Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa

1. W maju 2020 r. kupiłam działkę rolną o powierzchni 0,38 ha, która położona jest w mieście powiatowym. Mam zamiar ją sprzedać. Dowiedziałam się, że nie muszę mieć zgody Dyrektora Generalnego KOWR na jej sprzedaż. Ale mój sąsiad, który pół roku wcześniej kupił obok mnie większą działkę o pow. 1,2 ha, zabudowaną domem mieszkalnym, chce sprzedać wyodrębniony z tej działki grunt o pow. 0,32 ha i podobno musi uzyskać taką zgodę. Proszę o odpowiedź, czy tak jest faktycznie i czy w mojej sytuacji rzeczywiście nie jest potrzebna zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na wcześniejsze zbycie.

Należy wyjaśnić, iż to które przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego znajdą zastosowanie w konkretnym przypadku zależeć będzie m.in. od występującego tam stanu faktycznego, w tym przedmiotu nabycia. 
Mając na uwadze zadane pytanie oraz fakt położenia obydwu przywołanych wyżej nieruchomości rolnych w granicach administracyjnych miasta – w kontekście stosowania odpowiednich przepisów art. 2b ww. ustawy – znaczenie będzie miała powierzchnia nabytej przez Panią nieruchomości rolnej.

Zauważyć też należy, że obydwu przypadkach stan faktyczny jest inny.

Stosownie do przepisów art. 2b ust. 2 ww. ustawy w okresie pierwszych 5 lat (liczonych od dnia nabycia), co do zasady, nabyta nieruchomość (jak również każda wydzielona jej część) nie może być zbyta lub oddana w posiadanie innemu podmiotowi. Ustawodawca wprowadził określone wyjątki od powyższego. Jeden z nich dotyczy takiego nabywcy, który nabył nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha, położoną w granicach administracyjnych miasta. Jak wynika z art. 2b ust. 4 pkt 3 ww. ustawy nabywcy takiej nieruchomości nie obowiązują ograniczenia, o których mowa w art. 2b ust. 2 tej ustawy.

Tak więc skoro kupiła Pani nieruchomość rolną o pow. 0,38 ha położoną w granicach administracyjnych miasta, to nie dotyczą Pani obowiązki i ograniczenia, o których mowa w art. 2b ust. 1 i 2 ustawy – a co za tym idzie nie potrzebuje Pani zgody Dyrektora Generalnego KOWR „na wcześniejsze zbycie” (tj. zgody, o której mowa w art. 2b ust. 3 ww. ustawy).

Z inną sytuacją mamy natomiast do czynienia w drugim z przywołanych przez Panią przypadków. Pani sąsiad nabył bowiem nieruchomość rolną wprawdzie także położoną w granicach administracyjnych miasta, ale powierzchnia tej nieruchomości była większa niż 1 ha. W takiej sytuacji, przywołany wyżej wyjątek ustawowy nie znajduje już zastosowania. Pani sąsiada, co do zasady, obowiązują więc ograniczenia, o których mowa w art. 2b ust. 2 ww. ustawy. Jeżeli zatem będzie on zamierzał przed upływem ww. okresu 5 lat sprzedać całą nabytą nieruchomości o powierzchni 1,2 ha czy też jakąkolwiek mniejszą wydzieloną jej część (np. działkę o powierzchni 0,32 ha) – niezbędne będzie tu wcześniejsze uzyskanie stosownej zgody Dyrektora Generalnego KOWR na dokonanie tego zbycia (tj. zgody, o której mowa w art. 2b ust. 3 ww. ustawy). 

2. Kupiłem w grudniu 2017 r. ziemię rolną 2,3 ha za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR. Zostałem wówczas pouczony, że przez 10-lat nie mogę zbyć tej działki. Ostatnio słyszałem, że zmieniły się przepisy i okres ten skrócono do 5 lat. W związku z tym, czy obowiązuje mnie 10-letni czy 5-letni zakaz zbywania tego gruntu?

Należy wskazać, że przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego podlegają kolejnym nowelizacjom. W związku z tym zmianie uległy też m.in. przepisy art. 2b ust. 1 i 2 tej ustawy. Obecnie nabywca nieruchomości rolnej obowiązany jest prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Ponadto w okresie tym, co do zasady, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 2 ww. ustawy).

