przez właściwy organ (wójta, burmistrza, prezydenta miasta), co oznacza, że nie można jej udzielić sobie samodzielnie.

Z przyjętej w ustawie chronologii wynika, że opłata przekształceniowa jednorazowa może zostać uiszczona dopiero po otrzymaniu zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie i po zgłoszeniu na piśmie zamiaru jej wniesienia. Dopiero bowiem po wydaniu zaświadczenia mamy pewność, że opłata jest należna, jaka jest jej wysokość oraz w jakim terminie i na jakie konto mamy wnieść tę opłatę, a także umożliwimy organowi udzielenie nam bonifikaty.

Wniesienie opłaty przed wydaniem zaświadczenia nie jest jednak wykluczone, ale w takim przypadku nie mamy pewności, czy grunt się przekształcił, jaką kwotę wnieść i na jakie konto. Najlepiej zatem w takich przypadkach wcześniej skonsultować decyzję o wniesieniu opłaty jednorazowej przed wydaniem zaświadczenia z urzędem gminy właściwym ze względu na położenie nieruchomości . Jeżeli organ dopuści taką praktykę, możemy też zapytać, czy w przypadku wcześniejszego wniesienia opłaty jednorazowej złoży oświadczenie o odstąpieniu od dokonywania przez sąd wpisu roszczenia o opłatę w księdze wieczystej.

Kiedy i jak wpłaca się opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności?

Przekształcenie dotyczy gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. Jeżeli zatem grunt spełnia przesłanki ustawy i zostanie objęty przekształceniem (co powinno zostać potwierdzone w zaświadczeniu potwierdzającym przekształcenie) to nowy właściciel gruntu jest zobowiązany do wnoszenia rocznych opłat przekształceniowych. Ustawa stanowi, że opłaty te wnosi się w terminie do 31 marca danego roku. Termin ten jednak nie odnosi się do opłaty przekształceniowej należnej za rok 2019. Z uwagi na przewidziany 12 miesięczny okres wydawania zaświadczeń potwierdzających przekształcenie, który upłynie z dniem 2 stycznia 2020 r. wprowadzono przepis przejściowy (art. 20 ust. 1), zgodnie z którym opłatę należną za rok 2019 wnosi się w terminie do 29 lutego 2020 r.

Ustawa o przekształceniu przewiduje również możliwość wniesienia opłaty jednorazowej. Nowy właściciel gruntu zgłasza właściwemu organowi zamiar jednorazowego wniesienia opłat przekształceniowych na piśmie. Właściwy organ informuje właściciela gruntu na piśmie o wysokości opłaty jednorazowej, w terminie 14 dni od dnia zgłoszenia zamiaru.

Natomiast zaświadczenie oprócz potwierdzenia przekształcenia powinno zawierać informacje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie jej wnoszenia. W zaświadczeniu właściwy organ informuje także o możliwości wniesienia opłaty jednorazowej oraz o zasadach jej wnoszenia. Opłata przekształceniowa powinna zostać uiszczona dopiero po otrzymaniu zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie.

Kwestie dotyczące uzyskania bonifikaty od opłaty jednorazowej za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa w wysokości 60% zostały uregulowane w przepisie przejściowym (art. 20 ust. 2). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli zaświadczenie potwierdzające przekształcenie zostało doręczone po dniu 31 grudnia 2019 r., osoby fizyczne objęte przekształceniem zamiar wniesienia opłaty jednorazowej w 2020 r. mogą zgłosić właściwemu organowi do dnia 1 lutego 2020 r. W przypadku wniesienia przez te osoby opłaty jednorazowej za przekształcenie w terminie do dnia 29 lutego 2020 r. przysługuje bonifikata od tej opłaty w wysokości 60%. Natomiast w odniesieniu do gruntów gminnych wysokość bonifikaty i szczegółowe warunki jej udzielenia określane są w uchwale rady gminy. W tej sprawie warto skontaktować się z samorządem właściwym ze względu na położenie nieruchomości.

Opłata przekształceniowa

Termin wpłaty pierwszej opłaty przekształceniowej zależy od terminu wydania zaświadczenia. Zgodnie z art. 20 ust. 1 opłatę należną za rok 2019 wnosi się w terminie do 29 lutego 2020 r. Opłata za 2019 r. mogła być wniesiona w 2019 r., jeżeli zaświadczenie zostało wydane w 2019 roku. Ustawa przewiduje możliwość ustalenia innego terminu na wniesienie opłaty przekształceniowej niż do 31 marca danego roku. Za rok 2020 opłatę wnosi się w terminie do 30 czerwca 2020 r. Zmiana terminu wniesienia opłaty za rok 2020 miała charakter incydentalny wynikający z sytuacji epidemiologicznej związanej z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-COV 2.   

