Własność i inne prawa rzeczowe, w tym użytkowanie wieczyste, uregulowane zostały w przepisach Księgi Drugiej, Tytule I „Własność i inne prawa rzeczowe" ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Jak wynika z regulacji określonych w art. 140 tej ustawy w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. A zatem własność to najszersze, a zarazem podstawowe prawo, pozwalające właścicielowi korzystać z rzeczy i nią rozporządzać. Właściciel ma prawo do wyzbycia się własności czy też do obciążenia rzeczy poprzez ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, w tym użytkowania.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym uregulowanym przepisami ustawy Kodeks cywilny oraz przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Użytkowanie wieczyste polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego osobom fizycznym i osobom prawnym. W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się okres użytkowania wieczystego, zależnie od celu, na okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swojego prawa opłatę roczną, przy czym postanowienia dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej. Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu. W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przez upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia (art. 33 tej ustawy).

W myśl z art. 9 pkt 2 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych do jednostek sektora finansów publicznych zaliczane są jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie z przepisami art. 40 ww. ustawy o finansach publicznych jednostki sektora finansów publicznych prowadzą rachunkowość zgodnie z przepisami o rachunkowości, z uwzględnieniem zasad określonych w ustawie o finansach publicznych.

Za aktywa jednostki uznaje się – zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości – kontrolowane przez jednostkę zasoby majątkowe o wiarygodnie określonej wartości, powstałe w wyniku przeszłych zdarzeń, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych. Ponadto art. 3 ust. 1 pkt 15 ustawy o rachunkowości definiujący środki trwałe stanowi, iż zalicza się do nich rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Zalicza się do nich w szczególności nieruchomości - w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.

W świetle powyższych regulacji ustawowych nieruchomości gruntowe oddane w użytkowanie wieczyste przez jednostki samorządu terytorialnego innym podmiotom powinny figurować w księgach rachunkowych urzędu obsługującego jednostkę samorządu terytorialnego. Natomiast ustanowione na rzecz innych podmiotów prawo wieczystego użytkowania gruntu powinno zostać wprowadzone do ewidencji środków trwałych tych podmiotów z jednoczesnym ujęciem wartości gruntu na koncie pozabilansowym oraz wykazaniem danych dotyczących wartości i powierzchni gruntu w informacji dodatkowej tego podmiotu.

Niemniej jednak należy zauważyć, że grunty oddane w użytkowanie wieczyste przynoszą jednostce korzyści ekonomiczne w postaci wpływów z opłat. Z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste wiąże się bowiem obowiązek wnoszenia opłat przez ich użytkowników. Zgodnie z art. 72 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłatę tę ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Stawka pierwszej opłaty rocznej wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej. Opłata ta stanowi zgodnie z przepisami ustawy z dnia 13 listopada 2003 r. o dochodach jednostek samorządu terytorialnego jedno ze źródeł dochodów jednostek samorządu terytorialnego.

Jednocześnie nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste może zostać w przyszłości sprzedana użytkownikowi wieczystemu. Wynika to z postanowień przepisu art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dopiero w momencie sprzedaży może nastąpić wyksięgowanie nieruchomości gruntowej z ewidencji środków trwałych urzędu obsługującego jednostki samorządu terytorialnego. Potwierdzeniem powyższych zasad ewidencji w zakresie nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste są również przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Jak wynika z postanowień art. 1 tej ustawy osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Decyzję o przekształceniu prawa wieczystego w prawo własności nieruchomości, zgodnie z postanowieniami art. 3 ust. 1 ww. ustawy, wydaje m.in. wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym ww. decyzja stała się ostateczna.

Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Oznacza to, że decyzja ta jest podstawą wyksięgowania przedmiotowej nieruchomość z ksiąg rachunkowych.
Powyższe przepisy wskazują, że grunty stanowiące własność jednostki samorządu terytorialnego oddane w wieczyste użytkowanie innym podmiotom powinny figurować w ewidencji księgowej środków trwałych urzędu obsługującego jednostkę samorządu terytorialnego.

Jednocześnie należy zauważyć, że jak wynika z opisu do konta 011 – „Środki trwałe" zawartego w załączniku nr 3 „Plan kont dla jednostek budżetowych i samorządowych zakładów budżetowych" do rozporządzenia Ministra Rozwoju i Finansów z dnia 13 września 2017 r. w sprawie rachunkowości oraz planów kont dla budżetu państwa, budżetów jednostek samorządu terytorialnego, jednostek budżetowych, samorządowych zakładów budżetowych, państwowych funduszy celowych oraz państwowych jednostek budżetowych mających siedzibę poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej służy ono do ewidencji stanu oraz zwiększeń i zmniejszeń wartości początkowej środków trwałych związanych z wykonywaną działalnością jednostki, które nie podlegają ujęciu na kontach: 013, 014, 016 i 017. Ewidencja szczegółowa prowadzona do konta 011 powinna umożliwić w szczególności ustalenie wartości gruntów stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, przekazanych w użytkowanie wieczyste innym podmiotom.

Ponadto, w załączniku nr 5 do rozporządzenia określono zakres informacyjny bilansu jednostki budżetowej lub samorządowego zakładu budżetowego, w którym grunty stanowiące własność jednostki samorządu terytorialnego, przekazane w użytkowanie wieczyste innym podmiotom powinny być wykazane w aktywach bilansu w pozycji A.II.1.1.1 Grunty stanowiące własność jednostki samorządu terytorialnego, przekazane w użytkowanie wieczyste innym podmiotom.