Skrócenie ww. okresu (z wcześniejszy 10 lat na obecnie przyjęte 5 lat) dotyczy również nieruchomości rolnych nabytych przed 26.06.2019 r. (tj. przed wejściem w życie nowelizacji wprowadzającej te zmiany). 
Skoro zatem kupił Pan przywołaną nieruchomość rolną w grudniu 2017 roku, czyli ponad 5 lat temu – to w stosunku tej nieruchomości ograniczenia, o których mowa w art. 2b ust. 2 ww. ustawy, już Pana nie dotyczą. 

3. Czy obciążenie nieruchomości rolnej (nabytej w zeszłym roku) służebnością przesyłu lub oraz służebnością gruntową drogi koniecznej będzie naruszeniem przepisów art. 2b ust. 1 i 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego?

Należy zauważyć, że prawa i obowiązki wynikające ze służebności są regulowane na podstawie Kodeksu Cywilnego. Wśród trzech form służebności jest służebność przesyłu oraz służebność gruntowa.

Służebność przesyłu to rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego, którego stroną władnącą pozostaje przedsiębiorstwo przesyłowe. Polega ono na zapewnieniu dostępu do instalacji przesyłu, potrzebnych do prawidłowego działania przedsiębiorstwa (np. w zakresie przesyłu gazu, prądu, wody i pary wodnej). Służebność przesyłu może być ustanowiona w przypadku, gdy dostęp do instalacji wymaga budowy urządzeń przesyłowych na działkach nienależących do danego przedsiębiorstwa.

Służebność gruntową drogi koniecznej (określana również jako służebność przejazdu i przechodu) ustanawia się natomiast dla konkretnych nieruchomości (a nie dla ich właścicieli). Z chwilą sprzedaży tej nieruchomości, służebność gruntowa przechodzi na nowego właściciela. Występuje ona wtedy, gdy nieruchomość władnąca nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Ustanowienie służebności drogi koniecznej zobowiązuje stronę służebną do umożliwienia przejazdu przez swoje terytorium. Jest to uprawnienie, które w pewien sposób ogranicza prawa własności strony służebnej. Dlatego służebność drogi koniecznej może być ustanowiona jedynie w szczególnych wypadkach, za którymi idzie interes społeczno-gospodarczy.

Należy również wskazać, że zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywca nieruchomości rolnej obowiązany jest prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym, co do zasady, nabyta nieruchomość nie może zostać zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 2 ww. ustawy).

Przytoczone powyżej przepisy art. 2b ust. 1 i 2 ww. ustawy odnoszą się zatem do kwestii dotyczących użytkowania nabytej nieruchomości i udostępniania jej innym, a także zbycia tej nieruchomości. Przepisy te nie zawierają zaś zapisów dotyczących wprost ustanawiania tego rodzaju służebności. Zarówno służebność przesyłu jak też służebność drogi koniecznej jest rodzajem ograniczenia prawa rzeczowego - które nie powoduje jednak przeniesienia własności (tj. zbycia) nieruchomości.

Nie należy też przyjmować, że ustanowienie tego rodzaju służebności stanowić będzie „oddanie nieruchomości w posiadanie innemu podmiotowi” w rozumieniu przytoczonego art. 2b ust. 2 ww. ustawy. 

Należy jednocześnie podkreślić, że objęcie nieruchomości rolnej którąś z tych służebności nie zwalnia nabywcy danej nieruchomości rolnej z obowiązków wynikających z art. 2b ust. 1 ww. ustawy. Ustanowienie służebności przesyłu (dotyczących przeważnie instalacji podziemnych), czy też służebności drogi koniecznej (ustanawianej z reguły na niewielkiej, określonej części nieruchomości) - nie wyklucza bowiem możliwości rolniczego wykorzystania całej albo niemal całej powierzchni nabytej nieruchomości rolnej.

Zatem dokonanie czynności ustanowienia służebności przesyłu (umożliwiającej uregulowanie spraw odnoszących się do przechodzących przez nieruchomość instalacji elektrycznych, gazowych czy wodnokanalizacyjnych), jak też służebności drogi koniecznej (umożliwiającej sąsiadowi dojście i przejazd do drogi publicznej) - zdaniem KOWR - nie stanowi naruszenia przepisów art. 2b ust. 1 i 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

4. Chciałbym uzyskać informację, czy do wniosku o wyrażenie zgody na wcześniejsze zbycie nieruchomości rolnej można dołączyć kserokopie dokumentów, czy muszą to być oryginały?

W określonych ustawą sytuacjach Dyrektor Generalny KOWR m.in. może wyrazić zgodę na „wcześniejsze zbycie” nieruchomości (tj. zgodę, o której mowa w art. 2b ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Zgoda taka wyrażana jest w drodze decyzji administracyjnej.