Jakie formalności dotyczą przekształcenia?

Otrzymasz zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. Wyśle je do Ciebie wójt / burmistrz / prezydent miasta, albo starosta, albo dyrektor oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa albo dyrektor oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego. Urząd ma na to do 12 miesięcy od przekształcenia.

Na Twój wniosek zaświadczenie otrzymasz w ciągu 4 miesięcy albo w ciągu 30 dni (jeśli wniosek uzasadniony np. sprzedażą mieszkania albo potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu).

Takie samo zaświadczenie otrzyma z urzędu sąd rejonowy (wydział Ksiąg Wieczystych) i dokona odpowiedniego wpisu. Wpis dotyczący własności do księgi wieczystej jest wolny od opłat.

Ile zapłacę za przekształcenie?

Nie ma już dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Przekształcenie jest odpłatne. Za przekształcenie zapłacisz 20 rocznych opłat przekształceniowych. Opłaty te odpowiadają wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, jaka obowiązywałaby w 2019 r. Termin na zapłatę pozostanie bez zmian – do 31 marca każdego roku.

Całą opłatę możesz też wpłacić jednorazowo – płatność "z góry".

Sprawdź czy możesz za to otrzymać bonifikatę kontaktując się z urzędem, od którego otrzymasz korespondencję w sprawie użytkowania wieczystego.

Czy wysokość opłaty może być zmieniana?

Opłata nie będzie aktualizowana jednostkowymi wycenami gruntów, co eliminuje nagłe i wysokie podwyżki oraz żmudne i wieloetapowe postępowania aktualizacyjne. Opłata może zostać zwaloryzowana wskaźnikami publikowanymi przez GUS – wskaźnikiem inflacyjnym do czasu opracowania wskaźnika zmian cen nieruchomości.

A co z bonifikatami?

Przewidziano obligatoryjną bonifikatę w wysokości 60 proc. dla użytkowników gruntów Skarbu Państwa – w przypadku płatności z góry dokonanej w 2019 r., w kolejnych latach bonifikata maleje o 10 pproc. rocznie. Bonifikata na gruntach samorządowych jest fakultatywna i zależy od decyzji lokalnych władz. Nic nie stoi na przeszkodzie, by udzielane przez władze samorządowe bonifikaty były wyższe niż te przewidziane dla gruntów Skarbu Państwa. W przypadku gdy na obszarze danej gminy, w odniesieniu do gruntów samorządowych obowiązuje bonifikata korzystniejsza niż ustawowa, wojewoda zobowiązany jest do wydania zarządzenia podwyższającego stawki procentowe bonifikaty od jednorazowej opłaty za przekształcenie w stosunku do gruntów stanowiących dotychczas przedmiot własności Skarbu Państwa, uwzględniając warunki określone w uchwale rady gminy. Ponadto, ustawodawca wprowadził 99-procentową bonifikatę od opłaty jednorazowej dla osób w najtrudniejszej sytuacji majątkowej, które wykorzystują nieruchomości wyłącznie do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Z preferencji tej mogą skorzystać m.in. osoby, w stosunku do których orzeczono niepełnosprawność w stopniu umiarkowanym lub znacznym, a także współzamieszkujący z nimi w dniu przekształcenia opiekunowie prawni i przedstawiciele ustawowi, kombatanci i osoby będące ofiarami represji okresu powojennego oraz członkowie rodzin wielodzietnych w rozumieniu przepisów ustawy o Karcie Dużej Rodziny.

Korzyści

• nie będziesz płacić za użytkowanie wieczyste - będziesz właścicielem a nie użytkownikiem wieczystym,
• nie będzie aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste,
• otrzymasz atrakcyjne warunki przekształcenia - 20 rocznych opłat przekształceniowych zamiast płatnych przez 99 lat opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego,
• ustawowe bonifikaty na gruntach Skarbu Państwa - wymierna pomoc w jednorazowej spłacie opłaty przekształceniowej
• swoboda w ustaleniu wysokości bonifikat dla gruntów samorządowych – możliwość ustanowienia korzystniejszych ulg niż ustawowe 60 proc. dla gruntów Skarbu Państwa.

Jak członkowie spółdzielni mieszkaniowych mogą skorzystać z bonifikat przyznawanych spółdzielniom mieszkaniowym?

Przepis art. 9 ustawy przekształceniowej reguluje zasady udzielania bonifikaty od rocznej opłaty przekształceniowej lub od opłaty jednorazowej. Podmiotami uprawnionymi do skorzystania z ulgi są m.in. spółdzielnie mieszkaniowe, co umożliwi udzielenie wsparcia w formie bonifikaty osobom, które zamieszkują w lokalach będących własnością spółdzielni. Zapewni to przepis art. 9 ust. 6 , który określa zasadę rozliczenia przyznanej bonifikaty pomiędzy spółdzielnią, a jej członkami. To bowiem spółdzielcy (osoby fizyczne) a nie spółdzielnia mieszkaniowa (jako osoba prawna) powinni być beneficjentami przyznanej ulgi. Przepis ust. 6 jest jednostką redakcyjną art. 9, zatem stanowi uszczegółowienie normy zawartej w ust. 1 tego przepisu i określa sposób "przenoszenia" korzyści z bonifikaty udzielonej spółdzielni mieszkaniowej na osoby fizyczne zamieszkujące w zasobach spółdzielni. Ustawodawca racjonalnie zatem przyjął, że osoba, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, korzysta z bonifikaty w formie ulgi w opłatach, które ponosi na rzecz spółdzielni z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Rozwiązanie to zostało oparte na funkcjonującym już od dłuższego czasu w systemie prawnym przepisie art. 74 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Co ze starymi przekształceniami? Sprawami, które są w toku – w ustawie jest mowa o terminie do końca marca, gdy można poinformować o tym, że chce się dalej kontynuować przekształcenie. Ale ustawa przekształceniowa wchodzi w życie od stycznia. Co w sytuacji, gdy gmina od stycznia umorzy te postępowania na starych zasadach, nie czekając do marca?

Kwestie dotyczące postępowań przekształceniowych toczących się na podstawie dotychczasowych przepisów zostały uregulowane w art. 26 ustawy. Przewidziano, że postępowania te umarza się, jeżeli użytkownik wieczysty lub współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę, nie złożą do 31 marca 2019 r. właściwemu organowi oświadczenia o prowadzeniu dalszego postępowania na podstawie dotychczasowych przepisów. Jeżeli zatem gmina umorzy trwające postępowania nie czekając do marca, działanie takie będzie bezprawne.

Kiedy zakończą się postępowania o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność na zasadach obowiązujących przed 1 stycznia 2019 r.?

Użytkownicy wieczyści nieruchomości, w odniesieniu do których przed dniem 1 stycznia 2019 r. wszczęte zostało postępowanie administracyjne w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, mają prawo wyboru trybu uwłaszczenia, składając do końca marca br. oświadczenie, o zamiarze kontynuacji tego postępowania na dotychczasowych zasadach.

Oświadczenie to powinni złożyć użytkownicy wieczyści, których łączny udział w nieruchomości wspólnej wynosi co najmniej połowę. W takim przypadku oświadczenie wiąże wszystkich mieszkańców budynku. Zamiar taki może być zgłaszany przez współużytkowników wieczystych zarówno w formie indywidualnych oświadczeń, jak i zbiorowego oświadczenia.

W przypadku nieruchomości, na których wyodrębnione zostały lokale, wyłączną legitymację do złożenia tego oświadczenia posiadają współużytkownicy wieczyści, w tym również spółdzielnie mieszkaniowe w zakresie przysługującego spółdzielni udziału w prawach do gruntu związanego z własnością lokali i części budynku pozostających w jej zasobach. Oświadczenie takie nie może zostać natomiast skutecznie złożone przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej, który nie posiada uprawnień do podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, zaś złożenie oświadczenia jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły, więc zostało zastrzeżone wyłącznie dla użytkowników wieczystych.

W przypadku kontynuacji postępowania na zasadach ustawy z 2005 r. przekształcenie nastąpi z chwilą uzyskania przez decyzję w tej sprawie przymiotu ostateczności lub – w przypadku gdy nie zakończy się ono do 31 grudnia 2021 r. - nieruchomość ulegnie uwłaszczeniu z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2022 r.

W przypadku niezłożenia w określonym terminie oświadczenia, przekształcenie następuje ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2019 r., zgodnie z zasadami określonymi w ustawie z 2018 r. Wtedy dotychczasowe postępowanie umarza się.