Zgodnie zaś z art. 76a § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego - dokumenty załączone do wniosku powinny być złożone w oryginale, bądź w formie odpisów lub wyciągów poświadczonych za zgodność z oryginałem przez notariusza, albo występującego w sprawie pełnomocnika będącego adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym lub doradcą podatkowym.

Zgodność kopii z oryginałem - na życzenie wnioskodawcy, może poświadczy również upoważniony pracownik KOWR (zarówno w Centrali KOWR, jak też w oddziale terenowym KOWR), któremu zostanie okazany oryginał dokumentu. Adresy oraz nr telefonów do

Centrali jak też do Oddziałów Terenowych Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa dostępne są na stronie internetowej KOWR w zakładce KONTAKT.

5. Czy bez zgody na wcześniejsze zbycie mogę sprzedać mojemu ojczymowi nieruchomość rolną o powierzchni 1 ha, którą nabyłem 4 lata temu? Zamierzam przeprowadzić się do innej miejscowości położonej ok. 280 km dalej.
W świetle obowiązujących przepisów art. 2b ust. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcę nieruchomości rolnej (czyli jej właściciela) w okresie pierwszych 5-ciu lat od nabycia obowiązuje ograniczenie w zbywaniu danej nieruchomości (wydzielonej jej części) oraz w oddawaniu jej w posiadanie innym podmiotom.

Ustawodawca przewidział też nieliczne wyjątki, w których powyższe ograniczenie nie znajduje zastosowania. Takim wyjątkiem jest zbycie nieruchomości rolnej osobie bliskiej. Nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która weszła w życie w dniu 5 października 2023 r. (dokonaną ustawą z dnia 13.07.2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw) ustawodawca poszerzył krąg osób bliskich. W obecnym stanie prawnym osobami bliskimi w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego są: zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, rodzice małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczym, macocha oraz pasierbowie.

Skora zatem zamierza Pan zbyć przywołaną w pytaniu nieruchomość rolną swojemu ojczymowi, czyli osobie bliskiej - to w świetle obecnie obowiązujących przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zastosowanie w takim przypadku znajdzie wyjątek wskazany w art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. a tej ustawy . W tym przypadku nie musi więc Pan występować o zgodę, o której mowa w art. 2b ust. 3 ww. ustawy. 

6. W lipcu 2023 r. odziedziczyłam po mamie nieruchomość rolną o powierzchni 1,5 ha. Pracuję i mieszkam w mieście, z tego powodu nie planuję powrotu do rodzinnej wsi. Czy mogę sprzedać odziedziczone grunty sąsiadowi, który jest rolnikiem indywidualnym i lepiej je zagospodaruje?

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 2 ww. ustawy).

Ustawodawca przewidział też nieliczne sytuacje, gdy powyższe przepisy nie będą nabywcy nieruchomości rolnej dotyczyły. Wyjątki te zostały określone w art. 2b ust. 4 ww. ustawy. Jeden z tych wyjątków określa, że przepisów art. 2b ust. 1 i 2 ww. ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnej nabytej w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku.

Biorąc powyższe pod uwagę, może Pani sprzedać sąsiadowi odziedziczoną w lipcu 2023 roku ww. nieruchomość rolną. 

7. Rok temu nabyłem od syndyka nieruchomość rolną o powierzchni 3,7 ha.  Chciałbym się dowiedzieć, czy w związku z nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dokonaną ustawą z dnia 13.07.2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw) mogę tak nabytą nieruchomość sprzedać przed upływem 5 lat od jej nabycia.

Zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 2 ww. ustawy).

Należy podkreślić, że przepisy art. 2b ust. 1 i 2 ww. ustawy, co do zasady, dotyczą każdego nabywcy nieruchomości rolnej, przez wskazany w ustawie okres liczony od dnia tego nabycia (tj. przez pierwsze 5 lat). 

Jednocześnie należy zauważyć, że ustawodawca w art. 2b ust. 4 ww. ustawy określił zamknięty katalog wyjątków, gdzie przepisów art. 2b ust. 1 i 2 się nie stosuje.

Wspomnianą przez Pana nowelizacją ustawodawca rozszerzył powyższy katalog m.in. o nowy wyjątek – który prawdopodobnie miał Pan na myśli zadając powyższe pytanie. 