W sprawie obrotu wtórnego nieruchomościami w procesie przekształcenia użytkowania wieczystego we własność mają zastosowanie opinie KRN i MS. Ze względu na to, że prawo użytkowania ułamkowych części użytkowania i własności gruntu jest prawem akcesoryjnym, to nie ma przeszkód prawnych do wtórnego obrotu nieruchomościami zabudowanymi mieszkaniowo, które przekształcają się z użytkowania wieczystego we własność.

Czy ustawowe przekształcenie użytkowania wieczystego, które nastąpiło 1 stycznia 2019 r. ma wpływ na sytuację byłych właścicieli gruntów warszawskich?

Ustawa z 20 lipca 2018 r. dotyczy wyłącznie gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Przepisy te pozostają neutralne wobec roszczeń byłych właścicieli gruntów warszawskich, przejętych na mocy tzw. dekretu Bieruta. Już obecnie bowiem nie są zwracane "w naturze" grunty zabudowane budynkami, w których gmina sprzedała wszystkie lokale na własność. W tych przypadkach były właściciel może uzyskać jedynie odszkodowanie pieniężne. Zwrot w naturze jest możliwy jedynie w odniesieniu do udziału w gruncie, który nie został dotąd przez gminę sprzedany razem z lokalami. W tych przypadkach zwrot w naturze polega obecnie na oddaniu osobie, która zgłosiła roszczenia, części gruntu (udziału w użytkowaniu wieczystym). Zatem po 1 stycznia 2019 r. sytuacja prawna byłych właścicieli warszawskich nie ulegnie zmianie, nadal będą prowadzone postępowania dekretowe. Przepisy tej ustawy stwarzają nawet korzystniejszą sytuację osobom, które zgłosiły wnioski dekretowe i postępowania te zakończą się pozytywnie po 1 stycznia 2019 r. Na podstawie art. 23 ustawy osoby te otrzymają własność gruntu zamiast użytkowania wieczystego gruntu. Art. 8 gwarantuje nieodpłatne przekształcenie prawa użytkowania wieczystego osobom, które przed 1 stycznia 2019 r. zakończyły pozytywnie postępowania dekretowe. Osoby te otrzymały użytkowanie wieczyste, a 1 stycznia 2019 r. prawo to ulegnie przekształceniu z mocy prawa we własność gruntu.

Kto będzie mógł skorzystać z przekształcenia?

Ustawa obejmie:

• właścicieli domów jednorodzinnych, położonych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste;
• właścicieli domów wielorodzinnych, położonych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne (zarówno osoby fizyczne jak i prawne, w tym spółdzielnie mieszkaniowe i deweloperów);
• właścicieli lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, którym przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym gruntu, (zarówno osoby fizyczne, jak i prawne),
• właścicieli lokali użytkowych znajdujących się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, którym przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym gruntu (zarówno osoby fizyczne, jak i prawne).

Czy w ustawie zostało przewidziane rozwiązanie dla osób, które miały wniesioną opłatę roczną za cały okres z góry? Prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione do 2072 roku a opłata w całości wniesiona?

Ustawa w art. 8 przewiduje nieodpłatne przekształcenie prawa wobec osób, które wniosły jednorazowo opłaty roczne za użytkowanie wieczyste.

Czy istnieje możliwość wniesienia opłaty przekształceniowej jednorazowo "z góry"?

Ustawa umożliwia wniesienie wszystkich 20 opłat przekształceniowych jednorazowo "z góry". W odniesieniu do gruntów państwowych przewidziano bonifikatę w wysokości 60 proc., w przypadku gdy płatność jednorazowa zostanie wniesiona w pierwszym roku od przekształcenia. W kolejnych 5 latach wysokość bonifikaty będzie malała o 10 punktów procentowych z każdym rokiem. Bonifikaty w odniesieniu do gruntów samorządowych określą rady i sejmiki.

Czy nie jest problematyczne to, że np. mieszkaniec Gdańska będzie mógł liczyć na bonifikatę rzędu 50 proc., a Warszawy - 98 proc. (hipotetycznie)? Poziom zniżek zależeć będzie od decyzji radnych. Czy takie rozwiązanie nie jest nierównym traktowaniem obywateli, w zależności od tego, kto gdzie mieszka?

Ta sama zasada fakultatywności udzielania bonifikat obowiązywała w "starej" ustawie o przekształceniu w odniesieniu do gruntów samorządowych. Zatem aktualnie mieszkańcy różnych miast mają zróżnicowane bonifikaty i nie powoduje to zarzutów nierównego traktowania obywateli.