Należy zatem wyjaśnić, że wprowadzony do ww. ustawy nowy przepis (tj. art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. m) stanowi, iż „przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości zbywanej lub oddawanej w posiadanie w  toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego”.

Powyższy wyjątek (jak wszystkie pozostałe wyjątki określone w pkt. 1 ust. 4 tego artykułu) odnosić należy do zamierzeń/działań osoby będącej właścicielem danej nieruchomości rolnej (albo osoby występującej w jej imieniu – np. syndyka masy upadłości), jeżeli nieruchomość ta w okresie wskazanym w ustawie miałaby być „zbywana lub oddawana w  posiadanie”. Dla przykładu syndyk masy upadłości właściciela konkretnej nieruchomości rolnej może już - bez konieczności występowania o zgodę, o której mowa w art. 2b ust. 3 ww. ustawy – sprzedać (wydzierżawić) tą nieruchomość nawet wówczas, gdy jej właściciel nabył ją niedawno.

Wyjątku tego nie należy jednak postrzegać jako „automatyczne” zwolnienie nabywcy danej nieruchomości z obowiązków i ograniczeń wynikających z przepisów ww. ustawy.

Zatem jeżeli Pana zamiarem jest zbycie nieruchomości rolnej (którą nabył Pan w toku postępowania upadłościowego) przed upływem 5 lat od dnia tego nabycia - to co do zasady będzie Pan musiał wcześniej uzyskać stosowną zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie tej nieruchomości (tj. zgodę, o której mowa w art. 2b ust. 3 ww. ustawy).

8.  Jestem rolnikiem indywidualnym prowadzącym gospodarstwo wyspecjalizowane w hodowli trzody chlewnej. W zeszłym roku w sąsiedniej wsi dokupiłem dwie działki rolne, łącznie niecałe 0,5 ha (są to grunty orne kl. V). Niedawno zgłosił się do mnie znajomy sąsiada, który chętnie odkupiłby ode mnie jedną z tych działek. Zaproponował wysoką cenę, bo położona nad rzeką i pod lasem działka o pow. 0,23 ha bardzo mu się spodobała. Znajomy mówił, że na tak małą działkę nie będę musiał występować o zgodę na wcześniejszą sprzedaż?

Zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 2 ww. ustawy) – chyba, że zastosowanie znajdzie któryś z wyjątków ustawowych albo Dyrektor Generalny KOWR wyrazi stosowną zgodę (tj. zgodę, o której mowa w art. 2b ust. 3 tej ustawy).

W tym miejscu podkreślenia wymaga, że wskazane w art. 2b ust. 2 ww. ustawy ograniczenia odnosić należy zarówno do całej powierzchni nabytej nieruchomość rolnej jak również do każdej wydzielona z niej części. 

Skoro zatem pod rządzami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabył Pan „dwie działki rolne” i od tego nabycia nie upłynął jeszcze okres 5 lat – to co do zasady dotyczą Pana ograniczenia, wskazane w art. 2b ust. 2 ww. ustawy, bez względu na to czy zbywać Pan będzie te „dwie działki” razem, czy też każdą z nich osobno (nawet wówczas, gdy powierzchnia każdej z nich jest mniejsza niż 0,30 ha).  

Należy zatem wskazać, że stosownie do zapisów art. 2b ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa - na wniosek właściciela danej nieruchomości - może wyrazić zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na zbycie nieruchomości lub oddanie jej w posiadanie innym podmiotom, przed upływem okresu 5 lat od dnia nabycia, ale wyłącznie w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem wnioskodawcy lub interesem publicznym.
Wyrażenie więc ww. zgody jest swoistego rodzaju „odstępstwem” od generalnej reguły, a  jako takie może mieć miejsce jedynie w istotnie „ważnych” okolicznościach, które m.in. nie były znane w momencie nabywania danej nieruchomości.

Zgoda, o której mowa wyżej, wyrażana jest w drodze decyzji administracyjnej, po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, w trakcie którego brane pod uwagę są wszystkie wymogi niezbędne do spełnienia przez wnioskodawcę (w tym udokumentowanie wypełnienia co najmniej jednej z wskazanych wyżej przesłanek ustawowych).

Chęć zbycia przez Pana przywołanej działki rolnej z powodu uzyskania wysokiej cenowo oferty nie będzie tu wystarczającym uzasadnieniem do wydania decyzji wyrażającej powyższą zgodę.

9. Mój wujek zamierza wystąpić do KOWR z wnioskiem o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości. Czy gdybym miał go reprezentować w tej sprawie muszę posługiwać się pełnomocnictwem notarialnym?