Czy jeśli dany samorząd nie przygotuje systemu bonifikat, to rząd lub ministerstwo mają jakieś możliwości nacisku, czy jest to wyłączna kompetencja (i odpowiedzialność) władz lokalnych?

Możliwość ingerencji w sposób gospodarowania mieniem przez gminy jest ograniczona z uwagi na obowiązek respektowania zasady samodzielności samorządów, zagwarantowanej w art. 16 ust. 2 Konstytucji RP. Zadania publiczne samorząd wykonuje w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność.

Minister Inwestycji i Rozwoju wielokrotnie zachęcał samorządy do podejmowania działań w tej sprawie w ramach wspierania potrzeb mieszkaniowych obywateli i w trosce o sprawne uregulowanie spraw przekształceń własnościowych w toku.

Kto zostanie obciążony opłatą za przekształcenie w przypadku zbycia nieruchomości przed terminem wymagalności wpłaty z tytułu przekształcenia, jeśli zbywca nie dokona wpłaty?

Roszczenie o roczne opłaty przekształceniowe będzie wpisane w dziale III Księgi wieczystej, co oznacza że każdy nowy właściciel nieruchomości podlegającej przekształceniu zostanie obciążony opłatą. Tego rodzaju zagadnienia mogą być również przedmiotem ustaleń między stronami umowy zbycia nieruchomości.

Co należy rozumieć pod pojęciem "co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne" (art. 2 ustawy)?

Ustawodawca celowo nie odniósł się do proporcji powierzchni użytkowych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, ale do przewagi liczby pomieszczeń mieszkalnych, które mogą być dowolnie wyodrębniane i dzielone. Mogą być to np. 3 lokale mieszkalne o łącznej powierzchni 80 metrów i 2 lokale niemieszkalne o powierzchni np. 300 m.

Czy opłata z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność może podlegać podwyżkom?

Ustawa nie wprowadza mechanizmu, który by pozwalał na aktualizację opłaty w uzależnieniu od zmian wartości nieruchomości (mechanizm taki funkcjonuje na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zmiany w wysokości opłaty z tytułu przekształcenia podlegać będą jedynie waloryzacji, nie częściej niż raz na 3 lata, przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości.

Co w przypadku, gdy właściciel nieruchomości nie zgadza się z informacją o wysokości opłaty w tytułu przekształcenia, zawartą w zaświadczeniu potwierdzającym przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości?

W takim wypadku właściciel nieruchomości może złożyć do właściwego organu wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty. Wniosek taki należy złożyć w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania zaświadczenia. Ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia opłaty z tytułu przekształcenia nastąpi w drodze decyzji administracyjnej.

Czy będzie możliwe przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w przypadku inwestycji mieszkaniowych aktualnie będących w budowie?

Tak. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości nastąpi z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Możliwość ta dotyczy tylko budynków mieszkalnych, wybudowanych na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Czy osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powinna wyodrębnić ten lokal przed 1 stycznia 2019 r.?

Z dniem 1 stycznia 2019 r. nastąpiło przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek, niezależnie od tego komu przysługuje udział w prawie użytkowania wieczystego (właścicielowi wyodrębnionego lokalu, czy spółdzielni mieszkaniowej). Jeżeli zostanie wyodrębniony lokal mieszkalny przed końcem 2018 roku, to właścicielowi wyodrębnionego lokalu przysługuje udział w prawie użytkowania wieczystego, który 1 stycznia 2019 przekształcił się w udział w prawie własności. Zatem właściciel wyodrębnionego lokalu stał się beneficjentem przekształcenia, a tym samym zobowiązanie do ponoszenia opłaty przekształceniowej będzie ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości lokalowej. Natomiast jeżeli wyodrębnienie lokalu nie nastąpiło przed 1 stycznia 2019 roku, wówczas przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. W przypadku gdy spółdzielni zostanie przyznana bonifikata od opłaty przekształceniowej, członkowie spółdzielni będą mogli z niej skorzystać w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków.

Jakie grunty zostały wyłączone z zakresu działania ustawy przekształceniowej?

Z przekształcenia zostały wyłączone grunty:

• zabudowane na cele mieszkaniowe, położone na terenie portów i przystani morskich,
• oddane w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Co w sytuacji, gdy na jednej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste znajduje się budynek mieszkalny, a także inne obiekty budowlane o odmiennej funkcji?