W przypadku reprezentowania strony postępowania administracyjnego w sprawie o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości (tj. zgody, o której mowa w art. 2b ust. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego) nie jest wymagane, aby stosowne pełnomocnictwo sporządzone było w formie aktu notarialnego.

Pełnomocnictwo takie powinno zostać udzielone przez stronę postępowania na piśmie (ewentualnie w formie dokumentu elektronicznego opatrzonego kwalifikowanym podpisem elektronicznym albo podpisem zaufanym, lub też zgłoszone do protokołu) z uwzględnieniem przepisów art. 32 i art. 33 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego. Powinno ono niewątpliwie wskazywać przedmiot i zakres udzielanego umocowania do reprezentowania strony w postępowaniu administracyjnym. 

Pełnomocnikiem strony może być osoba fizyczna posiadająca zdolność do czynności prawnych. Ponadto, za udzielone pełnomocnictwo należy uiścić opłatę skarbową w wysokości 17 zł.

Opłatę skarbową, o której mowa wyżej, wnosi się na rzecz organu podatkowego, którym jest tu Prezydent Miasta Stołecznego Warszawy, na numer rachunku bankowego Centrum Obsługi Podatnika: 21 1030 1508 0000 0005 5000 0070, z dopiskiem: „opłata skarbowa od pełnomocnictwa udzielonego przez ……………………… dla ………………………".

10. Jako pełnomocnik działający w imieniu osoby, która wystąpiła do KOWR z wnioskiem o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia otrzymałem wezwanie m.in. o przedstawienie oświadczenia o sytuacji ekonomicznej wnioskodawcy. Czy w związku z tym, że oświadczenie to składane jest pod rygorem odpowiedzialności karnej, mogę je podpisać?

Należy wskazać, że co do zasady pełnomocnik może dokonywać niemal takich samych czynności prawnych i faktycznych, jak osoba, w której imieniu aktualnie działa.

Należy jednak podkreślić, że pełnomocnik nie może składać tego rodzaju oświadczeń woli mocodawcy, które należy składać pod rygorem odpowiedzialności karnej. Oświadczenie składane pod rygorem odpowiedzialności karnej - ze względu na jego charakter - kwalifikować należy jako oświadczenie wiedzy a nie oświadczenie woli. Należy bowiem wskazać, iż przestępstwo określone w art. 233 Kodeksu karnego jest przestępstwem indywidualnym, o określonym kręgu podmiotów, których dotyczy.

A zatem nie jest możliwe złożenie/podpisanie takiego oświadczenia przez pełnomocnika strony, albowiem odpowiedzialność karna odnosić się może tylko do indywidualnie określonego (wskazanego) podmiotu, a nie do jego przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika.

11. W 2022 r. wydana została decyzja, którą Dyrektor Generalny KOWR udzielił zgody na zbycie przeze mnie nieruchomości rolnej o powierzchni 0,21 ha przed upływem 5 lat od jej nabycia. Do planowanej wówczas sprzedaży nie doszło, gdyż osoba która była zainteresowana jej nabyciem w ostatnim momencie wycofała się z kupna. Miesiąc temu zgłosiła się do mnie młoda rodzina z propozycją zakupu tej nieruchomości. Czy na podstawie decyzji z 2022 r. mogę ww. nieruchomość im sprzedać?

W dniu 5 października 2023 r. weszły w życie zmiany przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, wprowadzone ustawą z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o  gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw (j.t. Dz. U. z 2023 r. poz. 1933).

Powyższą nowelizacją ustawodawca wprowadził m.in. art. 2ba w brzmieniu: „Zgoda, o której mowa w art. 2a ust. 4 oraz w art. 2b ust. 3, jest ważna rok od dnia, w którym decyzja ją wyrażająca stała się ostateczna.”.

Należy zauważyć, że ustawodawca wprowadzając przepis art. 2ba w wyżej przytoczonym brzmieniu nie dodał przepisów przejściowych w tym zakresie. Wolą ustawodawcy było więc, aby m.in. zgody Dyrektora Generalnego KOWR na wcześniejsze zbycie lub oddanie w posiadanie danej nieruchomości ważne były przez określony ustawą okres (tj. przez rok od momentu, w którym decyzje je wyrażające stały się ostateczne), a przepis ten odnosił się do wszystkich wydanych zgód (niezależnie od tego kiedy zgody te zostały/zostaną wyrażone).

Mając powyższe na uwadze, na podstawie wskazanej przez Pana decyzji nie jest już możliwe przeniesienie prawa własności ww. nieruchomości rolnej.

12.  Zamierzam wystąpić do KOWR z wnioskiem o wyrażenia zgody na zbycie nieruchomości rolnej o pow. 1,6 ha przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia. Interesuje mnie jak złożyć taki wniosek oraz co należy do niego dołączyć.

Należy zauważyć, że w myśl art. 2b ust. 3 ww. ustawy, w szczególnych sytuacjach właściciel nieruchomości może zwrócić się do Dyrektora Generalnego KOWR o wyrażenie zgody m.in. na zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia. Zgoda taka wyrażana jest w drodze decyzji administracyjnej, ale wyłącznie w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem właściciela nieruchomości lub interesem publicznym. Powyższe oznacza, że aby uzyskać ww. zgodę należy spełnić jedną z przesłanek ustawowych.

Wyrażenie ww. zgody jest zatem swoistego rodzaju „odstępstwem” od generalnej reguły, a jako takie może mieć miejsce jedynie w istotnie „ważnych” okolicznościach, które co do zasady nie były znane w momencie nabywania nieruchomości rolnej.

Stosowny wniosek (w oryginale), wraz z potwierdzeniem uiszczenia opłaty skarbowej oraz niezbędną dokumentacją, należy przesłać do Centrali KOWR, która mieści się przy ul. Karolkowej 30, 01-207 Warszawa.

Przykładowe wnioski o wyrażenie ww. zgody – zarówno w formie dokumentu word jak i  pdf dostępne są na stronie internetowej KOWR www.gov.pl/kowr  w zakładce „UKUR – obrót gruntami rolnymi”, w menu:

1. „Zgody na zbycie nieruchomości” oraz
2. „Przykładowe wnioski o wyrażenie zgody na zbycie”.

Jednocześnie należy wyjaśnić, że przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie nakładają obowiązku posługiwania się sformalizowanym drukiem, czy ściśle określonym wzorem wniosku. Zamieszczone na stronie internetowej przykładowe wnioski mają na celu ułatwienie stronie postępowania ubieganie się o ww. zgodę.

Aby wniosek spełniał swoją rolę, powinien zawierać co najmniej wskazanie osoby, od której pochodzi, jej adres i żądanie oraz winien być podpisany przez wnoszącego żądanie, a także powinien zawierać:

• oznaczenie właściciela nieruchomości z podaniem jego adresu zamieszkania albo siedziby oraz w przypadku osoby fizycznej – numer identyfikacyjny Powszechnego Elektronicznego Systemu Ewidencji Ludności (PESEL), jeżeli został nadany, natomiast jeżeli osoba fizyczna nie posiada obywatelstwa polskiego – kod kraju, numer paszportu lub innego dokumentu tożsamości;
• oznaczenie objętej wnioskiem nieruchomości według ewidencji gruntów i budynków;
• uzasadnienie wniosku.

Składając wniosek o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości wnioskodawca winien dołączyć do niego m.in.:

1. wypis z ewidencji gruntów i budynków dla działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości objętej wnioskiem;
2. odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie wydane na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla nieruchomości objętej wnioskiem, lub informację o numerze księgi wieczystej dostępnej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych;
3. dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości rolnej przez wnioskodawcę;
4. dokumenty potwierdzające wskazane we wniosku okoliczności wypełniające zaistnienie co najmniej jednej z przesłanek ustawowych (tj. ważnego interesu właściciela nieruchomości lub interesu publicznego);
5. dowód uiszczenia opłaty skarbowej w wysokości 10 zł. (nr konta: 21 1030 1508 0000 0005 5000 0070 – Prezydent Miasta Stołecznego Warszawy – Centrum Obsługi Podatnika, plac Bankowy 3/5, 00-950 Warszawa).

Dokumenty załączone do wniosku powinny być złożone w oryginale, bądź w formie odpisów lub wyciągów poświadczonych za zgodność z oryginałem przez notariusza, albo występującego w  sprawie pełnomocnika będącego adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym lub doradcą podatkowym.

13. W 2010 r. wspólnie z mężem nabyliśmy do majątku wspólnego nieruchomość rolną o powierzchni 1,6 ha. Następnie w 2022 r. dokonaliśmy podziału majątku wspólnego, w wyniku którego stałam się właścicielką tej nieruchomości. Czy do jej zbycia rolnikowi, którego grunty przylegają bezpośrednio do tej nieruchomości potrzebuję zgody Dyrektora Generalnego KOWR na wcześniejsze zbycie?