Jeżeli na gruncie znajdują się także budynki o innym przeznaczeniu (biurowce, zakłady przemysłowe, duże obiekty handlowe), przekształcenie następuje z mocy prawa ze skutkiem od dnia 1 stycznia 2019 r., jeżeli łączna powierzchnia użytkowa tych budynków nie przekracza 30 proc. łącznej powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na gruncie. W przypadku gdy limit ten zostanie przekroczony, uwłaszczenie wymagać będzie dokonania podziału nieruchomości, w wyniku którego wyodrębniona zostanie część gruntu spełniająca ustawowe przesłanki przekształcenia. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nastąpi wówczas z dniem odłączenia z księgi wieczystej gruntu niespełniającego kryteriów uwłaszczenia lub z dniem założenia nowej księgi wieczystej dla nieruchomości mieszczącej się w zakresie przedmiotowym ustawy.

W jaki sposób zostanie udokumentowane wydanie zaświadczenia?

Przekształcenie zostanie udokumentowane wydaniem zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie przez właściwy organ, przez który należy rozumieć:

• starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa;
• dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego - w przypadku nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty;
• odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego;
• dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji - w przypadku nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje ta jednostka organizacyjna.

Jak będzie obliczana dopłata do wartości rynkowej nieruchomości, o której mowa w art.14 ust. 2 ww. ustawy? Czy organy będą przyjmować założenia analogiczne do postanowień art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który mówi, że na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży?

Szczegółowe wyjaśnienia odnośnie sposobu obliczania dopłaty i zasad udzielania pomocy de minimis udziela Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, jako organ właściwy w sprawach udzielania pomocy publicznej. Z dotychczasowych uzgodnień z przedstawicielami Komisji Europejskiej wynika brak możliwości zaliczania wartości prawa użytkowania wieczystego na poczet opłat za nabycie własności gruntu przez przedsiębiorcę.

Uwzględniając obawy przedsiębiorców dotyczące obciążeń finansowych z tytułu udzielonej pomocy publicznej, rząd przygotował nowelizację ustawy przekształceniowej, która została przyjęta przez parlament 6 grudnia 2018 r. i przewiduje wprowadzenie dla przedsiębiorców dodatkowego uprawnienia w postaci wyboru okresu wnoszenia opłaty przekształceniowej. Ponadto przedsiębiorca będzie mógł dokonać zmiany wybranego już okresu płatności w każdym czasie w trakcie spłaty. Rozwiązanie to umożliwi dostosowanie systemu płatności do aktualnej kondycji finansowej przedsiębiorcy oraz planów inwestycyjnych wobec nieruchomości, co tym samym złagodzi wpływ przekształcenia na przedsiębiorców, którzy wykorzystali limit pomocy de minimis.

Przepis art. 13 ust. 3, wskazuje, że nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę w wysokości równej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w roku w którym oddano budynek do użytkowania. Prawo użytkowania wieczystego przeksztalca się we własność z dniem oddania do użytkowania budynku. W tymże roku zatem obowiązuje dla dewelopera stawka opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w wysokości 3%. Deweloper po oddaniu budynku do użytkowania niezwłocznie złoży wniosek o zmianę opłaty z 3% na 1%. Czy zatem suma rocznych opłat za wskazane 20 lat będzie obliczona przy zastosowaniu stawki 3% czy 1%?

W przypadkach tzw. opóźnionego przekształcenia prawa z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania, właściwy organ wydaje zaświadczenie (a tym samy określa opłatę) na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Wniosek o wydanie zaświadczenia może zatem zostać złożony już po zmianie stawki procentowej stosowanie do aktualnego sposobu użytkowania lub co najmniej po wszczęciu postępowania o zmianę stawki w związku z trwałą zmianą sposobu korzystania z nieruchomości. Ustawodawca przewidział bowiem w art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej, że jeżeli w dniu przekształcenia obowiązywała stawka procentowa niezgodna z faktycznym sposobem użytkowania gruntu, właściwy organ, po tym dniu, ustala tę stawkę, stosując odpowiednio przepis art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto przepisy art. 21 ust. 5 i 8 ustawy przekształceniowej szczegółowo określają sposób wnoszenia w takich przypadkach opłaty przekształceniowej oraz zasady późniejszych rozliczeń związanych ze zmianą wysokości opłaty spowodowaną np. zmianą wysokości stawki procentowej.

Czy bonifikata od opłat przekształceniowych (rocznej lub jednorazowej) przysługuje właścicielowi lokalu mieszkalnego, który jest równocześnie użytkownikiem garażu?

Respektując konstytucyjną zasadę samodzielności finansowej jednostek samorządu terytorialnego, ustawodawca pozostawił samorządom swobodę w zakresie określania warunków oraz zakresu przedmiotowego bonifikat od opłat oraz opłat jednorazowych za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Decyzja o objęciu preferencyjnymi zasadami odpłatności za udział w gruncie związany z garażami lub stanowiskami postojowymi należy zatem do właściwej rady lub sejmiku. Natomiast w odniesieniu do nieruchomości stanowiących dotychczas własność Skarbu Państwa bonifikaty od tych opłat obligatoryjnie obejmują również należności za przekształcenie wnoszone za garaże i stanowiska postojowe, które umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z zabudowy mieszkaniowej.

Czy cudzoziemiec będący właścicielem lokalu mieszkalnego lub użytkowego w budynku mieszalnym wielolokalowym, w którym wyodrębniono własność lokali "zablokuje" przekształcenie prawa pozostałym mieszkańcom budynku, do czasu uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia na przekształcenie od Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji?

Nie. Zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów przekształcenie gruntu stanowiącego nieruchomość wspólną nie stanowi nabycia nieruchomości w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Przekształcenie udziału w gruncie związanego z odrębną własnością lokalu, niezależnie od jego przeznaczenia, nie będzie zatem wymagało uzyskiwania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Czy w ustawie zostało przewidziane rozwiązanie dla osób, które miały wniesioną opłatę roczną za cały okres z góry? Prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione do 2072 roku a opłata w całości wniesiona?

Tak. Osobom fizycznym, które wniosły opłatę za cały okres, na jaki prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione, jak również ich spadkobiercom przysługuje prawo do zwolnienia z opłat za przekształcenie. Z prawa do przekształcenia nieodpłatnego mogą zatem skorzystać również osoby, którym – na poczet należności za użytkowanie wieczyste za cały okres, na jaki zostało ustanowione - zaliczono wartość  mienia pozostawionego poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej.

Prawo do zwolnienia ma charakter ściśle osobisty, a zatem nie będzie dotyczyło beneficjentów przekształcenia, którzy nabyli użytkowanie wieczyste od osoby uprawnionej w drodze czynności prawnej (np. umowy sprzedaży lub darowizny).

W jakich przypadkach będzie wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemca na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego?

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości będzie wymagało uprzedniego uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w przypadku nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i wielorodzinnymi, w których nie wyodrębniono własności lokali.

Jednak zgodnie z orzecznictwem nawet, gdy nieruchomość zabudowana infrastrukturą towarzyszącą jest funkcjonalnie powiązana z nabytym lokalem mieszkalnym, ale stanowi odrębną nieruchomość od tej, na której usytuowany jest budynek, wówczas wymagane jest zezwolenie na przekształcenie tej nieruchomości, chyba że zastosowanie znajdą zwolnienia, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Czy w przypadku gdy nie spełniam kryteriów do udzielenia bonifikaty na podstawie zarządzenia wojewody podwyższającego stawki bonifikaty od opłaty jednorazowej z uwzględnieniem warunków obowiązujących na obszarze mojej gminy możliwe jest nadal skorzystanie z ulgi przewidzianej w ustawie?

Tak. W przypadku gdy na obszarze danej gminy obowiązuje zarządzenie wojewody podwyższające ustawowe stawki bonifikaty od opłaty jednorazowej, osoby uprawnione w rozumieniu art. 9 ust. 3 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, które nie spełniają określonych w tym zarządzeniu warunków mogą skorzystać z bonifikaty od opłaty jednorazowej na zasadach określonych w ustawie.

W hali garażowej stanowiącej lokal niemieszkalny znajduje się 100 stanowisk postojowych, wykorzystywanych przez mieszkańców do przechowywania swoich prywatnych pojazdów. Dwóch współwłaścicieli posiada zaległość w podatku od nieruchomości. W mojej gminie obowiązuje uchwała, na podstawie której bonifikata w stosunku do garaży i stanowisk postojowych może być udzielona wyłącznie tym osobom, które nie posiadają zaległości w należnościach cywilno- i publicznoprawnych. Czy mimo tego będę nadal mógł skorzystać z tej ulgi?