Należy wyjaśnić, że  zgodnie z art. 2b ust. 1 i 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, na nabywcy nieruchomości rolnej, w sytuacjach określonych ustawą, ciąży obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej musi ona prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym – co do zasady - nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Wprowadzając powyższe obowiązki i ograniczenia ustawodawca jednocześnie w art. 2b ust. 4 ww. ustawy określił zamknięty katalog wyjątków, w których przepisów art. 2b ust. 1 i 2 się nie stosuje. Jeden z tych wyjątków, w Pani sytuacji może być istotny.

Wprowadzony z dniem 5 października 2023 r. do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nowy przepis art. 2b ust. 4 pkt 5 stanowi bowiem, iż przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do „nieruchomości nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa – pod warunkiem, że nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich współwłasności majątkowej małżeńskiej”. 

Biorąc powyższe pod uwagę, w przedstawionym przez Panią przypadku nie będą miały zastosowania ograniczenia wynikające z art. 2b ust. 2 ww. ustawy i tym samym może Pani wskazaną nieruchomością (lub wydzieloną z niej częścią) swobodnie dysponować bez konieczności wcześniejszego wystąpienia o zgodę, o  której mowa w art. 2b ust. 3 ww. ustawy.

14. W listopadzie 2023 roku jako rolnik indywidualny kupiłam nieruchomość rolną o powierzchni 3,5 ha. Zgłosiła się do mnie spółka, która proponując mi korzystne warunki chciałaby posadowić na tej działce farmę fotowoltaiczną. Czy mogę bez przeszkód wydzierżawić na okres 29 lat tę nieruchomość w celu posadowienia na niej farmy fotowoltaicznej?

Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczą nie tylko obrotu określonymi tą ustawą nieruchomościami rolnymi, ale także odnoszą się do obowiązków i ograniczeń związanych z nabyciem takich nieruchomości.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, że w myśl przepisów ww. ustawy nieruchomości rolne powinny być wykorzystywane do prowadzenia tam działalności rolniczej.

Z kolei do wszelkich działań inwestycyjnych w zakresie prowadzenia działalności pozarolniczej (np. związanych z posadowieniem tam obiektów budowlanych służących do pozyskiwania energii) spółka winna poszukiwać nieruchomości nierolnych (przewidzianych do wykorzystania na wskazany cel).

Należy również zauważyć, iż jednym z podstawowych celów wprowadzenia przepisów ustawy o  kształtowaniu ustroju rolnego (oraz nowych regulacji wprowadzanych kolejnymi nowelizacjami tych przepisów) jest wzmocnienie ochrony i rozwoju gospodarstw rodzinnych oraz zapewnienie właściwego zagospodarowania gruntów rolnych. Nieruchomości rolne są najważniejszym środkiem produkcji żywności niezbędnym do realizacji fundamentalnego obowiązku wyżywienia całego społeczeństwa. Z tych względów grunty rolne podlegają szczególnej ochronie prawnej jako niepomnażalne dobro publiczne. Ochrona ta przewidziana jest zarówno jako ochrona ilościowa (mająca na celu utrzymanie istniejącego areału gruntów rolnych i zapewnienie jego właściwego wykorzystania) oraz jako ochrona jakościowa (której celem jest utrzymanie właściwości produkcyjnych gleb, a także przywracanie utraconych właściwości użytkom rolnym).

Z powyższych powodów przepisy ustawy o  kształtowaniu ustroju rolnego stanowią, że co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej powinien być rolnik indywidualny powiększający swoje gospodarstwo rodzinne, które zobowiązany jest prowadzić osobiście.

Ponadto należy zaznaczyć, że stosownie do postanowień art. 2b ust. 1 ww. ustawy generalnie każdy nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 2 ww. ustawy).

Jednocześnie - mając na uwadze specyfikę rynku nieruchomości, ich różnorodność, szeroki katalog rodzajów podmiotów (stanowiących potencjalnych nabywców nieruchomości) oraz rodzajów czynności prawnych (skutkujących nabyciem nieruchomości), a także wynikające z innych przepisów uwarunkowania w zakresie specjalnych rozwiązań prawnych - ustawodawca wprowadził też zamknięty katalog ściśle określonych wyjątków od powyższego.