Tak. Również w przypadku gdy stanowiska postojowe nie stanowią odrębnych nieruchomości, a jedynie służą współwłaścicielom na zasadzie tzw. podziału do korzystania (quoad usum) badanie spełnienia przesłanek do udzielenia bonifikaty dokonywane jest w stosunku do każdego ze współwłaścicieli. Z tych względów zaległość innego współwłaściciela takiej nieruchomości pozostaje bez wpływu na treść uprawnień pozostałych współwłaścicieli.

Według jakiej daty należy badać spełnienie przesłanek uwłaszczenia nieruchomości, w stosunku do której Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji udzielił zezwolenia na nabycie nieruchomości (poprzez przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności).

Jeżeli nieruchomość objęta jest wymogiem uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności następuje z dniem, w którym to zezwolenie stało się ostateczne. Przy ocenie spełnienia przesłanek uwłaszczenia organ powinien zatem wziąć pod uwagę stan faktyczny aktualny na dzień, w którym to zezwolenie uzyskało przymiot ostateczności.

W 2017 roku gmina oddała w użytkowanie wieczyste niezabudowany grunt, który został przeznaczony na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Na dzień 1 stycznia 2019 roku dla tej nieruchomości była urządzona odrębna księga wieczysta. Czy grunt ten uległ przekształceniu z mocy prawa?

Na tle obowiązujących regulacji nieruchomość, która na dzień 1 stycznia 2019 roku była całkowicie wolna od zabudowy nie uległa przekształceniu. Uwłaszczeniem z mocy prawa objęte są bowiem jedynie grunty, na których znajdowały się budynki mieszkalne jedno- lub wielorodzinne.

Przed ukończeniem 16. roku życia uzyskałem orzeczenie o niepełnosprawności bez określania jej stopnia. Aktualnie dysponuję ważnym orzeczeniem o niepełnosprawności w stopniu lekkim. Czy mogę skorzystać z 99-procentowej bonifikaty od opłaty jednorazowej za przekształcenie?

Niestety nie. Z bonifikaty mogą skorzystać jedynie osoby dysponujące ważnym na dzień składania wniosku o jej udzielenie orzeczeniem o niepełnosprawności w stopniu umiarkowanym lub znacznym, a także orzeczeniem o niepełnosprawności wydanym przed 16 rokiem życia. W przypadku gdy to ostatnie orzeczenie utraciło moc i wnioskodawca legitymuje się jedynie orzeczeniem o niepełnosprawności w stopniu lekkim, 99-procentowa bonifikata od opłaty jednorazowej nie będzie przysługiwała.

Pomoc publiczna

Pomoc de minimis w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

W 2021 roku dokonano zmiany sposobu użytkowania budynku z usługowego na mieszkalny. Czy i ewentualnie z jaką chwilą dojdzie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności?

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów warunkiem przekształcenia jest oddanie budynku mieszkalnego do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Jeżeli zatem prowadzone przez inwestora modyfikacje w substancji budynku, których skutkiem była zmiana jego przeznaczenia pociągała za sobą wymóg oddania budynku do użytkowania zgodnie z przepisami ustawy – Prawo budowlane, wówczas grunt ulegnie przekształceniu co do zasady z dniem doręczenia inwestorowi decyzji organu nadzoru budowlanego.

Natomiast taka zmiana funkcji budynku, która ze względu na rodzaj i zakres prac budowlanych nie będzie obligowała inwestora do uzyskania zgody właściwego organu nadzoru budowlanego na użytkowanie, nie będzie skutkowała przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu.

W 2015 roku nabyłem na podstawie umowy sprzedaży prawo użytkowania wieczystego gruntu, za które moi poprzednicy zapłacili opłatę za cały okres, na jaki prawo to zostało ustanowione. Czy wobec faktu, że nie byłem zobowiązany do wnoszenia opłat za użytkowanie wieczyste, mogę skorzystać ze zwolnienia z opłaty za przekształcenie?

Nie. Zgodnie z art. 8 pkt 2 lit. a ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, zwolnienie z opłaty za użytkowanie wieczyste przysługuje wyłącznie tym osobom, które wniosły opłatę za cały okres użytkowania wieczystego oraz ich spadkobiercom.

Opłata za przekształcenie nie jest świadczeniem tożsamym z opłatą za użytkowanie wieczyste i jest oparta na odmiennej podstawie prawnej. Tym samym uprawnienie do przekształcenia nieodpłatnego powinno być ściśle związane z osobą uprawnioną i może być przeniesione na następcę prawnego wyłącznie w drodze sukcesji uniwersalnej (spadkobrania).