W art. 2b ust. 4 ww. ustawy określone zostały więc sytuacje, w których nie stosuje się przepisów (przywołanego wyżej ust. 2) dotyczących ograniczeń we wcześniejszym zbyciu lub oddaniu w  posiadanie nieruchomości rolnej innemu podmiotowi (np. poprzez jej wydzierżawienie) – przy czym sytuacje te są warunkowane z jednej strony tym, komu miałaby być oddana taka nieruchomość, a z drugiej strony odnoszą się do specyfiki nieruchomości lub dokonywanej czynności prawnej.

Odnosząc powyższe do wskazanej przez Panią sytuacji oraz mając na uwadze to, że nabyła Pani przedmiotową nieruchomość w listopadzie 2023 r. jako rolnik indywidualny – należy podkreślić, że:

1. nabyła Pani ww. nieruchomość na powiększenie prowadzonego przez siebie gospodarstwa rodzinnego – a zatem powinna Pani prowadzić tam działalność rolniczą,
2. dodatkowo obowiązuje Panią zakaz wcześniejszego zbycia lub oddania w posiadanie ww. nieruchomości rolnej innemu podmiotowi przed upływem okresu 5 lat od dnia jej nabycia.

Należy również zauważyć, że wprawdzie jeżeli po nabyciu nieruchomości rolnej zaszłyby jakieś szczególne okoliczności, to właściciel tej nieruchomości może zwrócić się do Dyrektora Generalnego KOWR o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości lub oddanie jej w posiadanie innemu podmiotowi, przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia (tj. o  wyrażenie zgody, o której mowa w art. 2b ust. 3 ww. ustawy). Należy tu jednak podkreślić, że zgoda taka wyrażana jest w drodze decyzji administracyjnej na wniosek właściciela nieruchomości, ale wyłącznie w przypadkach uzasadnionych ważnym jego interesem lub interesem publicznym. Powyższe oznacza, że aby uzyskać ww. zgodę należy spełnić przesłanki ustawowe. Wyrażenie więc ww. zgody jest swoistego rodzaju „odstępstwem” od generalnej reguły, a jako takie może mieć miejsce jedynie w istotnie „ważnych” okolicznościach, do których nie zalicza się „chęci skorzystania z atrakcyjnej oferty”.

Zaznaczenia też wymaga, że zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy nabycie m.in. nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne. W szczególności nieważne jest m.in. zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej bez zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, o której mowa w art. 2b ust. 3 ww. ustawy.

Niezależnie od powyższego należy też wskazać, że właściciele nieruchomości rolnych, którzy zamierzają wydzierżawić swoje nieruchomości (tym bardziej na długi okres) powinni mieć na uwadze także konsekwencje jakie niesie to za sobą z  punktu widzenia przepisów wskazanej wyżej ustawy.

Tego rodzaju działania mogą bowiem w przyszłości przynieść negatywne skutki tym właścicielom nieruchomości rolnych, którzy nie zdawaliby sobie sprawy, iż wydzierżawienie nieruchomości rolnej innemu podmiotowi de facto skutkować będzie istotnym ograniczeniem możliwości zbycia tej nieruchomości przed wygaśnięciem lub rozwiązaniem danej umowy dzierżawy.

Podkreślić tu należy, że jak wskazano wyżej osoba, która dokonuje nabycia nieruchomości rolnej i w stosunku do której będą miały zastosowanie przepisy art. 2b ust. 1 i 2 ustawy, zobowiązana jest m.in. do przejęcia w posiadanie tej nieruchomości oraz włączenia jej w skład prowadzonego przez siebie gospodarstwa. Nabycie nieruchomości obciążonej umową dzierżawy (m.in. zawartą po 30.04.2016 r.), pomimo faktycznego przeniesienia prawa własności, takiego skutku by nie spowodowało.

Tak więc, mając na uwadze przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywcą nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha i większej obciążonej umową dzierżawy (m.in. zawartą po 30 kwietnia 2016 r.) może być:

1. jej dzierżawca, o ile:

• jest on rolnikiem indywidualnym, lub
• jest on podmiotem uprawnionym ustawowo (tj. wymienionym w art. 2a ust. 3 ww. ustawy), lub
• wyrażona została stosowna zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej (o której mowa w art. 2a ust. 4 ww. ustawy);

2. każdy podmiot - jeżeli dana nieruchomość rolna:

• nabyta zostanie w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego, lub
• położona jest (w całości) na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze.

Powyższe pokazuje w jak istotnym zakresie właściciel nieruchomości rolnej, który ją wydzierżawi, ogranicza sobie możliwość jej ewentualnego zbycia w przyszłości.